نجات ۱۰۰غول چینی با وام سفید

دولت چین برای احیای اقتصاد و بازگرداندن نرخ رشد اقتصادی به «مسیر اصلی»، یک «بیراهه جدید» را برای «تقویت ستون در حال فروپاشی اقتصاد چین» انتخاب کرده است؛ پرداخت دستوری «وام سفید» به غول‌های ساختمانی زمین گیر شده در بازار مسکن.

در گزارش جدید از «رکود خرید خانه» و «رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی» در چین حاکی است، ۱۰۰ انبوه ساز بزرگ چین «بدترین ماه فروش از ۲۰۲۰» را تجربه کرده اند به‌طوری که درآمد آن‌ها از این محل، بیش از ۳۰‌درصد کاهش پیدا کرده است.

این ناکامی غول‌های چینی بعد از «افت ۷ درصدی فروش» و «کاهش ۱۰ درصدی سرمایه‌گذاری ساختمانی» در ۲۰۲۳، اتفاق می‌افتد که مطابق تحلیل کارشناسان بین‌المللی، «۲۰۲۴ می‌تواند سال سیاه مسکن چین» باشد.

این غول‌ها به خاطر «تغییر اساسی باور سنتی چینی‌ها به ملک»، با میلیون‌ها خانه ناتمام و خالی از سکنه روبه‌رو شده اند. بیش از یک‌سال است که «پروژه‌های پیش فروش» در مسکن چین مشتری ندارد و پیش خریداران قبلی در برابر پرداخت وام‌های دریافتی، مقاومت در بازپرداخت نشان می‌دهند. این وضعیت، «بن بست مالی» شرکت‌های ساختمانی را یکی یکی رقم زد به‌طوری که «دو ابرشرکت ساختمانی معروف چین»، طی دو سال گذشته، از پا درآمدند و تعداد شرکت‌های بزرگ گیرکرده در باتلاق مسکن چین از ۵۰ شرکت در ۲۰۲۱ به ۱۰۰ شرکت در حال حاضر افزایش پیدا کرده است.

ریزش‌های مکرر قیمت مسکن در چین در دو سال اخیر که ناشی از «افت قدرت خرید سرمایه‌گذاران ملکی و رفتار احتیاطی مصرف‌کننده‌ها در رکود اقتصادی» بوده، اکنون باعث ریزش اعتماد به آینده بازار ملک در این کشور شده است.

پیش‌تر «اکونومیست» و «بلومبرگ» از «آینده تاریک اقتصاد مسکن و ساختمان چین» به عنوان موتور اصلی رشد اقتصادی این کشور گزارش داده بودند، اما اکنون، «وال استریت ژورنال» از «اصرار دولت چین به ادامه بیراهه» برای سرپا نگه داشتن بازار در حال فروپاشی مسکن چینی نوشته است.

با دستور دولت، بانک‌ها باید «وام ارزان در ۳۵ شهر چین به شرکت‌های ساختمانی متوقف شده در پروژه‌های ساختمانی» پرداخت کنند.

پیش‌تر، این پول پاشی‌ها نتوانسته بود «رکود ملکی چین» را پایان دهد.

بار بحران مسکن

بر اساس داده‌های موسسه اطلاعات املاک و مستغلات چین، ۱۰۰ سازنده بزرگ این کشور در ماه ژانویه با کاهش ۳۴ درصدی فروش خانه‌های نوساز نسبت به مدت مشابه سال قبل مواجه شدند. ارزش کل فروش این سازندگان در این ماه ۳۲.۸۳ میلیارد دلار بوده است که بدترین فروش ماهانه از حداقل ژوئیه ۲۰۲۰ به حساب می‌آید. کاهش شدید فروش خانه در چین، نشان دهنده عمق چالش‌هایی است که مقامات دولتی این کشور در مسیر تغییر شرایط اقتصادی نامطلوب فعلی با آن روبه‌رو هستند.

بر اساس گزارشی از وال استریت ژورنال، انتشار داده‌های املاک چین همزمان با انتشار خبر کاهش فعالیت تولیدی این کشور برای چهارمین ماه متوالی، نگرانی‌ها را در مورد وضعیت اقتصادی این کشور افزایش داده است. چین که به عنوان کارخانه جهان شناخته می‌شود، در حال حاضر با چالش‌های متعددی در مسیر رشد اقتصادی خود مواجه است.

