یک‌ سوم قیمت مسکن تهران حباب است/ کاهش قیمت‌ها در گرو خروج تقاضای سرمایه‌ای

گره خوردن بخش‌های مختلف اقتصاد و شاخص‌های قیمت‌گذاری به قیمت ارز یکی از مشکلات بزرگی است که در سال‌های اخیر شاهد این مسئله بوده‌ایم. اوضاع زمانی دشوارتر از گذشته می‌شود که برخی از مهمترین کالاهای مورد نیاز مردم از جمله مسکن در قالب یک بازار سرمایه‌ای به قیمت عرض گره بخورد.

بر اساس مقایسه آمار سرشماری‌های سال 55 و 65، بیش از 80 درصد از تقاضای موجود مسکن در بازار شامل تقاضاهای مصرفی بود. این یعنی از هر 10 معامله انجام شده در حوزه مسکن، 8 معامله به قصد تامین سرپناه و سکونت انجام می‌پذیرفته است. این در حالیست که بر اساس آخرین آمار سرشماری، میزان تقاضای مصرفی به کمتر از 30 درصد رسیده و 70 درصد از تقاضای بازار مسکن سرمایه‌ای است.

معنای دیگر این تغییر ماهیت بازار مسکن آن است که قیمت مسکن مشابه سایر کالاهای اقتصادی نظیر سکه و طلا به قیمت ارز وابستگی پیدا کرده است.

با توجه به گره خورد قیمت مسکن به قیمت ارز، بررسی میانگین هر متر مربع واحد مسکونی پایتخت در 5 سال گذشته از یک واقعیت تلخ پرده‌برداری می‌کند.

بر همین اساس، بررسی آمار قیمت مسکن در 5 سال اخیر شهر تهران بیانگر این نکته است که بازار مسکن در تهران از سال 94 تا کنون با میانگین قیمت هر متر مربع حدود هزار دلار معامله شده و نوسان‌های ارزی شکل گرفته در این حوزه را تعدیل کرده است.

* حباب 33 درصد بازار مسکن

با وجود این واقعیت تاریخی در سال جاری قیمت مسکن پا را فراتر از قیمت ارز گذاشته و اگر تعریف حباب قیمت مسکن را مابه‌تفاوت قیمت حال حاضر با روند تاریخی قیمت دلاری مسکن تلقی کنیم، با حباب قیمتی مواجه شده است.

در همین ارتباط بر اساس قیمت بازار متشکل معاملات ارز ایران، هر دلار در زمان نوشتن گزارش معادل 27 هزار 700 تومان قیمت دارد. بر این مبنا متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران با توجه به روند بلندمدت 5 ساله باید معادل 27 میلیون و 700 تومان باشد.

این در حالیست که بر اساس به روزترین اطلاعات رسیده از متوسط قیمت هر متر مربع مسکن  در تهران از منبع مرکز آمار، قیمت شاخص مذکور به ۴۱ میلیون و ۴۰۸ هزار تومان معادل 1497 دلار رسیده است.

به معنای دیگر در بازار سرمایه‌ای مسکن شاهد حباب 33 درصدی است و طبیعتا در صورت تداوم معاملات در روزهای آتی باید شاهد تخلیه نسبی این حباب قیمتی باشیم.

 گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران هم که اوایل ماه جاری از سوی بانک مرکزی منتشر شد‌، بیانگر این است که در خردادماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸.۴ و ۳۲.۸ درصد افزایش دارد. 

* به جای گره زدن قیمت مسکن با ارز ‌‌خروج تقاضای سرمایه‌ای را کلید بزنیم

همانطور که در ابتدای گزارش به آن اشاره کردیم اتصال سرمایه‌ای شدن بازار مسکن به عنوان مهمترین کالای اساسی زندگی مردم زمینه تهدید معیشت آن‌ها را فراهم خواهد کرد. بر این مبنا دولت باید در سریع‌ترین زمان ممکن مسئله تغییر ماهیت بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به حالت مصرفی را فراهم کرده و تاثیر تکانه‌های اقتصادی از بازار را فراهم کند.

در همین ارتباط حمید احمدی، کارشناس حوزه مسکن ضمن اشاره به این نکته که قیمت‌های نجومی مطرح شده در بازار مسکن تقاضای مصرفی را غیر موثر کرده است، می‌گوید:‌ بررسی روند 5 ساله در قیمت مسکن مشخص کننده آن است که قیمت هر متر مربع مسکن در تهران معادل 1000 دلار بوده و در شرایط کنونی با ثبات قیمت ارز در کانال 26 تا 27 هزار تومانی، باید متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در حدود 26 تا 27 میلیون تومان را برآورد کرد.»

این کارشناس حوزه مسکن در تشریح اینکه وظیفه اصلی متولیان مسکن در کشور، جلوگیری از تغییر ماهیت مسکن از حالت مصرفی به سرمایه‌ای بود، گفت:« تقاضای سرمایه‌ای حاضر در بازار مسکن با کلیدواژه مالیات‌های تنظیمی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه باید خارج شود و توجه به این نکته باید مد نظر وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد.»

احمدی، با بیان اینکه جلوگیری از انتشار آمار و انتظار کشیدن برای تعیین تکلیف قیمت مسکن با توجه به قیمت ارز، آسیب بزرگی برای بازار است، گفت:« متولیان مسکن به جای انتظار کشیدن برای کاهش قیمت و صحبت از چسبندگی قیمت‌ها باید زمینه خروج تقاضای سرمایه‌ای را  با استفاده از تکنیک‌های موجود از طریق موثر کردن روند اخذ مالیات بر خانه‌های خالی مهیا کنند.»

بررسی اظهارات کارشناسان حوزه مسکن بیان می‌کند، مادامی که تقاضای موثر در بازار مسکن ناشی از تقاضای موثر باشد، شاهد افزایش قیمت‌های نجومی در این بازار هستیم و خارج کردن این تقاضای سرمایه‌ای از واجبات نظام تصمیم‌گیری کشور در حوزه مسکن به حساب می‌آید.