تورم ۴۰ درصدی اجاره مسکن زیرسقف مصوب می رود؟

فشار رشد هزینه اجاره نشینی در کشور، در پایان بهار به میزان خفیف نسبت به میانه فصل، افت کرد به‌طوری که، اکنون مهم‌تر از «میزان شیب منفی تورم اجاره مسکن» در خرداد، «توقف روند صعود این شاخص» است. گزارش از آمار رسمی مربوط به تغییرات هزینه اجاره نشین‌ها در سراسر کشور حاکی است، خرداد امسال «تورم ماهانه اجاره مسکن» و همچنین «تورم نقطه‌ای اجاره»، در سطح کمتری نسبت به اردیبهشت قرار گرفتند.

میانگین اجاره بهای کشوری در ماه آخر بهار ۲.۲‌ درصد نسبت به ماه میانی افزایش یافت، در حالی که اردیبهشت‌ماه، ۲.۶‌ درصد نسبت به فروردین رشد کرده بود؛ به این ترتیب تورم ماهانه اجاره، نزدیک به نیم واحد‌درصد کم شده است. از طرفی هزینه اجاره مسکن در کشور در خرداد امسال ۴۲.۵‌ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزایش داشته، این در حالی است که تورم نقطه‌ای اجاره در اردیبهشت امسال نرخ ۴۳‌ درصد را ثبت کرده بود؛ بنابراین رشد نقطه‌ای اجاره بها نیز نیم واحد‌درصد افت داشته است.

این رشد بالای ۴۰ درصدی اجاره بها در قرارداد‌های ۱۴۰۳ نسبت به مبالغی که مستاجر‌ها در ۱۴۰۲ پرداخت می‌کردند، به لحاظ «عدم‌تناسب با رشد درآمد خانوار‌های مستاجر در سال‌جاری» باعث شده فشار هزینه‌ای آپارتمان اجاره‌ای از آستانه تحمل مالی بخش قابل‌توجهی از اجاره نشین‌ها خارج شود.

با این حال، کاهش جزئی همین سطح فشار در ماه گذشته و شناسایی عوامل مهار آن، می‌تواند برای سیاستگذار «درس» باشد از بابت اینکه «شرایط بیرونی بازار اجاره در ماه‌های آتی» را در مسیری قرار دهد که «تورم اجاره از کانال ۴۰‌ درصد به سطح نرمال، یعنی کانال ۲۰‌ درصد کاهش یابد» تا بلکه «اجاره بها به محدوده استطاعتی خانوار‌های مستاجر برگردد.» سال گذشته اجاره بها در کشور به صورت میانگین ۳۹.۶‌ درصد افزایش یافته بود، اما بهار امسال میانگین رشد نسبت به بهار سال گذشته ۴۲.۴‌ درصد بوده است.

این سطح رشد هزینه اجاره مسکن هم از بابت اینکه از میزان رشد دستمزد مستاجر‌ها در سال‌جاری بالاتر است، «مشکل ساز» شده و هم از این بابت که «نرخ رشد اجاره بها در خردادماه ۱.۳ برابر نرخ رشد مجموع هزینه‌های زندگی خانوارها» شد؛ تورم عمومی یا همان نرخ رشد قیمت‌ها در سبد هزینه خانوار در خرداد امسال رقمی معادل ۳۱.۹‌ درصد شد که از رشد اجاره بها، کمتر است. بررسی‌ها درباره عواملی که باعث شد «فشار رشد اجاره بها در خرداد، کم شود»، نشان می‌دهد، ثبات تورم عمومی ماهانه، افت چشمگیر تورم خوراکی، ثبات نسبی قیمت مسکن و همچنین تغییر رفتار خریداران سرمایه‌ای ملک در ماه‌های اخیر باعث شده «قدری از سرعت رشد اجاره بها کاسته شود.».