در سال‌جاری، سیاستگذاران چینی با درک ضرورت و فوریت موضوع، اقداماتی را برای احیای اقتصاد کشور خود آغاز کرده اند. این اقدامات شامل اصلاح قوانین بخش املاک و مستغلات، تزریق نقدینگی به سیستم بانکی و تقویت بازار سهام می‌شود. در تاریخ ۱۲ ژانویه، نهاد‌های نظارتی بخش مسکن و مالی چین دستور ایجاد فهرستی سفید از پروژه‌های املاک را صادر کردند. این فهرست شامل پروژه‌هایی خواهد بود که واجد شرایط دریافت وام بانکی هستند.

در پی دستور نهاد‌های نظارتی بخش مسکن و مالی چین برای ایجاد فهرست سفید پروژه‌های املاک واجد شرایط دریافت وام بانکی، دولت‌های محلی، بانک‌های تجاری و سازندگان برای تهیه این لیست با یکدیگر همکاری می‌کنند. به گزارش رسانه‌های دولتی، اولین وام تحت این ابتکار به تازگی به یک پروژه در ناننینگ، در منطقه جنوبی گوانگشی، اعطا شده است.

ده‌ها شرکت بزرگ سازنده املاک در چین با عدم‌توانایی در پرداخت بدهی‌های خارجی خود، میلیون‌ها خانه را ناتمام رها کرده اند و خریداران را در بلاتکلیفی قرار داده اند. این بحران، سایه‌ای سنگین بر اقتصاد چین انداخته و به گفته اقتصاددانان، بهبود اوضاع این بخش ممکن است سال‌ها به طول انجامد.

نام اورگراند، که زمانی یکی از مهم‌ترین سازنده املاک چین از نظر تعداد فروش بود، در فهرست بلندبالای شرکت‌های این حوزه که با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو هستند، به چشم می‌آید. این شرکت غول پیکر که در سال‌های گذشته با رشد و رونق چشمگیری همراه بود، هفته گذشته توسط دادگاه هنگ کنگ حکم انحلال دریافت کرد.

هشدار اقتصاددانان درباره مسیر غلط احیای چین

مقامات شهر شانگ‌های با هدف تسهیل مالکیت خانه برای افراد مجرد، قوانین مربوط به خرید خانه را تغییر داده اند. بر اساس این تغییرات، افراد مجردی که حداقل پنج سال در این شهر زندگی کرده اند، می‌توانند املاکی را خارج از مرکز شهر خریداری کنند. قوانین قبلی مزایای ویژه‌ای را برای زوج‌های متاهل در نظر گرفته بود.

اما اقتصاددانان معتقدند که این کشور برای دستیابی به ثبات و رشد پایدار به تغییرات عمیق‌تر نیاز دارد. اقتصاددانان معتقدند که دولت چین برای دستیابی به رشد پایدار و متوازن، باید مدل اقتصادی خود را از ترکیب سنتی صادرات و سرمایه‌گذاری دولتی به سمت مصرف داخلی سوق دهد.

جولیان ایوانز-پریچارد، رئیس بخش اقتصاد چین در کپیتال اکونومیکس، معتقد است که رویکرد فعلی دولت چین به اتکا بر محرک‌های اقتصادی برای حل مشکلات، ناکافی خواهد بود. او هشدار می‌دهد که این رویکرد نمی‌تواند مشکلات ساختاری اقتصاد چین را حل کند و در نتیجه، رشد اقتصادی میان مدت این کشور تحت الشعاع قرار خواهد گرفت.

بر اساس داده‌های رسمی، اقتصاد چین در سال ۲۰۲۳ با نرخ ۵.۲‌درصد رشد کرد. این رقم از پیش‌بینی‌ها و همچنین از سرعت رشد سال ۲۰۲۲ فراتر رفت. با این حال، این نرخ رشد همچنان یکی از ضعیف‌ترین نرخ‌های رشد چین در چند دهه اخیر، به استثنای سال‌های سخت همه‌گیری کرونا، به حساب می‌آید.

