«مستاجر تمدیدی»ها در پایتخت با چه نرخی به توافق می‌‌‌رسند؟

تمدید قرارداد اجاره بها در شهر تهران با متوسط رشد ۳۵ درصدی انجام می‌شود؛ این رقم ۱۰‌ درصد بالاتر از الزام قانونی سیاستگذار، اما ۱۰‌ درصد کمتر از داده رسمی رشد قیمت اجاره بهای شهر تهران برای مرداد ۱۴۰۳ نسبت به دوره مشابه در سال قبل است.

بررسی میدانی از بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران از آن حکایت دارد که اغلب موجران و مستاجران از قانون سقف ۲۵ درصدی رشد اجاره بها مطلع نبوده، اما در عین حال مستاجران تاکید دارند که پس از اطلاع از این قانون نیز به دنبال طی فرآیند قضایی و ثبت شکایت از موجر خود نیستند؛ در واقع مستاجران طی چنین فرآیندی را زمان بر، هزینه بر و فاقد نتیجه می‌دانند و معتقدند توافق با موجر حتی در نرخی بالاتر از سقف دستوری می‌تواند برای آن‌ها نتیجه بهتری داشته باشد.

کارشناسان بازار مسکن نیز از عدم‌اثربخشی قانون‌های دستوری در بازار مسکن و اجاره بها سخن گفته و اعلام کرده اند که کنترل تورم قیمت مسکن و اجاره بها در گرو کنترل تورم عمومی در جامعه است.

داده‌های بانک مرکزی ایران تورم اجاره بها برای شهر تهران طی مرداد امسال نسبت به مدت مشابه در سال قبل را ۴۵.۵ درصد اعلام کرد؛ این در حالی است که بررسی میدانی از بازار تمدید اجاره بها در مناطق مختلف شهر تهران خبر از تورم نقطه‌ای ۳۵ درصدی می‌دهد.

البته امسال دولت سقف رشد ۲۵ درصدی را برای افزایش اجاره بها به تصویب رسانده است. در حالی که وضع سقف قانونی برای اجاره بها در شرایط تورمی قانون مجلس شورای اسلامی است؛ در آخرین جلسه شورای عالی مسکن در دولت سیزدهم طی روز‌های ابتدایی تیرماه امسال، سقف ۲۵ درصدی را برای افزایش اجاره بها به تصویب رساند و در ادامه این مصوبه ابلاغ شد.

در حالی که قانون‌گذار و دولت جرایمی را برای کسانی که این سقف قیمتی را در قرارداد اجاره بها رعایت نمی‌کنند در نظر گرفته‌اند؛ اما داده‌های رسمی بازار اجاره بها و بررسی از قرارداد‌های تمدید اجاره در سطح شهر تهران از عدم‌رعایت این سقف قیمتی حکایت دارد.

تمدید؛ ارزان‌تر از قرارداد اول

داده‌های بانک مرکزی از بازار اجاره از سامانه‌های رسمی ثبت قرارداد اجاره نظیر سامانه ثبت معاملات و املاک کشور و سامانه خودنویس اخذ می‌شود. البته عمده قرارداد‌های رسمی اجاره بها که در این سامانه‌ها به ثبت می‌رسند مربوط به اولین قرارداد میان موجر و مستاجر هستند؛ در بسیاری از موارد مالکان و مستاجران، در سال‌های بعد با پشت نویسی قرارداد قبلی نسبت به تمدید قرارداد اجاره بها اقدام می‌کنند و بنابراین داده‌های بانک مرکزی از رشد اجاره بها، عمدتا بر قرارداد‌های اول میان موجر و مستاجران دلالت دارد.

در حالی که داده‌های بانک مرکزی از رشد ۴۵.۵ درصدی اجاره بها در شهر تهران طی مردادماه حکایت دارد؛ بررسی‌های میدانی از رشد متوسط ۳۵ درصدی در بازار تمدید اجاره بها (نبض دوم اجاره بها) خبر می‌دهد؛ ارزانی تمدید اجاره بها نسبت به قرارداد اول به دلایل اقتصادی ایجاد شده است.

