چرا «فاصله منطقه ای» در فایل های اجاره محو شد؟

ابتدای تابستان امسال - فصل سنتی جابه‌جایی مستاجرها- بازار اجاره تهران شاهد نوعی مهاجرت بین منطقه‌ای مستاجر‌ها شد؛ به‌طوری‌که، تحقیقات میدانی مشخص کرد، تاب‌آوری بسیار پایین مستاجر‌ها برابر مبالغ اجاره سال گذشته، در سال جاری باعث حرکت دومینویی از مناطق یا محله‌های بالاشهر به سمت مناطق متوسط و پایین شده است. امروز عوارض این مهاجرت، «محو فاصله منطقه‌ای اجاره‌بها» است؛ در یک نمونه، نسبت ۱.۵برابری اجاره‌بهای آپارتمان‌های منطقه۵ به منطقه۲۲ در دوره قبل از جهش قیمت‌ها، به حدود ۱.۰۱ رسیده است. احیای این فاصله منوط به کاهش تورم است.

تازه‌ترین تحقیقات میدانی درباره وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران نشان می‌دهد، فاصله متعارف و معمول بین سطوح پیشنهادی اجاره بها در مناطق نیمه شمالی و نیمه جنوبی شهر تهران محو شده است و این عارضه، به دنبال تشدید موج مهاجرت اجباری مستاجر‌ها از مناطق بالاتر به محله‌های پایین‌تر شهر، ایجاد شده است.

منشأ عارضه جدید بازار اجاره

اوایل تابستان، دنیای اقتصاد، در گزارشی از یک عارضه جدید در بازار اجاره مسکن خبر داد. طیفی از مستاجر‌های ساکن در محله‌های نیمه شمالی تهران، امسال، حتی با تورم صفر نیز توان مالی برای سکونت در واحد‌های استیجاری این مناطق را از دست دادند. علت این موضوع تورم عمومی بالا و رشد محسوس هزینه‌های خانوار (رشد هزینه کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوار) اعلام شد. در این گزارش که با عنوان «شکست جدید از اجاره بها»، تیرماه امسال در همین صفحه منتشر شد، از این عارضه جدید در بازار اجاره رمزگشایی شد.

تحقیقات میدانی از وضعیت بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران (محله‌های شمالی و جنوبی پایتخت) در آن زمان نشان داد تاب آوری مستاجر‌های پایتخت، حتی برابر «رشد صفر اجاره بها در ۱۴۰۲» هم کم شده است. پشت صحنه نوع تازه‌ای از مهاجرت بین منطقه‌ای اجاره نشین‌ها در تهران نشان داد، مستاجر‌های دهک متوسط رو به بالا تحت‌تاثیر چند عامل مخرب توان اجاره نشینی، قبل از مواجهه با موجر برای تمدید قرارداد، در فکر «جابه جایی به مناطق پایین» هستند؛ چون عمدتا «توان پرداخت مبالغ اجاره ۱۴۰۱» در سال‌جاری را ندارند. تورم عمومی بالا، تورم مسکن شدید و سرریز شدن تقاضا در بازار اجاره مهم‌ترین عوامل ایجاد شکل تازه‌ای از مهاجرت اجباری بین منطقه‌ای مستاجر‌های تهرانی در تابستان امسال بود.

تا قبل از تابستان امسال، دو شکل متفاوت از مهاجرت اجباری مستاجر‌ها تحت‌تاثیر رشد شدید قیمت و اجاره بهای مسکن رقم خورد که یک شکل آن مهاجرت از مناطق میانی به مناطق جنوبی پایتخت و شکل دیگر، مهاجرت از مناطق متوسط و محله‌های جنوبی تهران به حومه پایتخت (به‌خصوص کرج و شهر‌های جدید مانند پرند وپردیس) بود. اما در شکل جدید، تحقیقات میدانی، ابتدای تابستان امسال از شروع مهاجرت دهک‌های متوسط رو به بالای مستاجر از مناطق شمالی به مناطق میانی شهر خبر داد. هم اکنون، عوارض این رخداد تابستانی در بازار مسکن خود را در شکل محو شدن فاصله منطقه‌ای متعارف بین اجاره بهای مناطق نیمه شمالی تهران با محله‌های جنوبی پایتخت نشان می‌دهد.