اقتصاددانان پیش‌بینی می‌کنند که پکن در ماه‌های آینده سیاست پولی خود را تسهیل کند. این تسهیل شامل اقداماتی مانند کاهش نرخ بهره خواهد بود که انتظار می‌رود در کوتاه مدت به تقویت فعالیت‌های تولیدی و زیرساختی کمک کند. با این حال، جولین ایوانز پریچارد از کپیتال اکونومیکس هشدار می‌دهد که ناتوانی در افزایش مصرف در بلندمدت چشم انداز رشد اقتصادی چین را محدود خواهد کرد. او معتقد است این بهبود بر پایه‌های متزلزلی قرار گرفته است و بعید است با کاهش حمایت‌های سیاستی فعلی ادامه یابد.

در گذشته، ایمان راسخ به سودآوری املاک و مستغلات، این بخش را به موتور محرک اقتصاد چین تبدیل کرده بود. گزارش نیویورک تایمز نشان می‌دهد که این باور در دو سال گذشته با چالش‌های متعددی روبه‌رو شده است. ورشکستگی شرکت‌های املاک تحت فشار بدهی‌های سنگین و افت شدید فروش خانه‌های جدید، باور عمومی را به شدت تغییر داده است. بسیاری از مردم چین اکنون معتقدند که املاک و مستغلات به یک سرمایه‌گذاری زیان ده تبدیل شده است.

فروش مسکن در چین در سال ۲۰۲۳ حدود ۶.۵‌درصد کاهش یافته است. بر اساس گزارش بانک سرمایه‌گذاری دانگ سینگ، تنها در ماه دسامبر، فروش نسبت به سال گذشته ۱۷.۱‌درصد افت داشته است. سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های جدید نیز با کندی پیش رفت و ساخت خانه‌های جدید در سال گذشته ۹.۶‌درصد کاهش یافته است.

آلیس گارسیا هررو، اقتصاددان ارشد منطقه آسیا و اقیانوسیه در ناتیکسیس، معتقد است هنوز تا رسیدن بازار به کف خود راه زیادی باقی مانده است. از منظر تحلیلگران نیویورک تایمز، با وجود انتظار برای بهبود اقتصاد چین به دلیل تقاضای انباشته مصرف‌کنندگان پس از رفع محدودیت‌های مربوط به همه‌گیری در سال گذشته، بازار املاک همچنان مانع رشد اقتصادی این کشور شده است. این بخش تقریبا یک‌چهارم اقتصاد چین را تشکیل می‌دهد.

در سال ۲۰۲۰، پکن برای مهار وام‌های کلان انبوه سازان، مجموعه‌ای از قوانین را وضع کرد. این اقدامات نشان دهنده نگرانی دولت از حباب مسکن و تاثیر آن بر سیستم مالی بود. در نتیجه، بخش املاک دچار رکود شد. انبوه سازان بدون دسترسی آسان به منابع مالی، با مشکل پرداخت وام و تکمیل ساخت خانه‌هایی که پیشاپیش به خریداران فروخته شده بود، مواجه شدند. شرکت خدمات مالی ژاپنی نامورا تخمین می‌زند که حدود ۲۰ میلیون واحد مسکونی پیش فروش شده هنوز تکمیل نشده اند. برای تکمیل این واحدها، به ۴۵۰ میلیارد دلار بودجه نیاز است.

چین بسیاری از محدودیت‌های گذشته را در بخش املاک و مستغلات کاهش داده است. نهاد‌های نظارتی مالی از بانک‌ها خواسته اند تا اعتبار بیشتری به سازندگان خانه اختصاص دهند. شیائو یوانچی، معاون مدیر اداره ملی نظارت مالی چین، به تازگی اعلام کرده است که موسسات مالی این کشور «مسوولیت غیرقابل اجتنابی برای ارائه حمایت قوی» به بخش املاک دارند.

شیائو همچنین تاکید می‌کند که بانک‌ها نباید به طور ناگهانی تسهیلات پروژه‌های مشکل دار را قطع کنند، بلکه باید با تمدید مهلت بازپرداخت وام یا اختصاص بودجه اضافی، راه‌هایی برای حمایت از آن‌ها پیدا کنند. به تازگی، بانک مرکزی چین اعلام کرده است که به برخی سازندگان اجازه می‌دهند از وام‌های بانکی مربوط به املاک تجاری برای بازپرداخت سایر وام‌ها یا اوراق قرضه استفاده کنند.

