ارزش تسهیلات خرید مسکن در تهران؛ فقط پنج متر آپارتمان مسکونی

در آخرین روز کاری ۱۴۰۳، رقم وام مسکن در تهران از ۴۰۰ به ۵۰۰ میلیون تومان تبدیل شد. در شهر‌های دیگر نیز دو سقف جداگانه در نظر گرفته شده؛ ضمن آنکه وام تعمیرات و ساخت نیز تغییر کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، دو دلیل برای «افزایش مشقی» وام مسکن به جای «احیای واقعی قدرت از دست‌رفته آن»، مطرح است. وام‌های جدید ۶ ایراد دارند.

بانک مرکزی در آخرین روز کاری سال ۱۴۰۳، طرح سال ۱۴۰۲ یکی از بانک‌های دولتی برای افزایش سقف وام خرید مسکن را سرانجام روی میز تصمیم‌گیری گذاشت و با تغییرات کاهنده در ارقام آن، تسهیلات جدید را به شکل «افزایش مشقی» تصویب کرد. 

بر اساس مصوبه هیات عالی بانک مرکزی -که البته برخلاف رویه‌های قبلی افزایش مبلغ وام مسکن، این تصویب نامه ظاهرا به تایید شورای پول و اعتبار نرسیده است- سقف مبلغ وام خرید مسکن در تهران از ۴۰۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون تومان و در مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ نیز از ۳۲۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. رقم افزایش یافته برای وام خرید مسکن در تهران «فقط ۱۰۰ میلیون تومان» است. این یعنی «میزان اضافه شده تسهیلات معادل بهای خرید تنها ۲ مترمربع از یک واحد مسکونی در پایتخت» که در نهایت «قدرت پوششی وام جدید را به ۵ مترمربع» رسانده است.

همچنین سقف وام خرید مسکن در شهر‌های کوچک نیز از ۲۴۰ میلیون تومان به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. ارقام وام جدید مسکن در دیگر شهر‌ها نیز «ناکارآمد» به حساب می‌آید و قدرت آنچنانی برای «کمک اعتباری به زوج‌های فاقد مسکن» ندارد.

مصوبه آخرسالی بانک مرکزی، علاوه بر اینکه «مبلغ وام خرید مسکن را افزایش داده است»، سه بخش دیگر هم دارد که به ترتیب شامل «افزایش مبلغ وام ساخت»، «افزایش مبلغ وام جعاله» و همچنین «اجازه استفاده از وام دوبله برای خرید خانوادگی آپارتمان» می‌شود.

افزایش خفیف وام مسکن؛ چرا؟

برخلاف انتظار جامعه متقاضی خرید خانه اول، سیاستگذار پولی به «ناکارآمدی» وام خرید مسکن پایان نداده است بلکه مبلغ تسهیلات را به میزان خفیف افزایش داده است.

بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد، ۱۰۰ میلیون تومان افزایش مبلغ وام خرید مسکن یعنی پوشش بودجه خرید تنها یک مترمربع از یک واحد مسکونی چندسال ساخت در تهران، آن هم در شرایطی که وام ۴۰۰ میلیون تومانی قبلی تنها پوشش ۴ مترمربع را می‌داد. (اواخر سال گذشته متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی بر اساس شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» به حول و حوش ۹۵ میلیون تومان رسید.) به این ترتیب قدرت مالی تسهیلات جدید در حد ۵ مترمربع است و این یعنی «تمدید ایراد بزرگ وام خرید مسکن» با مصوبه جدید. البته «قدرت اسمی» وام جدید مسکن ۵ مترمربع است و اگر هزینه خرید اوراق تسهیلات از مبلغ اسمی تسهیلات کسر شود، «قدرت واقعی» به حدود ۳ مترمربع سقوط می‌کند و این یعنی «بی اثری» وام جدید.

