یک «آپارتمان» معادل چند سال «درآمد» شماست؟/ ماراتن «عمر» تا کلید مسکن

ماراتن «خرید مسکن» در کشور براساس میانگین درآمد سالانه خانوارهای شهری، قدرت پس‌انداز و همچنین سطح متوسط قیمت آپارتمان در مناطق شهری کشور، به ۷۴سال افزایش پیدا کرد. این «دوره انتظار تا کلید خانه»، براساس آمار شاخص «امید به زندگی»، معادل یک عمر برآورد می‌شود که به این ترتیب، تصویر کاملا روشن و شفاف از «ناکارآمدی سیاست‌های تامین مسکن» طی سال‌های اخیر را ارائه می‌کند.

 این در حالی است که نیمه دهه۹۰ و قبل از جهش قیمت مسکن، شاخص «انتظار برای خرید مسکن» برای خانوارهای شهری، رقمی معادل ۱۴سال بود. ماراتن فرسایشی تا کلید مسکن، در حال حاضر برای تهرانی‌ها نیز براساس همین بررسی-که داده‌های رسمی سال۱۴۰۱ مبنای آن است- ۱۱۲سال به طول می‌انجامد.

اکنون، پرسش اصلی در مواجهه با «بن‌بست بازار مسکن برای تقاضای مصرفی» این است؛ آیا راه دیگری غیر از این ماراتن غیرممکن برای صاحب‌خانه شدن وجود دارد یا می‌توان طراحی کرد؟ بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد، از آنجا که طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن در یک بازار مسکن کارآمد، مطابق الگوی جهانی، حول و حوش ۱۰سال است، وضعیت فعلی در کشور باید به نفع «خانه‌اولی‌های اجاره‌نشین» تغییر پیدا کند؛ آن هم در شرایطی که نه تنها این اعداد و ارقام که گزارش اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس هم مشخص می‌کند، ۶ دهک اول جامعه با بحران دسترسی به مسکن مناسب روبه‌رو هستند.

بر این اساس، راه اصلی جایگزین ماراتن «عمر» تا کلید مسکن، از طریق «مهار پایدار رشد نقدینگی و تورم عمومی به‌عنوان محرک‌های تورم مسکن، یک دهه رشد اقتصادی بالا برای توانمندسازی قدرت خرید خانوارها و همچنین کنترل عوامل تولید انتظارات تورمی با هدف کاهش تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه ملکی» می‌تواند طراحی و مقابل خریداران مصرفی مسکن قرار بگیرد. البته، از آنجا که این مسیر، به احتمال زیاد، زمان‌بر خواهد بود، یک «مسیر موقت» هم وجود دارد.

ماراتن خانه‌اولی‌ها برای رسیدن به کلید خانه، به ۷۴ سال، یعنی زمانی معادل یک عمر رسیده است. یافته‌ها با استناد به آمارهای رسمی مربوط به درآمد و هزینه خانوارهای شهری در سال ۱۴۰۱، نشان می‌دهد شاخص انتظار برای مسکن در کشور به طور متوسط به ۷۴ سال رسیده است که این میزان حول و حوش سن امید به زندگی در کشور است.

داده‌های مربوط به سطح درآمد و هزینه سالانه خانوارهای شهری، یکی از دو جزئی است که می‌توان با استفاده از آن در کنار وضعیت متوسط قیمت مسکن، شاخص دسترسی و طول دوره انتظار خانه‌اولی‌ها برای خانه‌دار شدن را سنجش کرد. اگرچه آمار رسمی مربوط به سطح متوسط قیمت مسکن در تهران و کشور در سال ۱۴۰۱ هنوز منتشر نشده است اما بر اساس گزارشی که چندی پیش با عنوان «چالش‌های سیاستگذاری مسکن شهری در ایران» از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس منتشر شد که در آن درصدهایی مربوط به رشد قیمت مسکن اعلام شده بود، برآوردها نشان می‌دهد در سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهرهای کشور به ۲۰ میلیون تومان رسیده است.

