چند ميليون خانوار ايراني مستاجرند؟
به گفته معاون وزير راه و شهرسازي هر خانوار ايراني براي تأمين مسکن خود به طور ميانگين ١٢ميليون تومان در سال هزينه مي‌کند.
«٧ ميليون خانوار ايراني مستاجرند. اين در حالي است که به گفته حامد مظاهريان، معاون مسکن و ساختمان وزير راه‌و‌شهرسازي نتايج آخرين سرشماري‌ها نشان مي‌دهد اجاره‌نشيني در ايران به ٣٦,٨درصد افزايش داشته است. البته رقم‌هاي غير رسمي گاهي شمار اجاره‌نشينان ايراني را تا دو برابر اعداد مراجع آماري رسمي مي‌دانند. با وجود اين مظاهريان معتقد است نسبت اجاره‌نشيني در ايران پايين‌تر از ميانگين جهاني است و سود بازار اجاره در کشور ما تنها ٦درصد است که نسبت به ساير بازارها سود نسبتا کمي است. با اين حال کارشناسان مسکن اعتقاد ديگري دارند. آنها با اشاره به ثبات نسبي قيمت مسکن در کشورهاي پيشرفته و بازار سوداگرانه ايران معتقدند بسياري از مردم جهان نه از سر ناچاري که با ترجيح شخصي به اجاره‌نشيني روي آورده‌اند. آنها به کنترل بازار مسکن در اين کشورها اشاره کرده و مي‌گويند مردم کشورهاي پيشرفته ترجيح مي‌دهند به جاي هزينه کردن سرمايه‌شان براي خريد ملک، پولشان را در ساير بازارهاي سودآور سرمايه‌گذاري کنند. اين در حالي است که تورم دو رقمي و بازار سوداگرانه مسکن و همچنين نبود ثبات شغلي در ايران باعث مي‌شود که مردم کشور ما خريد مسکن را به اجاره‌نشيني ترجيح دهند.
بررسي همه ابعاد اجاره‌نشيني در ايران
آمار اجاره‌نشيني در مناطق شهري به ۳۶,٨درصد افزايش يافته است. معاون مسکن و ساختمان وزير راه‌و‌شهرسازي با اشاره به اين که آمار اجاره‌نشيني در دنيا از آمار ايران بالاتر است و ايران از اين نظر در وضع نامناسبي قرار ندارد، افزود: اجاره‌نشيني في‌نفسه به عنوان وضع نامطلوب به شمار نمي‌رود. اکثريت گسترده‌اي از جواناني که داراي شغل بوده و قصد تشکيل خانواده دارند، طبيعتا ابتدا در مسکن اجاره‌اي ساکن مي‌شوند و پس از چند سال و به دنبال افزايش سپرده‌هاي خود و با دريافت تسهيلات براي خريد واحد ملکي اقدام مي‌کنند. به گفته مظاهريان، ميزان تسهيلات بايد به ميزاني باشد که بتواند ٥٠ تا ٨٠درصد از قيمت واحد مسکوني الگو را تأمين کند.
فردين يزداني، مدير علمي طرح جامع مسکن کشور درباره اين افزايش در آمار به «شهروند» مي‌گويد: اين افزايش تعداد مستاجران براي بازار مسکن نه اتفاق خوبي است، نه اتفاق بدي است اما مي‌توان گفت که اين افزايش آمار در اجاره‌نشيني حکايت از کاهش قدرت خريد مردم دارد. در ايران کساني که توانايي خريد دارند، به عنوان مالک وارد بازار مي‌شوند و عموما اين طور نيست که خانواده‌اي پول کافي داشته باشد و مستاجر بماند. در کشور ما بيشترين تعداد مستاجران مربوط به دهک‌هاي پايين درآمدي هستند.