این عارضه، بعد از مهاجرت گروه‌های آسیب پذیرتر مستاجر در مناطق میانی و جنوبی تهران به محله‌های پایین‌تر یا حومه، شکل تازه‌ای از مهاجرت ملکی بعد از دوره جهش قیمت مسکن که از سال ۹۷ در پایتخت آغاز شد را رقم زد؛ رویدادی که هم اکنون نشان می‌دهد، عملا فاصله بین اجاره بهای مسکن در مناطق شمالی با مناطق میانی و در برخی موارد حتی محله‌های جنوبی از بین رفته یا به کمترین میزان خود رسیده است.

کورس بین منطقه‌ای اجاره

تازه‌ترین تحقیقات میدانی انجام شده از سوی دنیای اقتصاد در خصوص وضعیت پاییزی بازار اجاره مسکن شهر تهران در حالی نشان‌دهنده محو فاصله متعارف اجاره بهای پیشنهادی موجران در محله‌های شمالی و مناطق جنوبی پایتخت است که بررسی‌ها نوعی کورس بین منطقه‌ای اجاره بها در تهران را نشان می‌دهد. در یک نمونه، سه منطقه پرتقاضا به لحاظ معاملات اجاره مسکن واقع در شمال غرب، غرب و جنوب غربی تهران مورد بررسی قرار گرفته اند.

برآورد‌ها از به حداقل رسیدن فاصله متوسط اجاره بهای درج شده در فایل‌هایی که طی روز‌های اخیر به بازار اجاره این سه منطقه غربی تهران عرضه شده است، خبر می‌دهد. نسبت اجاره بهای مسکن منطقه ۵ شهر تهران به منطقه ۲۲، در سال ۹۶ یعنی یکسال قبل از شروع دوره جهش اخیر قیمت مسکن در پایتخت، حول و حوش ۱.۵ بود.

به این معنا که متوسط اجاره بهای مسکن در منطقه ۵ پایتخت ۱.۵ برابر متوسط اجاره بها در منطقه ۲۲ بود. اما هم اکنون رصد سطح اجاره بها در فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره این دو منطقه نشان از کاهش محسوس فاصله اجاره بها بین آن‌ها و رسیدن عدد حاصل از این نسبت به ۱.۰۵ دارد. این نسبت تازه عملا نشان‌دهنده آن است که سطح میانگین اجاره بها در فایل‌هایی که این روز‌ها به بازار مسکن منطقه ۲۲ شهر تهران عرضه شده است در فاصله حداقلی با متوسط اجاره بهای درنظر گرفته شده برای واحد‌های مسکونی عرضه شده به بازار اجاره منطقه ۵ قرار گرفته است و عملا در حال رسیدن به آن است.

برآورد نسبت اجاره بهای مسکن منطقه ۵ به اجاره بهای پیشنهادی منطقه ۹ پایتخت نیز این موضوع را نشان می‌دهد. در حالی که منطقه ۵ شهر تهران پرتقاضاترین منطقه به لحاظ معاملات مسکن (خرید واجاره) است، منطقه ۹ نیز یکی از پرتقاضاترین مناطق بازار مسکن تهران و جزو مناطق نیمه جنوبی پایتخت محسوب می‌شود.

نسبت اجاره بهای مسکن بین این دو منطقه (منطقه ۵ به منطقه ۹) در سال ۹۶ (قبل از جهش)، نیز عدد ۱.۵ بود؛ یعنی متوسط اجاره بهای مسکن در منطقه ۵ تهران نسبت به منطقه ۹ پایتخت در سال قبل از جهش قیمت مسکن، ۱.۵ برابر بود، اما این نسبت هم اکنون و براساس فایل‌های موجود که طی روز‌های اخیر به بازار اجاره این دو منطقه عرضه شده به عدد ۱.۱ رسیده است. این برآورد‌ها نشان می‌دهد اختلاف بین منطقه‌ای اجاره بها، عملا محو شده است.