عرف قدرت پوشش وام خرید مسکن در کشورها، رقمی معادل حداقل ۷۵‌درصد از بهای خرید یک خانه است، اما در تهران با وام جدید، فقط می‌شود ۵ مترمربع از یک آپارتمان متعارف (۸۵ مترمربعی) را خرید که زیر ۱۰‌درصد بهای خرید خانه می‌شود. بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن تیر ماه سال ۱۴۰۲ پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن را به بانک مرکزی ارائه کرده بود و اگر آن زمان «تصمیم‌گیری» می‌شد، با توجه به رشد قیمت مسکن طی این سال‌ها، «قدرت وام در ماه‌های ابتدایی تصویب» به مراتب بالاتر از الان بود. ابتدای سال ۱۴۰۲، متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۳۰‌درصد از سطح فعلی کمتر بود.

بررسی‌ها درباره علت «پرهیز سیاستگذار پولی از احیای کارآمدی قدرت وام خرید مسکن» نشان می‌دهد، اینکه عاملان مصوبه جدید به «تغییر خفیف مبلغ وام مسکن» بسنده کرده‌اند می‌تواند ناشی از «ترس تورمی از قدرت تسهیلات خرید مسکن» و در عین حال «کمبود منابع اعتباری برای پرداخت وام» باشد.

با این حال برای هر دو مساله، «راه حل درست» وجود دارد که سیاستگذار نمی‌خواهد آنها را ببیند. راه حل برای ترس تورمی از وام خرید مسکن کارآمد، «پرداخت وام دو منظوره» است به این معنا که در تهران با توجه به اینکه «وام خرید مسکن کارآمد، یعنی حداقل ۳ میلیارد تومان تسهیلات»، این وام می‌تواند در قالب پیش فروش آپارتمان ابتدا به ساخت داده شود، اما به نام فرد پیش خریدار.

به این ترتیب در ازای پرداخت هر فقره وام مسکن ۲ میلیارد تومانی بابت خرید، یک واحد مسکونی جدید به بازار اضافه می‌شود و اثر احتمالی افزایش وام به عنوان محرک قیمت از این مسیر مهار می‌شود. برای مشکل کمبود منابع نیز لازم است بانک‌ها بر اساس قیمت تمام شده منابع آن هم برای تسهیلات بلندمدت، نرخ سود تسهیلات را تعیین کنند.

با این حال، «مانع سومی» هم مقابل «کارآمدسازی وام مسکن» وجود دارد که به «بنیه اقتصادی خانوار‌ها برای پرداخت قسط» برمی گردد. اگر قرار باشد وام خرید مسکن به ۳ میلیارد تومان افزایش یابد، قسط ماهانه تسهیلات به نزدیک ۱۰۰ میلیون تومان می‌رسد که با توجه به «افت درآمد سرانه واقعی خانوار‌ها طی دهه ۹۰»، پرداخت چنین اقساطی احتمالا برای دهک‌های بسیار پردرآمد نیز غیرممکن است. هر چند در صورت «مهار تورم» و در نتیجه «کاهش نرخ سود تسهیلات خرید خانه اول» و «اختصاص یارانه برای وام مسکن اول» بخشی از این مانع قابل رفع است.

«خرید خانوادگی» آپارتمان با وام یک میلیاردی

ابتدای سال گذشته بانک دولتی پرداخت‌کننده وام مسکن پیشنهاد کرده بود «وام خرید مسکن برای خرید مشارکتی آپارتمان به حداقل ۲ میلیارد تومان افزایش پیدا کند.» آن پیشنهاد از آنجا مطرح شده بود که «سمت تقاضا برای پذیرش وام مسکن کارآمد با چالش پرداخت قسط» روبه‌رو است. اما اگر وام خرید مسکن افزایش سقف پیدا کند و قسط آن توسط بیش از یک نفر پرداخت شود، آن چالش برطرف می‌شود.

پیشنهاد یکسال پیش شبکه بانکی، حالا با نصف آن مبلغ (تغییر کاهنده اصل پیشنهاد) مصوب شده است. بر اساس مصوبه بانک مرکزی، چنانچه پدر و فرزند یا مادر و فرزند یا خواهر و برادر به صورت ۲ نفری، یک واحد مسکونی خریداری کنند، وام جدید ۵۰۰ میلیون تومانی به صورت دو فقره و در مجموع به میزان یک میلیارد تومان به آن واحد تعلق می‌گیرد.