همچنین داده‌های رسمی مربوط به میانگین قیمت مسکن شهر تهران در سه فصل اول سال ۱۴۰۱ و برآوردها از متوسط قیمت مسکن پایتخت در زمستان، حاکی است پارسال متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به حول و حوش ۳۸ میلیون تومان رسید. سال گذشته همچنین متوسط درآمد سالانه خانوارهای شهری کشور معادل ۱۶۷ میلیون تومان بوده است؛ هزینه سالانه این خانوارها نیز به طور متوسط ۱۳۷ میلیون تومان اعلام شده است.

در تهران نیز متوسط درآمد سالانه خانوارها ۲۳۰ میلیون تومان و میانگین هزینه سالانه آن‌ها ۱۹۶ میلیون تومان برآورد شده است. این آمارها نشان می‌دهد سال گذشته قدرت پس‌انداز خانوارهای شهری کشور ۱۶درصد و در شهر تهران ۱۵ درصد بوده است. این میزان به طور متوسط در دهه ۸۰ حدود ۳۰درصد و در دهه ۹۰ حول و حوش ۲۵درصد بوده است. «دنیای‌اقتصاد» با استفاده از این دو شاخص، طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن بر اساس دو شاخص «دسترسی به مسکن» و همچنین «انتظار برای خرید مسکن» را محاسبه کرده است.

این محاسبات نشان می‌دهد، شاخص «دسترسی به مسکن» (نسبت میانگین قیمت آپارتمان ۱۰۰ مترمربعی در کشور به درآمد سالانه خانوارها در سال ۱۴۰۱ که نشان می‌دهد با اتکا به کل درآمد یک‌سال، خانه‌دار شدن برای خانه‌اولی‌ها چند سال زمان می‌برد) در سال گذشته در کشور معادل ۱۲ سال بوده است. سال ۱۴۰۰ این میزان معادل ۱۰ سال بود. در تهران نیز این میزان در سال ۱۴۰۱ به ۱۷ سال رسید.

بر اساس «شاخص انتظار برای خرید مسکن»، یعنی طول زمانی صاحب‌خانه شدن با قدرت کنونی پس‌انداز خانوارها که بر اساس درآمد-هزینه خانوارها در سال ۱۴۰۱، نرخ پس‌انداز در کشور به ۱۶درصد و در تهران به ۱۵درصد رسیده است، خانه‌اولی‌ها برای خرید یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی در کشور باید ۷۴ سال یعنی معادل یک عمر (بر اساس شاخص امید به زندگی در کشور) منتظر بمانند. در سال ۹۹ این میزان با پس‌انداز حدود ۳۰ درصدی ۳۶ سال بود.

در سال ۹۶ یعنی سال قبل از جهش مسکن طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در کشور به طور متوسط زیر ۱۵ سال بود. نرخ متعارف دنیا بر اساس استاندارد تعریف‌شده از سوی هبیتات (دفتر اسکان بشر ملل متحد)، حدود ۱۰ سال اعلام شده است. در تهران طول دوره انتظار برای خرید مسکن با پس‌انداز ۱۵ درصدی درآمد، در سال ۱۴۰۱، به بیش از یک قرن یعنی ۱۱۲ سال رسیده است.

این میزان در سال ۹۹ حدود ۱۰۹ سال بود. در سال ۹۸ با نرخ پس‌انداز حدود ۲۵ تا ۳۰درصد این میزان معادل ۶۰ سال بود. در حالی که متوسط نرخ پس‌انداز خانوارها در دهه ۸۰ برابر با حدود ۳۰درصد درآمد یک‌سال آن‌ها بود، طول دوره انتظار برای خرید خانه در سال ۸۴ با اتکا به پس‌انداز خانوارها معادل ۲۲سال و در سال ۷۹ معادل ۱۲ سال بود. این اعداد به خوبی وضعیت دور و دورتر شدن خانوارها از دسترسی به مسکن را در طول دو دهه اخیر نشان می‌دهد.

در هفته‌های اخیر از طریق انجام یک پیمایش میدانی، از افزایش طول دوره انتظار برای خرید مسکن در نسل Z (گروهی از دهه هفتادی‌ها که به تازگی وارد بازار کار شده‌اند) را با اتکا به اعلام آن‌ها از میزان پس‌انداز ماهانه‌شان، به ۱۶۶ سال در تهران خبر داد. همه این آمارها نشان می‌دهد، بازار مسکن در کشور و تهران به درستی کار نمی‌کند. موضوعی که اخیرا نیز مرکز پژوهش‌های مجلس در چند گزارش پی‌درپی و مختلف به آن اشاره کرده است.