اما بازار تابستانی اجاره مسکن که اکنون شروع شده است، با دو فاکتور در ادامه راه روبه‌رو است؛ از یکسو، «عواملی که تا پیش از تیرماه باعث توقف روند افزایشی تورم اجاره مسکن شد» و از سوی دیگر، «قانون اعمال سقف رشد میانگین ۲۵‌ درصد برای مبالغ اجاره در اجاره نامه‌های تابستان و نیمسال دوم.» هر کدام از این دو، معادله معاملات اجاره بین موجر و مستاجر را به نوعی تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

افت تورم اجاره سریالی می‌شود؟

تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم قیمت مسکن است. در واقع تورم عمومی و تورم قیمت مسکن ۲ فاکتور بنیادی جهت دهنده به بازار اجاره تلقی می‌شود؛ اثرگذاری تورم عمومی بر بازار اجاره مستقیم و سریع است؛ این در حالی است که تورم قیمت مسکن به شکل مستقیم، اما در میان‌مدت و بلند‌مدت بر اجاره بها اثرگذار می‌شود. در چنین شرایطی اگر هزینه‌های زندگی خانوار در ماه کاهش یابد؛ انتظار می‌رود که در کوتاه‌مدت رشد اجاره بها نیز متاثر از افت تورم عمومی کاهش یابد.

اگر سیاست‌های اقتصادی دولت جدید بر کاهش تورم عمومی متمرکز شود؛ می‌توان به فروکش التهاب در کوتاه و میان مدت امیدوار شد. از سویی فروکش تورم عمومی باعث می‌شود تا موجر‌ها از افزایش بیشتر نرخ اجاره بها خودداری کنند؛ از سوی دیگر فروکش تورم عمومی با اثرگذاری بر قیمت مسکن نیز می‌تواند در میان و بلند‌مدت بر کاهش شدت رشد اجاره بها موثر باشد.

طی بهار امسال تورم خوراکی به یک‌سوم ابتدای سال گذشته رسید؛ از آنجا که بسیاری از موجرین افزایش اجاره بهای درخواستی خود را براساس هزینه عمومی زندگی شان طلب می‌کنند؛ استمرار فروکش تورم خوراکی‌ها می‌تواند اجاره بها را تعدیل دهد. در عین حال طی خرداد ماه امسال سرعت رشد قیمت مسکن به کف ۶.۵ سال اخیر رسید؛ از این موضوع می‌توان تحت عنوان فروکش تورم مسکن یاد کرد.

ثبات نسبی قیمت مسکن طی خرداد ۱۴۰۳ موضوع مهمی بود که اگر ادامه دار شود می‌تواند در میان و بلند‌مدت افت تورم اجاره بها را که از خرداد ماه آغاز شد ادامه دار کند. در کنار موارد یاد شده کاهش توان مالی متقاضیان خرید مسکن نیز می‌تواند بر بازار اجاره بها اثرگذار شود. طی سال‌های اخیر؛ این بخش شاهد حضور متقاضیانی بود که نسبت به خرید مسکن و فروش آن در بازه‌های کوتاه چند ماهه اقدام می‌کردند.

اما در شرایط کنونی با توجه به افزایش حداقل سرمایه برای خرید خانه و همچنین رکود در بخش تقاضا، این بازار با مشتریانی مواجه است که بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را از محل رهن خانه تامین می‌کنند و در عین حال برنامه‌ای برای فروش سریع خانه نیز ندارند. به این ترتیب بازار اجاره بها از محل افزایش عرضه نیز با سیگنال کاهش تورم رو به رو است. البته این افزایش عرضه محدود است، اما همین میزان محدود، اما معنادار نیز می‌تواند بر روند اجاره بها اثرگذار شود. به این ترتیب باید اذعان کرد که فاکتور‌های متعدد اثرگذار بر بازار اجاره در شرایط کنونی به واقع حامی کاهش فشار اجاره بهاست.