اجاره‌بها پابه‌پاي تورم افزايش مي‌يابد
«نرخ اجاره‌بها ١٠ تا ١٢درصد بالا مي‌رود.» اين پيش‌بيني معاون مسکن و ساختمان وزير راه‌و‌شهرسازي است که به گفته خودش متناسب با نرخ تورم و عرف بازار مسکن ايران است.
حامد مظاهريان با تأکيد بر آن که در مورد اجاره، بايد ثبات قيمت‌ها و تناسب با درآمدهاي خانوارها را مدنظر قرار داد، گفت: «اگرچه سوددهي بازار اجاره براي صاحبان املاک، چيزي در حدود ۶درصد است که پايين‌تر از سوددهي در ديگر بازارها است، با اين حال به نظر مي‌رسد در بازار اجاره‌بها، زمينه‌اي براي افزايش شديد اجاره‌بها وجود ندارد و از اين منظر، در شرايط بحراني قرار نداريم. به گفته او اجاره‌بها قاعدتا بايد بر مبناي نرخ تورم افزايش پيدا کند.»
مظاهريان يکي از چالش‌هاي حال حاضر بازار اجاره‌بها را نرخ بالاي بهره بانکي برشمرد و گفت: به دليل آن که نرخ بهره بانکي در کشور ما بالاست، اين وضع براي مالکان و مستاجران اختلال ايجاد مي‌کند، زيرا عموما مالکان با انتظار سودآوري وارد بازار اجاره مي‌شوند و در اين وضعيت نرخ سود بهره بانکي تعيين‌کننده مي‌شود.
فردين يزداني، تحليلگر بازار مسکن هم اين افزايش ١٠ تا ١٢درصدي اجاره‌بها را منطقي دانسته و مي‌گويد: اين افزايش معادل نرخ تورم است. اگر چه وضع درآمدها چندان تعريفي ندارد و احتمالا براي دهک‌هاي پايين جامعه، باز هم مشکل‌ساز خواهد بود.
سهم ١٢ميليون توماني مسکن در سبد خانوار
ايراني‌ها سالانه بيش از ١٢ميليون تومان براي سکونت خود خرج مي‌کنند. بررسي آمارهاي بانک مرکزي بيانگر آن است که به طور ميانگين هر خانوار ايراني سالانه ٣٥درصد از کل هزينه‌هاي ناخالص خود را به مسکن اختصاص مي‌دهد. در واقع هر خانوار ايراني سالانه ١٢ميليون و ٣٤٩هزار تومان براي سکونت خود هزينه مي‌کند. اين در حالي است که بر اساس آخرين آمارهاي منتشر شده در سال ٩٤ متوسط هزينه ناخالص سالانه يک خانوار شهري که به مسکن اختصاص داده شده، ١٢,٤درصد نسبت به سال ٩٣ افزايش يافته است.
مدل اجاره‌نشيني در ايران و جهان متفاوت است
مسکن ٣٥درصد هزينه‌هاي ايراني‌ها و ٣٠درصد از هزينه‌هاي ناخالص آمريکايي‌ها را تشکيل مي‌دهد. اين در حالي است که به گفته يزداني اجاره‌نشيني در کشورهاي توسعه‌يافته، قابل مقايسه با اجاره‌نشيني در کشورهايي مثل ايران نيست؛ چرا که در کشورهايي مثل آمريکا، خانوارها سرمايه خود را صرف فعاليت‌هاي اقتصادي و پويا مي‌کنند و ترجيح مي‌دهند پول خود را در مسکن بلوکه نکنند. البته با همه اينها بر اساس مطالعه دانشگاه هاروارد، نرخ مالکيت مسکن حتي در آمريکا هم طي هشت‌سال اخير رو به کاهش گذاشته است و از اوج خود با رقم ٦٩درصد در سال ٢٠٠٤، در فصل نخست سال ٢٠١٦ به ۶۳.۷ درصد رسيده است که البته هنوز غير قابل مقايسه با ايران است. البته به نظر مي‌رسد ميل شرقي ايراني‌ها به صاحب‌خانه شدن و به صرفه نبودن اجاره‌نشيني در مجموع براي ايراني‌ها، آنها را بيشتر از همه کشورها متمايل به خريد خانه نشان مي‌دهد.
