دعوای خلع ید و ارکان آن
دعاوی ملکی بخش بزرگی از دعاوی مطروحه در دادگاه های کشور را تشکیل می دهند و مطابق آمار یکی از خبرگزاری های رسمی چیزی در حدود پنجاه درصد از دعاوی در حال رسیدگی در دادگاه ها اختصاص به دعاوی ملکی دارد.
این دعاوی می توانند دارای وصف کیفری یا حقوقی باشند. به عنوان مثال دعوای تصرف عدوانی از جمله این دعاوی است که ذینفع می تواند انتخاب کند که علیه متصرف شکایت کیفری مطرح نماید یا این دعوا را در قالب دادخواست حقوقی و در محاکم حقوقی دنبال کند.
در هر صورت دعاوی ملکی جزء فنی ترین و پیچیده ترین دعاوی دادگاه ها محسوب می شوند و اگر وکیل از دانش و تخصص و تجربه کافی برخوردار نباشد ممکن است با نتایج ناخواسته ای مواجه شود.
همانطور که گفته شد در یک تقسیم بندی کلی این دعاوی به دعاوی کیفری و حقوقی تقسیم می شوند. اما این دعاوی را از جهات دیگر نیز می توان تقسیم نمود. به عنوان مثال دعاوی حوزه اجاره املاک مثل حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تخلیه مورد اجاره و …
همچنین دعاوی که اختصاص به حوزه خرید و فروش املاک دارد مثل تایید و اثبات وقوع بیع یا تایید فسخ قرارداد یا الزام به تحویل ملک و …
اما یکی از دعاوی پرکاربرد و محوری در حوزه املاک دعوای خلع ید است و ما در این مقاله تلاش می کنیم ابعاد مختلف این دعوا را بررسی کنیم.
دعوای خلع ید
منشاء اصلی این دعوا «غصب» است که ریشه فقهی دارد. همچنین مطابق قانون مدنی غصب استیلا بر حق غیر است و غاصب به حکم قانون ملزم است مال یا حق را به صاحبش برگرداند. اگر غاصب از از استرداد مال به مالک استنکاف کند می توان دعوای به طرفیت او مطرح نمود که مطابق رویه جاری به آن دعوای خلع ید می گویند.
دعوای خلع ید با دعاوی دیگری که به اعتبار نتیجه مشابه دعوای خلع هستند ممکن است اشتباه گرفته شود. به عنوان مثال دعوای تصرف عدوانی از این حیث میتواند با دعوای خلع ید اشتباه گرفته شود. اما باید توجه داشت که علی رغم مشابهت، ارکان این دو دعوا و همچنین ادله اثباتی آنها باهم متفاوت است.
برای مطرح کردن سوالات دعاوی ملکی خود با سید احمد بنی جمالی وکیل پایه یک دادگستری، به صفحه وکیل ملکی در اراک مراجعه کنید.
ارکان دعوای خلع ید
مهمترین رکن دعوای خلع ید مالکیت خواهان است. یعنی خواهان باید مالک مالی باشد که نسبت به آن دادخواست خلع ید مطرح کرده است. همچنین ضروری است که این مالکیت به نحو رسمی باشد. یعنی نام مالک در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنابراین اگر مالک به موجب سند عادی مدعی مالکیت ملکی باشد محاکم به آن ترتیب اثر نمی دهند و دادخواست خلع او رد می شود.
سوال: اگر ملکی چند مالک داشته باشد چه باید کرد؟
پاسخ: در این حالت هر مالکی می تواند با هر میزان سهام نسبت به طرح دعوای خلع ید اقدام نماید. سوال دیگری که در همین جا شکل می گیرد این است که این دادخواست باید به طرفیت چه کسی مطرح شود؟ آیا سایر مالکین هم باید به عنوان خوانده در دادخواست مورد خطاب قرار گیرند؟
اگر چه پاره ای از حقوقدان ها معتقدند که سایر مالکین هم باید خوانده قرار گیرند اما واقعیت این است که دعوای خلع ید باید علیه متصرف مطرح شود و دلیلی وجود ندارد که سایر مالکین را هم به عنوان خوانده مخاطب قرار دهیم. چرا که دیگر مالکین مشاعی تصرفی ندارند تا خوانده دعوای خلع ید واقع شوند.
رکن دوم دعوای خلع ید غیر منقول بودن مال مورد دعواست. به عبارتی دعوای خلع ید یک دعوای ملکی است و نسبت به اموال منقول نمی توان چنین دعوایی مطرح نمود. ممکن است این سوال مطرح شود که اگر مال منقولی غصب شد چه دعوایی باید مطرح نمود. پاسخ این است که در این موارد معمولا دعوای استرداد مال را مطرح می کنند. ماده 18 قانون مدنی هم دلیل محکمی است که نشان می دهد دعوای خلع مربوط به اموال غیر منقول است.
سومین رکن دعوای خلع ید تصرف خوانده بر مال غیر منقول است. البته منظور از تصرف، تصرف فیزیکی نیست. یعنی ممکن است غاصب عملا در ملک تصرف نداشته باشد مطابق قانون متصرف محسوب شود. به عنوان مثال ممکن است غاصب ملک کسی را غصب کند و اموال خود را در ملک قرار دهد و به مسافرت برود. در این حالت اگر چه به نحو فیزیکی غاصب در ملک حضور ندارد اما از نظر عرف حقوقی متصرف محسوب می شود.
چهارمین رکن دعوای خلع ید غیر مجاز بودن تصرفات غاصب است. یعنی هر تصرفی مبنای طرح دعوای خلع ید نیست و تصرفات خوانده باید غیر مجاز باشد و دادگاه نیز آن را احراز نماید. برای احراز غیر مجاز بودن تصرفات خوانده چه بسا دادگاه مبادرت به صدور قرار معاینه محلی نماید. پس به طور خلاصه میتوان گفت که متصرف باید غاصب یا در حکم غاصب باشد.
بنابراین اگر هر یک از چهار رکن بالا در دعوای خلع ید رعایت نشود دعوا رد می شود. رد شدن دعوا می تواند در قالب حکم یا قرار باشد. به عنوان مثال اگر مالکیت رسمی خواهان احراز نشود دادگاه مبادرت به صدور قرار رد دعوا می کند. اما اگر غیر مجاز بودن تصرفات احراز نشود و دادگاه معتقد باشد که تصرف خوانده مجاز است با حکم دعوا را رد می کند.
به عنوان آخرین نکته در خصوص دعوای خلع ید می توان به این نکته اشاره کرد که دعوای خلع ید در مواردی مشمول امر مختومه نمی شود. مطابق بند 6 ماده 84 باید موضوع، سبب و اصحاب دعوا واحد باشند تا دعوایی مشمول امر مختومه شود. اما دعوای خلع ید مشمول این امر نیست. چرا که تصرف به عنوان یکی از ارکان این دعوا به اعتبار زمان متغیر است. ممکن است تصرفات خوانده دیروز مجاز بوده باشد اما امروز غیرمجاز شده باشد. به عنوان مثال ممکن است ملکی به مدت یکسال به نحو مجاز در اختیار کسی بوده باشد. طبیعی است که اگر در این مدت دعوای خلع ید مطرح شود دعوا مطابق حکم دادگاه رد می شود. اما پس از یکسال می توان مجددا دعوای خلع ید را علیه همان خوانده مطرح نمود.
