دخالت دولت در بازار اجاره مسکن

هفته گذشته مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی با اشاره به ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها، اعلام کرد: دولت برای اولین‌بار می‌تواند سقف اجاره‌بها تعیین کند. به‌عنوان مثال اگر در استانی تورم بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای مسکن می‌تواند ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم نسبت به تعیین سقف اقدام کند.

تعیین سقف اجاره بها اگر چه در دوره‌ای که کرونا به اوج خود رسیده بود توسط شورای عالی مسکن صورت می‌گرفت، اما این بار با تصویب این اقدام توسط مجلس شورای اسلامی و قانونی شدن آن، موضوع ورود و دخالت دولت در بازار مسکن متفاوت از سال‌های قبل به خصوص در دو سال ابتدایی همه گیری کرونا است.

وزیر راه و شهرسازی معتقد است که این قانون دست دولت را برای مداخله در بازار باز می‌کند که در پی آن می‌توانیم شاهد بازاری آرام‌تری برای مسکن اجاره‌ای در سال جاری باشیم. نظام‌مندتر کردن مداخله‌گران بازار مسکن و اجاره هم در این زمینه صورت خواهد گرفت.

اکثر کارشناسان مسکن معتقد هستند که ورود و دخالت دولت در بازار مسکن از سال دهه ۷۰ مطرح شد و هیچگاه قابلیت اجرا و موفقیت پیدا نکرد، اما به نظر می‌رسد این بار دولت درصدد است تا به هر شکل ممکن دخالت خود را در بازار مسکن اجرایی و اثبات کند.

محمدرضا فرهادی پور کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا دخالت دولت می‌تواند در بازار اجاره مسکن مثبت و امکان پذیر باشد؟ گفت: اگر بخواهیم در مورد این اقدام جدید دولت و مصوبه مجلس مبنی بر ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن اظهار نظر کنیم باید اذعان کرد که مداخله قیمتی در بازار مسکن و اجاره بها عملا ممکن نیست و فقط در حد یک شعار و حرفی است که زده شده است.

اجرا شدن قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها دشوار است

او ادامه داد: اجرا شدن قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها دشوار است. چرا که دولت نه امکان کنترل مالک را دارد و نه اینکه می‌تواند تورم را کنترل و کاهش دهد. وقتی تورم قابل کنترل نیست چطور می‌توان انتظار داشت که اجاره بها را کنترل کرد و به مالک تاکید کرد که نباید اجاره بهای مسکن بیشتر از مثلا ۲۵ درصد و یا ۳۰ درصد افزایش نیابد.

کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه در این روز‌های تورمی، اجاره ملک به نوعی منبع درآمد و تامین مالی عده‌ای از افراد است تاکید کرد: لنگر ذهنی بسیاری از افراد در بازار اجاره و تعیین نرخ برای اجاره ملک، همانا نرخ ارز و نرخ تورم است. زمانی که از مالک و یا یک مشاور املاک پرسیده می‌شود ملاک افزایش و تعیین نرخ اجاره بها چیست؟ به راحتی آن را به دو موضوع نرخ ارز و نرخ تورم مرتبط می‌کند. البته شاید برخی از مالکان به هیچ وجه سالانه اجاره بها را افزایش ندهند و یا خیلی اندک نرخ اجاره بها را بالا ببرند. اما روی سخن ما به سمت آن‌هایی است که با بررسی این دو موضوع (تورم و ارز) نرخ اجاره را تعیین می‌کنند.

فرهادی پور خاطر نشان کرد: حال اگر دولت بخواهد بر روی تعیین سقف اجاره بها اصرار زیادی هم داشته باشد قطعا مالکانی که مخالف این عدد تعیین شده باشند به راحتی مستاجران خود را تغییر می‌دهند و اگر هم مقاومتی شود با تنظیم یک شکایت در دفاتر شورای حل اختلاف می‌تواند مستاجر خود را تغییر دهد.

او ادامه داد: پس باید تاکید کرد که این قانون جدید قابلیت اجرا ندارد. در یک ساز و کاری این قوانین قابلیت اجرا پیدا می‌کند که انتظارات تورمی نداشته باشیم و از سوی دیگر تورم تک رقمی باشد. وقتی تورم بالای ۴۰ درصد است چگونه می‌توان برای مالک تعیین سقف با ۲۵ درصد را قانونی کرد؟ متاسفانه در اذهان عمومی تورم ۲۵ درصد به بالا در ابتدای هر سال حک شده است و کاری هم نمی‌توان کرد.

او تصریح کرد: در سال ۱۹۷۵ میلادی در بسیاری از کشور‌های توسعه یافته به دلیل اعتباری که بانک مرکزی آن کشور‌ها داشت، وقتی اعلام شد تورم را کنترل خواهیم کرد مردم و عموم پذیرفتند که تورم کنترل خواهد شد. این پذیرش ذهنی به دلیل این بود که می‌دانستند بانک مرکزی آن کشور‌ها قابلیت اعتبار دارد. اما در ایران آیا عموم مردم می‌پذیرند که بانک مرکزی می‌تواند تورم را کنترل کند؟

فرهادی پور با اشاره به اینکه مداخله دولت در بازار مسکن و اجاره بها اثرات منفی دارد در پاسخ به این پرسش که به نظر می‌رسد بهترین راهکار برای کنترل بازار مسکن و اجاره بها همانا کاهش نرخ تورم است؟ گفت: دولت نباید در بازار مسکن دخالت کند بلکه باید ابتدا تورم را کنترل کند. اگر تورم تک رقمی باشد آیا مالک و مشاوران املاک می‌توانند نرخ اجاره بها را ۳۰ درصد افزایش دهند؟ پس اولین اقدام کنترل تورم عمومی و از بین بردن انتظارات تورمی است.