از آن جمله در یک گزارش که اخیرا از سوی بازوی پژوهشی مجلس منتشر شد اعلام شد که بحران مسکن به دهک ششم جامعه نیز رسیده است و عملا دهک‌های یک تا شش جامعه را به محرومان مسکن می‌توان تعبیر کرد. با توجه به اینکه طولانی‌تر شدن زمان انتظار و دسترسی خانوارها به مسکن به معنای ورود طیف گسترده‌تر و تعداد بیشتری از زوج‌های جوان و خانه‌اولی‌ها به بازار اجاره است، مهم‌ترین پیامد این موضوع خود را در شکل افزایش فشار تقاضا در بازار اجاره و افزایش سرعت رشد اجاره‌بها نشان می‌دهد. موضوعی که در سال‌های اخیر خود را در شکل ثبت قله‌های تاریخی تورم ۵۰درصد و بالاتر در این بازار نشان داد.

«راه میان‌بر»، نیز از مسیر «ایجاد و توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای» و همچنین «انبوه‌سازی واحدهای مسکونی ریزمتراژ همزمان با رشد اقتصادی بالا در یک دوره ۳ تا ۵ ساله» می‌گذرد

سه مسیر برای بهبود

اما سوال مهم این است که راهکار کاهش طول ماراتن خانه‌دار شدن برای خانه‌اولی‌ها چیست و سیاستگذار باید در این زمینه چه سیاست‌هایی را اعمال کند؛ بررسی‌های ما و همچنین اظهارات حجت‌اله میرزایی، اقتصاددان به طراحی سه مسیر به عنوان «راه اصلی»، «مسیر میان‌بر» و «گذرگاه موقت» برای عبور از بحران ملکی، منجر می‌شود.

دیدگاه‌های کارشناسی حاکی است مسیر اصلی، از «حداقل یک دهه رشد اقتصادی ۸ درصدی» برای «افزایش درآمد سرانه و بهبود اوضاع اقتصادی و در نتیجه تقویت قدرت خرید مسکن» در کنار «اصلاحات اقتصادی معطوف به کاهش تورم عمومی و کاهش رشد نقدینگی به منظور کاهش سرعت رشد قیمت مسکن» و همچنین «مهار ریسک‌های تولیدکننده انتظارات تورمی در جامعه که در این سال‌ها بر تقاضای سوداگرانه خرید مسکن و بالارفتن شدید تورم مسکن اثرگذاشته است»، عبور می‌کند.

«راه میان‌بر»، نیز از مسیر «ایجاد و توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای» و همچنین «انبوه‌سازی واحدهای مسکونی ریزمتراژ همزمان با رشد اقتصادی بالا در یک دوره ۳ تا ۵ ساله» می‌گذرد. اما در این میان یک «گذرگاه موقت» نیز وجود دارد و آن «جذاب‌سازی اجاره‌داری» از طریق «غیرجذاب‌کردن انجماد ملکی و بدون استفاده گذاشتن خانه‌ها توسط چندخانه‌ای‌ها» است؛ تا از این مسیر حجم عرضه خانه اجاره‌ای تا حدودی در بازار افزایش یابد و گروهی از زوج‌های فاقد مسکن از این ماراتن بسیار طولانی نجات پیدا کنند.

دهک اول؛ ۲۴۸ سال

حجت‌اله میرزایی، اقتصاددان با بیان اینکه دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به طور متوسط به بیش از یک عمر رسیده است، گفت: بر اساس محاسبه‌ای که اخیرا وزارت راه و شهرسازی در مطالعات مربوط به برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن انجام داده است دوره انتظار برای خانه‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن واقع در دهک یک درآمدی به ۲۴۸ سال رسیده است.

اگرچه در دهک‌های بالاتر، طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به طور نسبی کاهش می‌یابد، اما به طور متوسط این میزان برای خانوارها به ۸۵ تا ۱۰۰ سال می‌رسد که این زمان، بیش از یک عمر است.