اجاره بها پس از سقف ۲۵ درصد

هفته گذشته متوسط سقف مجاز رشد اجاره بها از سوی شورای عالی مسکن برابر ۲۵‌ درصد اعلام شد؛ بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، دولت مکلف شده تا در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰‌ درصد است، نرخ رشد اجاره بها را از سوی مقامات استانی تعیین و اعلام کند. به عنوان نمونه شورای مسکن تهران سقف مجاز رشد اجاه بها را ۲۶‌ درصد اعلام کرد. در روز‌های آینده مقامات استانی این نرخ را به اتحادیه‌های املاک استانی اعلام می‌کنند.

در شرایطی که طی بهار امسال تورم اجاره بها در کشور رشدی ۴۲ درصدی داشت؛ آیا می‌توان به فروکش تورم اجاره بها به سقف  ۲۵‌درصد مطابق قانون مصوب امیدوار بود؟

دنیای اقتصاد در تحقیقی میدانی نگاه اضلاع سه گانه بازار اجاره بها شامل واسطه ها، موجر و مستاجر به این مصوبه را بررسی کرد.

نتایج این بررسی در وهله اول نشان داد که بسیاری از اضلاع سه گانه بازار اجاره بها نمی‌دانند که تخطی از این مصوبه قانونی به جریمه منجر می‌شود. در عین حال این بررسی میدانی نشان داد که ظرف هفته‌های اخیر اغلب قرارداد‌های اجاره بها با رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی مبالغ اجاره تمدید شده است؛ به عبارتی فاصله میان سقف مصوب مدنظر دولت و درخواست موجر‌ها نسبتا محدود است؛ در بسیاری موارد قرارداد‌های منعقد شده در ماه‌های اخیر در محدوده رشد نرخ ۳۰ درصدی تمدید می‌شود؛ بنابراین تقابل چندانی میان خواست موجر‌ها و خواست دولت وجود ندارد.

در شرایطی که تمامی عوامل اثرگذار بر بازار اجاره بها توصیف شد؛ وضعیت آینده این بازار برای تابستان و ماه‌های بعد در ۳ وضعیت محتمل خواهد بود. گزینه اول به این صورت است که بخشی از موجرها، سهم مهمی از هزینه زندگی خود را براساس اجاره بهای دریافتی تامین می‌کنند، بنابراین این موجر‌ها با اعمال سقف قانونی رشداجاره‌بها و وضع جریمه، از این بازار خارج نمی‌شوند و به این مصوبه عمل می‌کنند.

گزینه دوم شامل شیوع توافق‌های غیررسمی است که بخشی از موجر و مستاجر‌ها سراغ آن می‌روند. درواقع در شرایطی که مصوبه قانونی متوسط سقف رشد اجاره بها را ۲۵‌درصد تعیین کرده، اما برخی موجر‌ها احتمالا زیربار این درخواست قانونی نمی‌روند، برخی طرفین معامله به سمت توافق غیر‌رسمی با نرخی بالاتر از سقف مصوب دولتی می‌روند.

براساس گزینه سوم، برخی موجر‌ها نیز از اجاره ملک خود منصرف می‌شوند.

مطابق قانون اگر قرارداد اجاره با نرخی بالاتر از مصوب دولتی تمدید شود؛ مستاجر تا ۵ سال از زمان انعقاد قرارداد می‌تواند؛ از موجر شکایت کرده و موجر تا ۳ برابر مبلغ اضافه دریافت، جریمه می‌شود و هزینه اضافی به مستاجر بازگردانده می‌شود.

کارشناسان اقتصادی در مواجهه با چالش پرداخت اجاره بهای مستاجرین به دولت جدید توصیه می‌کنند؛ به جای وضع سقف دولتی، درمان پایدار انجام شود. این درمان پایدار شامل رفع معضل تورم است. همانگونه که عنوان شد، رفع چالش تورم عمومی به خودی خود باعث کنترل اجاره بها و همچنین کاهش قیمت مسکن می‌شود.