پیام رخداد پاییزی اجاره بها

در شرایطی که تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد واظهارات فعالان بازار اجاره مسکن از کاهش تعداد قرارداد‌های جدید اجاره در مناطق شمالی، افزایش مهاجرت بین منطقه‌ای از شمال به جنوب تهران و همچنین محو فاصله متعارف بین اجاره بهای محله‌های بالا و پایین شهر خبر می‌دهد، این وضعیت یک پیام مهم از بازار اجاره پایتخت مخابره می‌کند.

نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد، یک علت مهم در محو فاصله متعارف بین اجاره بهای شمال و جنوب تهران دخیل بوده است و آن افزایش سرعت رشد اجاره بها در محله‌های جنوبی نسبت به تورم اجاره مناطق شمالی، تحت‌تاثیر خارج شدن بازار اجاره محله‌های بالاتر از توان مالی خانوار‌های مستاجر در این مناطق و مهاجرت اجباری آن‌ها به محله‌های ارزا ن‌تر در جنوب پایتخت است.

همین هجوم تقاضا از بازار اجاره نیمه شمالی تهران به محله‌های واقع در نیمه جنوبی، منجر به رشد بیشتر اجاره بها در این محله‌ها شده است؛ از سوی دیگر، تحت‌تاثیر ناتوانی مستاجر‌ها از تامین هزینه‌های اجاره نشینی در طیف قابل‌توجهی از اجاره نشین‌های نیمه شمال تهران، عملا کشش بازار اجاره این مناطق و محله‌ها برای پذیرش سطوح بالاتر اجاره بها، از بین رفته است؛ بنابراین محو فاصله متعارف بین اجاره بهای مسکن محله‌های مصرفی نیمه شمالی و محله‌های جنوبی تهران، نه در اثر کاهش سطح اجاره بها در محله‌های نیمه شمالی بلکه به واسطه رشد بیشتر اجاره بها در مناطق جنوبی پایتخت در نتیجه افزایش تقاضا در بازار این مناطق، رقم خورده است.

به طوری که برخی فعالان بازار اجاره مسکن در منطقه ۵ و ۹ شهر تهران به دنیای اقتصاد اعلام کردند که هم اکنون صحبت از آن است که اجاره در مناطق مختلف شهر تهران (محله‌های مصرفی نیمه شمالی ومناطق جنوبی) یکسان شده است.

اجاره بها چند بود؛ چند شد؟

برآورد‌های دنیای اقتصاد نشان می‌دهد میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن معمولی و مصرفی (بر حسب تبدیل کل اجاره بها به اجاره بهای ماهانه)، در سال ۹۶ در منطقه ۵ تهران معادل ۳۰‌هزار تومان بوده است. این میزان در منطقه ۹ حول و حوش ۲۰‌هزار تومان و در منطقه ۲۲ حدود ۲۰‌هزار و ۲۰۰‌هزار تومان بود. هم اکنون و براساس اطلاعات قیمتی درج شده در فایل‌های موجود بازار اجاره این میزان در منطقه ۵ (در محله‌های معمولی و پرتقاضا مثل بلوار فردوس) برای آپارتمان‌های کم سن به مترمربعی حدود ۲۹۰‌هزار تومان رسیده است.