این مصوبه امکان خرید خانوادگی آپارتمان را فراهم می‌کند و مدلی است برای اینکه اعضای خانواده به فرد اصلی متقاضی مسکن با پرداخت نیمی از اقساط چه به شکل نمایشی برای رعایت مصوبه و چه به شکل واقعی کمک کنند تا او بتواند به جای وام ناکارآمد ۵۰۰ میلیونی از وام یک میلیاردی که تا حدودی بسیار ضعیف، بهای خرید خانه را پوشش می‌دهد استفاده کند.

در تهران با توجه به اینکه متوسط قیمت واحد مسکونی متعارف ۵ تا ۶ میلیارد تومان است، یک وام حداقل ۳ میلیارد تومانی و به شکل نرمال ۴ میلیاردی موردنیاز است. برای استفاده از وام مسکن، به روال قبل، «دریافت وام زوجین» نیز مجاز و برقرار است.

وام زوجین به صورت ۲ فقره وام ۵۰۰ میلیون تومانی در تهران و ۲ فقره وام ۴۰۰ میلیون تومانی در مراکز استان و شهر‌های بزرگ و همچنین ۲ فقره وام ۳۰۰ میلیونی در شهر‌های کوچک برای خرید یک واحد مسکونی به فردی که خانه را به صورت مشارکتی با همسرش، معامله می‌کند، تعلق می‌گیرد.

وام ساخت مسکن از «مسکن ملی» هم کمتر

یکی دیگر از ایرادات مصوبه بانک مرکزی برای تسهیلات مسکن به وام ساخت مربوط است. در حالی که سال گذشته وام ساخت برای «مسکن ملی» به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد، وام ساخت برای بازار ساخت وساز‌های معمولی و طبیعی، اما به ۵۰۰ میلیون تومان تغییر کرده است. این مدل سیاستگذاری برای تامین مالی مسکن یعنی «پاس گل به مسکن سازی دولتی» در شرایطی که بخش واقعی بازار ساخت‌وساز که همان سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند با «عطش اعتباری و تسهیلاتی» روبه‌رو هستند.

مسکن سازی دولتی، بخش واقعی بازار ساخت مسکن نیست بلکه بخش گلخانه‌ای آن است که با اجبار و «دخالت دولت»، پروژه‌هایی تعریف می‌شود که ابتدا با قیمت دستوری پایین استارت می‌خورد، اما به خاطر «دخالت دولت در بازار ساخت مسکن»، این پروژه‌ها به جای یکسال ساخت، چند سال کش پیدا می‌کنند و در نهایت «گران‌تر از رقم طبیعی»، ساخته و تحویل افراد می‌شود.

در شهر جدید پرند، قیمت مسکن ملی حدود ۲۰ تا ۲۵‌درصد گران‌تر از واحد‌های مسکونی موجود در سطح شهر است. در ابتدای سال ۱۴۰۴ برآورد می‌شود، هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان در تهران نزدیک به ۳۰ میلیون تومان و در کشور بالای ۲۰ میلیون تومان باشد. اگر قرار باشد وام ساخت، دو سوم هزینه ساخت را تامین کند، در این صورت «وام ساخت باید یک میلیارد تومان باشد، نه ۵۰۰ میلیون.»

ناترازی وام و قیمت

بررسی‌ها نشان می‌دهد، از سال ۹۷ تاکنون رقم وام خرید مسکن ۳.۸ برابر شده در حالی که قیمت مسکن در همین فاصله زمانی، ۱۹.۵ برابر شد. عقب ماندگی آشکار قدرت وام مسکن در برابر قیمت آپارتمان، باعث انباشت تقاضای مصرفی پشت دروازه خرید شده که در سال‌های آینده همین مساله می‌تواند روند تعدیل قیمت را سخت کند.