در واقع تمدید اجاره بها با مستاجر قبلی با نرخی کمتر از متوسط قیمت بازار برای موجر صرفه اقتصادی دارد و این موضوع این فاصله رشد قیمت در بازار تمدید و بازار اول اجاره بها را رقم زده است. رضایت موجر و مستاجر از یکدیگر باعث می‌شود تا طرفین قرارداد اجاره تمایل به تمدید آن داشته باشند؛ تمدید اجاره برای طرفین قرارداد، منافع اقتصادی دارد. منفعت تمدید قرارداد اجاره برای موجر باعث می‌شود تا صاحب خانه‌ها حاضر به ارائه تخفیف به مستاجران قبلی خود باشند؛ بنابراین عمدتا تمدید اجاره با نرخی پایین‌تر از قرارداد ابتدایی اجاره منعقد می‌شود.

مستاجران توافق را به درگیری قضایی ترجیح دادند

سقف رشد اجاره بها در قرارداد‌های تمدید در مردادماه رشدی ۳۵ درصدی داشت؛ این رقم ۱۰‌ درصد بالاتر از مصوبه قانونی مجلس و دولت بود. این در حالی است که سیاستگذار برای کاهش اجاره بها، نسبت به وضع سقف حداکثر ۲۵ درصدی رشد اجاره بها در سال‌جاری اقدام کرد.

همچنین قانون‌گذار برای الزام موجر‌ها به رعایت این سقف جریمه‌هایی را نیز وضع کرده است. مستاجران حق دارند اگر اجاره بهای آن‌ها بیش از ۲۵‌ درصد رشد یافته باشد تا سه سال پس از وضع قرارداد، از موجر شکایت کرده و مابه التفاوت اجاره بهای پرداختی را دریافت کنند. این قانون برای ممانعت از تمایل صاحبان خانه به تعویض مستاجر این ملاحظه را در نظر گرفته است که حتی در صورت تعویض مستاجر نیز، موجر باید افزایش سقف ۲۵ درصدی اجاره بها برای مستاجر بعدی را رعایت کند.

بررسی از مستاجران از آن حکایت دارد که اغلب مستاجران از قانون سقف ۲۵ درصدی اجاره بها مطلع نبوده و بنگاه‌های معاملات املاک نیز در این خصوص اطلاع رسانی نمی‌کنند. در عین حال افرادی که از این مصوبه قانونی سقف رشد اجاره بها مطلع بودند نیز تفاوت آن با مصوبه سقف قیمت اجاره بها در دوران کرونا را نمی‌دانستند و همین موضوع باعث شده بود که این مصوبه را فاقد بازدارندگی لازم بدانند.

مستاجران، عنوان کردند که حتی پس از اطلاع از الزامات قانونی این مصوبه نیز به دنبال شکایت از موجر خود نیستند و توافق را ترجیح می‌دهند. مصاحبه شوندگان معتقدند با توجه به فرآیند زمان‌بر شکایت در دستگاه قضایی، طی کردن چنین فرآیندی و بازپس گیری اضافه وجه پرداختی زمان‌بر بوده و فاقد صرفه اقتصادی است.

این قانون بخشی از موجران را ترسانده؛ اما اغلب آن‌ها قصد کاهش قیمت پیشنهادی خود برای اجاره ملک مطابق سقف قانونی اعلامی را ندارند. بخشی از موجران می‌گویند بخشی از هزینه زندگی خود را از محل اجاره املاک خود تامین می‌کنند و مجبور به رشد قیمت اجاره بها مطابق شرایط تورم عمومی جامعه هستند.

برخی از این افراد برای دور شدن از مجازات قانونی؛ تنظیم دو قرارداد را ترجیح می‌دهند؛ البته معدود موجر‌های محتاطی نیز در بازار به چشم می‌خورند که به این قانون پایبند هستند. با وجود این بررسی‌ها نشان داد که اغلب موجر‌هایی که سقف ۲۵ درصدی را رعایت می‌کنند؛ این تصمیم را به صورت شخصی گرفته و عمدتا حاضر به ارائه تخفیف به مستاجر قدیمی خود برای حفظ وی هستند.

در عین حال بخشی از موجر‌ها عنوان کردند که در صورت افزایش فشار برای اجبار به اجاره با سقف قیمت ۲۵ درصدی؛ عدم‌اجاره ملک را انتخاب می‌کنند؛ چرا که معتقدند اجاره خانه در سقف رشد نرخ اعلامی فاقد توجیه اقتصادی است. در حالی سیاستگذار به وضع الزام قانونی سقف رشد قیمت در بازار اجاره بها تاکید دارد که کارشناسان بار‌ها نسبت به عدم‌نتیجه بخشی چنین سیاست‌های دستوری در بازار تاکید دارند.