افزایش ۶ برابری اجاره ‌بها در شهر تهران از سال ۹۲ تا ۱۴۰۰

بررسی بازار اجاره در شهر تهران نشان می‌دهد مبلغ اجاره یک متر آپارتمان در 8 سال بیش از 500 درصد بالا رفته است و این جهش هزینه اجاره‌بها هزینه زندگی اجاره‌نشینان را چند برابر کرده است. تعداد خانوار در کشور 26 میلیون است که حدود 8 میلیون خانوار اجاره‌نشین هستند. براساس گزارش مرکز آمار هزینه مسکن خانوار شهری در کل هزینه خانوار 42.81 درصد است.

اهمیت مسکن در کشور و نیز حساسیت‌ها و تأثیرات اقتصادی و اجتماعی ناشی از آن، باعث تحولات قابل ملاحظه‌ای در بخش مسکن و در نهایت در کل اقتصاد می‌شود. همچنین قسمت عمده‌ای از هزینه‌های خانوار نیز در این بخش مصرف می‌شود بنابراین تحولات بخش مسکن می‌تواند حوزه‌های اقتصاد و بویژه اقتصاد خانوار را تحت‌ تأثیر خود قرار دهد. براساس آماری که مرکز آمار ارائه داده است روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک متر واحد اجاره‌ای در شهر تهران از زمستان ١٣٩٢ تا زمستان ١٤٠٠ افزایشی بوده و از 15 هزار و 700 تومان در زمستان ۱۳٩٢ به 100 هزار تومان در زمستان ۱٤٠٠ رسیده است.

بر اساس عرف بازار، اجاره‎ مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبه‌رو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش می‎یابد اما در چند سال اخیر که جهش‌های قیمت مسکن و اجاره همزمان بوده و معمولاً در نیمه دو سال نیز شاهد رشد اجاره‌بها بوده‌ایم.

ولی این روند طبیعی در زمستان 1396 به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره افزایش یافته است و این الگو در تا پاییز 1399 تکرار شده است، پس از آن تا زمستان 1400 افزایش اجاره‌بها ادامه یافته است.

از ابتدای سال 1396 و با شروع رشد قیمت مسکن، مبلغ اجاره نیز افزایش یافته است، به طوری که در زمستان 1396 مبلغ اجاره به رشد 9 درصدی می‌رسد. در تابستان 1397 این رشد به عدد 11.2 درصد رسیده و در بهار 1398 رشد 17.4، در بهار 1400 رشد 23.3 و در زمستان 1400 رشد 22.2 درصدی را تجربه می‌کند. بیشترین رشد فصلی مبلغ اجاره در شهر تهران، طی زمستان 1392 تا زمستان 1400، در بهار 1400 با رشد 23 درصدی بوده است.

متوسط قیمت اجاره در شهر تهران در سال 92 برابر 16 هزار تومان و در سال 1400 به 89 هزار تومان رسیده است که رشد 430 درصدی را نشان می‌دهد.

شتاب تورم اجاره‌بها امسال در مهرماه به 7 درصد رسید که بیشتر از ماه قبل از آن بود. در شهریور تورم اجاره ماهانه در شهر تهران حدود 4.6 درصد بود اما در آبان و آذر رشد ماهانه تورم اجاره‌بها شتاب کمتری پیدا کرد و این رقم در آبان به 4.1 و در آذرماه با کاهش دوباره شتاب به 2.5 درصد رسیده است.

با بررسی روند تغییرات اجاره مسکن در سال‌های گذشته، می‌توان دریافت که بازار مسکن، به طور معمول دارای دوران رکود و رونق است. اجاره مسکن در این  سال‌ها همواره افزایشی بوده است ولی شدت آن به میزان تغییر قیمت مسکن وابسته بوده است. با جهش قیمت‌ها اجاره‌بها نیز با شدتی کمتر افزایش پیدا می‌کند. در بلندمدت رشد اجاره‌بها متناسب با قیمت مسکن خواهد بود.