در منطقه ۹ برای موارد مشابه به ۲۶۰‌هزار تومان و در منطقه ۲۲ به حول وحوش ۲۷۰‌هزار تومان رسیده است. این اعداد نشان‌دهنده کم شدن محسوس فاصله اجاره بها بین این مناطق هستند. هم اکنون متوسط اجاره بهای ماهانه هرمترمربع مسکن معمولی استیجاری در منطقه ۱۲ شهر تهران (منطقه مرکزی پایتخت که می‌توان از آن به عنوان تهران قدیم نیز یاد کرد) به ۲۵۰ تا ۲۶۰‌هزار تومان رسیده است. این کاهش فاصله منطقه‌ای اجاره بها در شرایطی رخ داده است که امسال بازار اجاره پایتخت، تورم کمتری نسبت به بازار اجاره دو سال قبل تجربه می‌کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی که دو سال گذشته به طور متوسط در هر سال اجاره بها در تهران حول و حوش بیش از ۴۰‌درصد رشد کرد و در برخی از ماه‌ها حتی از ۵۰‌درصد نیز فراتر رفت، اما امسال تورم تابستانی اجاره مسکن نسبت به تابستان پارسال حول و حوش ۳۰‌درصد بوده است. این موضوع تحت‌تاثیر کاهش قیمت مسکن به دنبال آرامش تابستانی بازار‌های موازی و همچنین سرریز شدن ظرف رشد قیمت در بازار اجاره به دلیل ناتوانی مالی مستاجر‌ها برای ثبت مجدد قله‌های تورمی در این بازار، رقم خورده است.

تغییر هدف خانه اولی‌های جنوب شهر

تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد در عین حال نشان‌دهنده تغییر بازار هدف خانه اولی‌های جست وجوگر در محله‌های جنوبی تهران است. واسطه‌های بازار معاملات مسکن در محله‌های جنوبی پایتخت به دنیای اقتصاد اعلام کردند: بازار اجاره در محله‌های جنوبی تهران پاییز امسال برخلاف تعداد قابل‌توجهی از محله‌های شمالی پایتخت، پرتقاضاست. ضمن آنکه طیفی از خانه اولی‌ها (زوج‌های جوان) که موارد مشابه آن‌ها در سال‌های قبل با هدف خرید مسکن از محله‌های نیمه شمالی تهران به این محله‌ها مهاجرت می‌کردند هم اکنون به عنوان متقاضی بازار اجاره به این مناطق وارد می‌شوند.

فایل‌های لوکس روی «نردبان»

در حالی که واسطه‌های معاملات اجاره مسکن در مناطق جنوبی از گرم بودن تنور بازار پاییزی اجاره خبر می‌دهند، مدت زمان رسوب فایل اجاره در مناطق شمالی به خصوص محله‌های لوکس افزایش یافته است. طیف وسیعی از مالکان این واحد‌ها ناچارند هر روز با پرداخت پول آگهی خود را به طور مجدد منتشر کرده و ارتقا دهند این قابلیت در سایت‌ها و استارت‌آپ‌های بازار‌یابی ملکی به سرویس «نردبان» معروف است.

نسبت متفاوت رهن واجاره در مناطق

تحقیقات میدانی همچنین نشان می‌دهد در حالی که وزن فرمول «رهن واجاره» نسبت به «رهن کامل» در همه مناطق بیشتر است، اما یک تفاوت ویژه در این مورد بین مناطق نیمه شمالی و محله‌های جنوبی پایتخت رصد می‌شود. به طور متوسط، وزن رهن به اجاره ماهانه در مناطق نیمه شمالی پایتخت به‌خصوص مناطق یک تا ۳، کمتر است؛ یعنی مالکان اجاره ماهانه بیشتری طلب می‌کنند. این نسبت در محله‌های جنوبی معکوس است؛ یعنی وزن بیشتر رهن نسبت به اجاره ماهانه!

راه بازگشت آرامش به بازار

اگرچه شرایط فعلی نشان‌دهنده از دست رفتن فاصله متعارف اجاره بهای شمال و جنوب پایتخت است، اما این فاصله متعارف در صورت تحقق دو شرط مهم می‌تواند احیا شود. شرط اول آن است که مسیر دسترسی به مسکن به گونه‌ای طراحی و اجرایی شود که بخشی از تقاضای رشد یافته اجاره نشینی به دلیل از دست رفتن استطاعت خانه اولی‌ها برای خرید آپارتمان، از طریق خانه دار شدن آنها، کاهش یابد. از سوی دیگر، لازم است تورم عمومی کنترل شده و سرعت رشد هزینه‌های خانوار‌ها به حدی کم شود که به مرور مستاجر‌هایی که ناچار به مهاجرت اجباری به مناطق ارزان‌تر شدند بتوانند به طور مجدد به مناطقی که پیش از این در آن ساکن بوده اند برگردند.