ايرج رهبر، عضو هيأت‌مديره انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با «شهروند» هم تأکيد مي‌کند در ايران که فرهنگ مالکيت بيشتر حاکم و مورد علاقه مردم است، افزايش نرخ اجاره‌نشيني نشانه خوبي نيست.
رهبر در توضيح اين موضوع مي‌گويد: در کشور ما زماني که واحد مسکوني در مالکيت يک فرد باشد، خيال او از بابت هزينه‌ها آسوده‌تر است و ديگر مجبور به پرداخت کرايه‌خانه نيست و از سوي ديگر از آنجا که مسکن، کالاي سرمايه‌اي محسوب مي‌شود، افزايش نرخ اجاره‌نشيني نمي‌تواند آلارم خوبي باشد.
اين کارشناس ريشه اين موضوع را رکود در بازار مسکن و کاهش قدرت خريد مردم مي‌داند و مي‌گويد: در حال حاضر رکود در خريد و فروش مسکن داريم اما از آنجا که نياز به سرپناه براي خانوارها همچنان وجود دارد، افراد به سمت خانه اجاره کردن مي‌روند و از همين رو شاهد افزايش نرخ اجاره‌نشيني هستيم.
به گفته رهبر در کشورهايي که در بخش مسکن تورم وجود ندارد و قيمت‌ها ثبات است و افراد از تأمين مالي و شغلي خود مطمئن هستند، مردم اجاره‌نشيني را ترجيح مي‌دهند اما در ايران که سال به سال خانه گران مي‌شود و از سوي ديگر افراد از ثبات شغلي و تأمين مالي خود اطمينان ندارند، ترجيح مي‌دهند که مالکيت داشته باشند.
تعزيراتي‌شدن اجاره‌بها به زيان مستاجران
معاون وزير راه‌و‌شهرسازي در ادامه تعزيراتي شدن اجاره‌بها را غير ممکن و انجام‌ناپذير دانست و گفت: تعزيراتي شدن اجاره‌بها نه انجام‌پذير است و نه قابل توصيه. امکان ندارد که دولت بتواند در تمامي قراردادهايي که دو طرف معامله مي‌خواهند انجام دهند، حضور داشته و قيمت‌گذاري کند. از يک سو تعزيراتي کردن اجاره‌بها امکان‌پذير نبوده و بر فرض اجرايي شدن به غير شفاف شدن قراردادها منجر خواهد شد. از سوي ديگر و با فرض موفقيت تعزيراتي شدن اجاره، مالکان تشويق به خروج از بازار اجاره شده و با انتقال سرمايه خود به بازارهاي موازي در عمل کمبود عرضه واحدهاي اجاره‌اي رخ خواهد داد که خود عاملي براي افزايش اجاره‌بها خواهد بود. مظاهريان با تأکيد بر آن که سيستم نظارتي در کوتاه‌مدت شايد پاسخگو باشد اما در درازمدت به ضرر مستاجران است، گفت: نظارتي که در حال حاضر وجود دارد و مورد نظر وزارت راه‌و‌شهرسازي است، شفافيت بازار و کافي بودن ميزان عرضه و تقاضاست. در حال حاضر ميزان واحدهاي مسکوني در کشور به اندازه تقاضا وجود دارد. بنابراين خريدار و مالک در فضاي رقابتي و به نفع خريدار و مستاجر مي‌توانند وارد اين بازار شوند و اين مهم‌ترين کاري است که از بازار مي‌توانيم انتظار داشته باشيم. موجودي به اندازه کافي است و بايد شرايط شفافيت براي انتخاب دو طرف نيز فراهم شود.»
15