از سال ۲۰۲۱، بیش از ۵۰ شرکت املاک چینی، از جمله دو غول بازار مسکن این کشور، اورگراند و کانتری گاردن، با نکول در بازپرداخت بدهی‌های خود مواجه شده اند. کانتری گاردن که زمانی رقیب اصلی اورگراند برای رهبری این صنعت محسوب می‌شد، عملا در اکتبر ۲۰۲۳ دچار نکول شد و با توجه به افت فروش، وضعیت این شرکت وخیم‌تر شده است.

کانتری گاردن اعلام کرد که پیش فروش آپارتمان‌های ناتمام، که شاخص مهمی برای درآمد آینده این شرکت است، در ماه دسامبر برای نهمین ماه متوالی کاهش یافته و به ۶.۹۱ میلیارد یوآن (۹۶۲ میلیون دلار) رسیده است. این رقم ۶۹‌درصد نسبت به سال قبل کاهش نشان می‌دهد.

چشم ترسی خریداران از بدهی‌های انبوه سازان

لری هو، اقتصاددان ارشد چین در گروه مک کواری، در یادداشتی تحقیقی که در این ماه منتشر شد، رکود بازار املاک را «خودکرده» توصیف کرده است. او توضیح داد که مشکلات بدهی سازندگان، خریداران را از خرید خانه منصرف می‌کند و به فروش مسکن فشار می‌آورد، در حالی که کمبود معاملات جدید، مشکلات مالی این شرکت‌ها را تشدید می‌کند. هو معتقد است که نقش کلیدی دولت در سال ۲۰۲۴ این است که چه زمانی برای جلوگیری از گسترش بحران در بازار املاک و مستغلات مداخله خواهد کرد و مسوولیت اصلی را بر عهده خواهد گرفت. او معتقد است که مقامات چینی می‌توانند برای نجات سازندگان خانه، از برنامه‌ای مشابه برنامه نجات دارایی‌های مشکل دار (TARP) که دولت آمریکا در طول بحران مالی جهانی اجرا کرد، استفاده کنند.

رسانه‌های دولتی چین اخیرا گزارش دادند که شهر سوجو در شرق این کشور، بسیاری از محدودیت‌های خرید خانه را لغو کرده است. این اقدام شامل حذف محدودیت‌های مربوط به تعداد خانه‌هایی که یک فرد می‌تواند خریداری کند و همچنین لغو الزام اقامت می‌شود.

اما حتی کاهش مقررات نیز نتوانسته به رونق بازار مسکن کمک کند. طبق گزارش یک مجله اقتصادی چینی، مانده وام‌های رهنی در این کشور در سال گذشته نسبت به سال ۲۰۲۲، سالی که مشاغل و ساکنان بسیاری از شهر‌ها با قرنطینه‌های همه‌گیری دست و پنجه نرم می‌کردند، ۱.۶‌درصد کاهش یافته است. این اولین کاهش در تقریبا دو دهه است. در حالی که تا سال ۲۰۲۱، وام‌های رهنی سالانه بیش از ۱۰‌درصد رشد می‌کردند.

یکی از نگرانی‌های باقی مانده برای برخی از خریداران بالقوه مسکن، سرنوشت آپارتمان‌های پیش فروش شده و تکمیل نشده است. سال‌ها بود که خریداران با پرداخت وام‌های رهنی، پیش خرید آپارتمان‌های جدید را آغاز می‌کردند، در حالی که ساخت واحد‌ها سال‌ها بعد انجام می‌شد. توقف ساخت برخی از این پروژه‌ها به دلیل کمبود بودجه سازندگان و عدم‌پرداخت به پیمانکاران، اعتراضات شدیدی را به دنبال داشت. با وجود تشویق‌های دولت برای تکمیل ساخت آپارتمان‌های پیش فروش شده، هنوز تعداد زیادی از این پروژه‌ها به اتمام نرسیده اند.