وی گفت: این موضوع نشان می‌دهد عملا بسیاری از خانوارها به‌خصوص دهک‌های اول درآمدی (دهک‌های یک تا چهار) آرزوی خانه‌دار شدن را به گور خواهند برد. راه اصلی برای بهبود وضعیت دسترسی خانوارها به مسکن و کاهش طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن آن‌ها از مسیر «رشد اقتصادی بلندمدت» عبور می‌کند.

باید در یک دوره بلندمدت مثلا ۱۰ساله رشدهای «بزرگ»، «پایدار» و «فراگیر»، بیش از ۸ درصدی ایجاد شود. تا از این طریق قدرت خرید خانوارها به‌خصوص گروه‌های کم‌درآمد ترمیم شود و همین‌طور نظام بانکی نیز بتواند به واسطه این رشدها خود را اصلاح کند و توانمندی‌های تسهیلات‌دهی خود را بازیابد. چرا که در حال حاضر اساسا مساله اصلی در بازار مسکن تنها معطوف و منحصر به ضعف قدرت خرید خانوارها و عدم‌توانایی مالی آن‌ها برای پرداخت اقساط بالای وام‌های بانکی نیست، بلکه بانک‌ها هم در حال حاضر توانمندی پرداخت تسهیلات قدرتمند و موثر طولانی‌مدت در حوزه مسکن را ندارند.

به لحاظ نوسانات قیمت مسکن نیز با توجه به شرایط تورمی فعلی، پیش‌بینی‌پذیری بازار برای یک دوره دوساله هم امری پرابهام، پیچیده، همراه با نوسان و بسیار دشوار است. اگر این رشد اقتصادی «فراگیر» نباشد، آثار و پیامدهای مثبت آن به دهک‌های پایین سرایت نخواهد کرد. میرزایی خاطرنشان کرد: اما میان‌بر بهبود وضعیت در بازار مسکن و بهبود شاخص دسترسی خانوارها به خانه، از یک دوره میان‌مدت «۳ تا ۵ساله» عبور می‌کند.

راهکار میان‌بر، یکی «توسعه اجاره‌داری» و ایجاد مشوق‌هایی برای شرکت‌های بزرگ به‌خصوص در بخش عمومی غیردولتی همچون بانک‌هاست که املاک خود را اهرم اجاره‌داری حرفه‌ای قرار داده و از این طریق خودشان هم به منبع درآمدی پایدار دسترسی داشته باشند. راهکار میان‌بر دوم «توسعه کوچک‌سازی و انبوه‌سازی» واحدهای مسکونی ۲۵ تا ۶۰ مترمربعی است.

به‌خصوص در زمین‌های شهری واقع در محدوده شهرها و اراضی ذخیره شهری و همچنین حومه‌های پرتقاضا و برخوردار از امکانات سکونتی که زمین کافی نیز برای تامین سرانه‌ها و همچنین ساخت پارکینگ‌های عمومی داشته باشد. اما شرط تمام این اقدامات اصلاحات مقرراتی در نظام حکمرانی شهری است. به گفته وی، در اجاره‌داری حرفه‌ای مهم‌ترین مانع، بالا بودن هزینه‌های مبادلاتی است که درآمدهای ناشی از اجاره‌داری را در مقابل این هزینه‌ها غیرجذاب می‌کند و باعث شده از گذشته تاکنون این بازار تشکیل نشود.

در حالی که اساسا بخشی از دهک‌های جامعه به‌خصوص دهک‌های یک تا ۴ مسیری جز بازار اجاره برای تامین مسکن ندارند و باید در یک سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای مورد حمایت قرار بگیرند. در کوچک‌سازی و انبوه‌سازی هم محدودیت‌های مقرراتی به‌خصوص در برخی ضوابط شهرسازی مانند الزام به تامین پارکینگ یا ضوابط نما وجود دارد که می‌توان با ساده‌سازی این قوانین این موضوع را نیز تسهیل کرد. از سوی دیگر لازم است دولت و سیاستگذار، با اصلاحات مقرراتی که مهم‌ترین آن‌ها ضوابط مالیاتی است حاشیه سود و انگیزه سازنده‌ها را برای ورود به انبوه‌سازی و کوچک‌سازی در مناطق دارای تقاضا، افزایش دهد.