سقوط پرچم دار‌ها در بازار مسکن

آپارتمان‌های «نوساز» در حال محو شدن از صحنه معاملات مسکن هستند و در مقابل، وزن «قدیمی ساز‌های شبه کلنگی» در بازار فروش به شکل معناداری و ناشی از دو علت، رو به افزایش گذاشته است. نتایج تحقیقات میدانی از ریزش و رویش سنی واحد‌های مسکونی در بازار معاملات مسکن پایتخت حاکی است، تعداد فایل‌های فروش آپارتمان‌های نوساز کلیدنخورده به قدری کاهش پیدا کرده که در برخی محله ها، شمارش آن‌ها کمتر از تعداد انگشتان دست است.

در مقابل، اما فایل‌های ۲۰ سال ساخت و بیشتر، در حجم قابل‌توجهی وجود دارد. این رفتار در سمت عرضه، درست در سمت تقاضای مسکن نیز قابل مشاهده و ردیابی است، به‌طوری که تقاضای حداقلی موجود در بازار معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر، «خرید قدیمی ساز» را به واحد کلیدنخورده ترجیح می‌دهد.

آمار رسمی نیز نتایج این تحقیق میدانی را تایید می‌کند؛ بهار امسال سهم واحد‌های نوساز از معاملات مسکن در شهر تهران، سقوط تاریخی را تجربه کرد. سهم این واحد‌ها به ۲۷.۵‌ درصد رسیده است در حالی که اوایل دهه ۹۰، واحد‌های نوساز با سهم نزدیک به ۶۰ درصدی از کل معاملات مسکن در پایتخت، «آپارتمان‌های پرچم‌دار» بازار بودند که هم اثر روی «قیمت فروش سایر واحدها» داشتند و هم وزن اصلی را به خود اختصاص داده بودند. این سهم در اواسط دهه ۹۰ به حدود ۵۳‌ درصد رسید، اما با شروع جهش قیمت مسکن و سپس جهش هزینه ساخت، «وزن نوسازها» کمتر و کمتر شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، در حال حاضر «نبود فایل نوساز» در بازار فروش ناشی از «رکود ساخت مسکن ۵ سال گذشته است» که به شکل تدریجی اثر آن در کمبود فایل فروش خودنمایی می‌کند. محو شدن این فایل‌های پرچم‌دار همچنین می‌تواند به «خودداری گروهی از سازنده‌ها در عرضه واحد‌های از قبل ساخته شده به بازار» تا زمان طبیعی شدن شرایط ساخت‌و‌ساز مربوط باشد.

سازنده‌ها زمانی اقدام به فروش کلیدنخورده‌های خود می‌کنند که با منابع حاصل از فروش بتوانند، پروژه جدید تعریف کنند. اما در شرایط فعلی و با توجه به تورم زمین و تورم ساخت و رکود خرید مسکن، این شرایط برای آن‌ها فراهم نیست.

این بررسی درباره رفتار مشابه سمت تقاضا - بی میلی به خرید نوساز- نیز حاکی است، تقاضای حداقلی خرید آپارتمان به‌خاطر «اختلاف چشمگیر قیمت نوساز و قدیمی ساز» و همچنین «فراوانی نسبی واحد‌های سالخورده» به سمت این گروه سنی آپارتمان شیفت کرده است.

براساس آمار رسمی، سهم واحد‌های ۲۰ سال ساخت به بالا از کل معاملات مسکن شهر تهران از ۵‌ درصد در زمان قبل از عصر جهش قیمت مسکن به ۲۱‌ درصد در سال ۱۴۰۱ رسید و اکنون، این سهم به ۲۴‌ درصد افزایش یافته است که این هم «صعود تاریخی وزن قدیمی سازها» در کنار «سقوط تاریخی وزن نوسازها» به حساب می‌آید.

نبض قیمت نوساز و قدیمی ساز

گزارش از نبض قیمت واحد‌های نوساز و قدیمی ساز در تهران حاکی است، مطابق وضعیت موجود فایل‌ها میانگین «قیمت پیشنهادی» هر مترمربع آپارتمان نوساز کلیدنخورده در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران و محله‌های منتخب، ۹۵ میلیون و ۴۰۰‌ هزار تومان است.

این رقم ۱۰‌ درصد بیشتر از میانگین «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران است. میانگین «قیمت پیشنهادی» قدیمی ساز‌ها نیز در حال حاضر در بازار مسکن شهر تهران مترمربعی ۷۱ میلیون تومان برآورد می‌شود. به این ترتیب، فاصله بین سطح قیمت نوساز و قدیمی ساز بالای ۳۰‌ درصد است که خود عاملی برای میل تقاضا به خرید واحد‌های با عمربنای ۲۰ تا ۲۵ سال محسوب می‌شود. سطح قیمت قدیمی ساز‌ها در عین حال حدود ۲۰‌ درصد کمتر از قیمت میانگین شهر است.

نکته معناداری که در تحقیقات میدانی از بازار نوساز‌ها شناسایی شد، تغییر کاهشی سطح قیمت این گروه سنی از واحد‌ها طی دو ماه گذشته است. این کاهش در «قیمت پیشنهادی» در شرایطی رخ داده که هزینه تولید و ساخت مسکن افت پیدا نکرده است.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن درباره این موضوع اعلام کردند، سازنده‌هایی که در شرایط سخت سرمایه‌گذاری ساختمانی، توان لازم برای تعریف پروژه جدید را دارند، برای شکستن رکورد خرید نوساز، تغییرات کاهشی در قیمت ایجاد می‌کنند تا بتوانند بفروشند. در بازار خرید و فروش نوساز، به‌رغم رکود عرضه فایل، رکود در سمت تقاضا، اما سنگین‌تر اعلام شده است.

رابطه معنادار سقوط نوساز و صعود تورم مسکن

روند تورم مسکن، تورم ساخت، تورم زمین و فروش نوساز‌ها در نمودار گزارش، به تصویر کشیده شده است. از سال ۹۶ به بعد، بازار ملک شاهد نوسانات شدید قیمت مسکن، هزینه ساخت و قیمت زمین به عنوان سه متغیر کلیدی اثرگذار بر نبض ساخت و فروش واحد نوساز بود. اما به‌رغم این افت و خیزها، «بازار معاملات ملک شاهد گذار تدریجی و پایدار از آپارتمان‌های نوساز» بوده است.

به بیان دیگر، اگر‌چه در برخی مقاطع طی سال‌های اخیر، سرعت افزایش قیمت زمین و مسکن و همچنین هزینه ساخت، کاهش پیدا کرده، اما «تداوم همین تورم‌ها در بازار ملک»، از یکسو «عرضه نوساز» را کاهش داده و از سوی دیگر از «فروش نوسازها» کاسته است. سقوط امروز بازار نوساز‌ها در معاملات مسکن برآیند «کمبود عرضه ناشی از رکود ساخت» و «نخریدن نوساز به‌خاطر قیمت نوسازها» است.