سیاست‌های حمایتی در بازار اجاره طراحی و اجرا شده است؛ یکی از این برنامه‌ها بحث مسکن استیجاری بود که به گفته کارشناسان اجرایی شدن این طرح می‌تواند تعادل را به بازار اجاره بازگرداند، این سیاست تا کنون در حد برنامه باقی ماند و یک دهه است که اجرا نشده است. کارشناسان اقتصادی معتقدند که برای کاهش مشکلات اجاره‌نشینی بهتر است دولت و شهرداری‌ها به سمت تولید و احداث مسکن استیجاری حرکت کنند.

چند سال پیش شهرداری تهران موافقت خود را با ساخت واحد‌های مسکونی در قالب مسکن استیجاری را اعلام کرده بود، اما به مرور بعد از گذشت چند سال این طرح به فراموشی سپرده شد. به نظر می‌رسد در شرایط فعلی، ساخت مسکن استیجاری می‌تواند راهکار کنترل بازار اجاره باشد اما باید منتظر ماند و دید چه زمانی به مرحله اجرایی می‌رسد.

علاوه بر شرایط کلی حاکم بر اقتصاد، رشد اجاره‌بها در حدود یک دهه اخیر به خاطر افزایش تقاضا برای اجاره است. در این مدت قیمت مسکن نیز بیش از 7 برابر شده و متقاضیان نتوانستند خانه بخرند. از سوی دیگر در دولت قبل حمایت از اقشار متوسط و آسیب‌پذیر برای خانه دار شدن به کمترین حد خود رسید و عملاً برنامه‌ای برای عرضه واحدهای حمایتی اجرا نشد به این ترتیب خانوار بیشتری متقاضی مسکن اجاره‌ای شدند.

اتفاق دیگر در بازار مسکن یک دهه گذشته کاهش تولید مسکن است. یعنی با اینکه متقاضی برای اجاره مسکن زیاد شد اما واحدهایی متناسب با این تقاضا به بازار عرضه نشد به این ترتیب قیمت اجاره همزمان با قیمت مسکن بالا رفت نتیجه این نامتوازنی در بازار مسکن افزایش جابه‌جایی اجاره‌نشینان به مناطقی بود که رشد قیمت کمتری را داشت.

در حال حاضر انباشت تقاضا برای اجاره مسکن در شهرهای اطراف تهران و مناطق جنوبی وجود دارد. افزایش توان مالی متقاضیان خرید مسکن با پرداخت تسهیلات ارزان قیمت و افزایش ساخت و عرضه مسکن با قیمت حمایتی 2 راهکاری است که به اعتقاد کارشناسان حوزه مسکن، می‌تواند انباشت تقاضا برای اجاره را کاهش دهد.

علاوه‌بر آن اجرای برنامه‌های نوسازی راهکار مناسب دیگری است که به تولید واحدهای بیشتر برای عرضه به بازار مسکن منجر خواهد شد. نوسازی هر واحد فرسوده 3 تا 4 واحد را تولید خواهد کرد با توجه به اینکه در منطق مرکزی و جنوبی شهر تهران پلاک‌های فرسوده زیادی موجود است نوسازی این واحدها تقاضای تأمین مسکن و اجاره مسکن در این مناطق را کاهش خواهد داد.

بر اساس سیاست دولت نوسازی 150 هزار واحد در سال در دستور کار قرار دارد. حمایت از اجرای برنامه نوسازی و سرعت بخشی به اجرای آن بخشی از سیاست حمایت از تولید مسکن متناسب با تقاضای موجود در بازار است. جدیدترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد قیمت مسکن در این بازار در آذرماه با نوسان ۲.۹ درصدی قیمت همراه بوده است که نشان می‌دهد نرخ رشد آن در مقایسه با ماه قبل به کمتر از نصف رسیده فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ و قدیمی نشان می‌دهد تقاضای مصرفی بخش مسکن با تولید مسکن متناسب با این تقاضا پاسخ داده می‌شود و تولید مسکن با متراژ بالا و واحدهای لوکس تأثیر بر بخش عظیمی از تقاضای مصرفی در بازار مسکن ندارد.