مشکل گودهای پرخطر پایتخت حل شدنی است؟

داستان گودبرداری‌های عمیق برای بلندمرتبه سازی در شهر بزرگی همچون تهران ، جدید نیست، سود سرشار ساختمان سازی و قیمت بالای زمین در شهر سبب شده تا توسعه عمودی شهر در چند دهه اخیر در دستور کار متولیان شهری باشد.

نتیجه این سیاست، رونق بلندمرتبه سازی در مناطق مختلف شهر تهران بویژه در مناطق گرانقیمت پایتخت بوده اما باید گفت به موازات این رشد، آسیب هایی هم متوجه شهروندان شده که رها شدن گودهای عمیق در برخی مناطق پر تردد شهر نمونه آن است.

اواخر مهرماه گذشته سعید سعیدیان رئیس نظام مهندسی ساختمان استان تهران در این زمینه هشدار داد که بر اساس آمار شهرداری تهران ۲۸۰ گود رها شده در تهران وجود دارد که حدود ۱۰۰ مورد آن پرخطر بوده و باید به سرعت برای آن فکری کرد.

البته وی، این را هم گفت که شهرداری به صاحبان این املاک به تازگی اخطار داده که اگر نسبت به ایمن سازی یا اجرای پروژه در آنها اقدام نکنند، نسبت به پر کردن آنها اقدام خواهد کرد.

برای درک بهتر از گودهای پرخطر رها شده در پایتخت بد نیست نگاهی به برخی از آنها بیندازیم؛ گودهایی با عمق چند ده متر که گویا زمین دهان باز کرده تا هر آنچه اطرافش است، ببلعد.

یکی از این گودهای پرخطر معروف در بلوار کشاورز قرار دارد، گودی با ۲۴ متر عمق و ۳۶۰۰ متر مترمربع مساحت که بیش از یک دهه به حال خود رها شده است، یا گود محله الهیه با عمق ۱۳ متری که حدود هفت سال پیش پروانه ساخت گرفته اما سازندگانش رها کرده‌اند.

دیگر گود پرخطر تهران مربوط به منطقه مرزداران معروف به گود خلعتبری است، پیشتر محمد سالاری رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران درباره آن گفته بود: عملیات ساختمانی این ملک از سال ۹۳ آغاز، گودبرداری به عمق ۳۵ متر انجام و سازه نگهبان نیز به صورت موقتی اجرا شده بود اما در سال ۹۴ عملیات ساختمانی متوقف و این گود رها شد؛ اگر گود ریزش کند جان و مال دستکم ۱۵۰ خانوار در معرض تهدید است.

البته به گفته دست اندرکاران شهرداری منطقه ۲ تهران اختلاف سازنده و مهندس ناظر سبب رهاشدگی آن شد و از فروردین ماه امسال و انتخاب مهندس ناظر جدید، کار فونداسیون و پی‌ریزی بنا کلید خورد و اکنون خطر آن به حداقل رسیده است.

گودهای دیگری هم هستند که در منطقه ۲ تهران خود نمایی می کنند، گود خیابان زرافشان با عمق ۳۵ متر در شهرک غرب، گود هتل «ال سو» در بلوار یادگار امام، گود پرخطر بلوار دریا و گود معروف به پروژه ساختمان سازی بابک زنجانی در شهرک غرب از جمله این موارد است.

پروژه ایران زمین بابک زنجانی پس از ضبط اموال وی از سوی دادگاه، به وزارت نفت داده شد اما آنطور که شهردار وقت منطقه ۲ در مردادماه امسال اعلام کرد، این وزارتخانه تا کنون اقدامی برای مشخص شدن وضعیت آن انجام نداده و پروژه به حال خود رها شده است.

این پروژه قرار بود در ۱۷ هزار متر زمین و با مجوز ساخت ۳۱۴ هزار مترمربع بنای اداری و تجاری ساخته شود اما همان زمان دردسر ساز شد و حتی خانه های مجاور آن به دلیل گودبرداری غیراصولی و رانش زمین آسیب دید.

گود رها شده در تقاطع خیابان میرداماد و ولیعصر درست در مجاورت مرکز کامیپوتر پایتخت یکی دیگر از این گودهای پرخطر است که ۳۵ متر عمق دارد و هنوز هم راه به جایی نبرده است.

و اما گود رها شده در کنار برج میلاد را شاید بتوان مهمترین گود خطرناک تهران قلمداد کرد؛ گودی عمیق در کنار بلندترین برج تهران شاید متناقض ترین اتفاق معماری پایتخت باشد؛ گودی که برای احداث برج‌های دوقلو با مشارکت شهرداری وقت و نیروی انتظامی به مرحله اجرا گذاشته شد اما در همان مراحل ابتدایی و پس از گودبرداری به دلیل مسائل ساختاری، مالکیتی و حقوقی متوقف شد.

ماجرا از این قرار بود که پس از بهره برداری از برج میلاد، بنیاد تعاون ناجا و شهرداری تهران روی ساخت برج های دوقلو در کنار آن با زیر بنای ۳۰۰ هزار متر مربع به توافق رسیدند اما پس از اتمام طراحی این برج ها، کارشناسان وزارت راه و شهرسازی اعلام کردند که محوطه برج میلاد ظرفیت ساخت برج‌های دوقلو را ندارد و ساخته شدن این برج‌ها روی زیبایی برج میلاد تاثیر منفی می‌گذارد.

هزینه گودبرداری چقدر است؟

بدون شک، به هر میزانی که گودبرداری ها عمق بیشتری پیدا کند، سازنده هم باید هزینه بیشتری متقبل شود؛ معماران به طور معمول برای محاسبه هزینه گودبرداری، مساحت زمین را در تعداد طبقات منفی ضرب کرده و به ازای هر متر مربع ۱.۵ میلیون تومان هزینه در نظر می گیرند.

برای نمونه اگر بنا باشد برای یک زمین به مساحت ۳ هزار مترمربع ۱۰ طبقه منفی ساخته شود، سازنده باید ۴۵ میلیارد تومان هزینه گودبرداری بدهد.

در چنین شرایطی این سوال پیش می آید که چرا گودبرداری ها رها می شوند به شکلی که عمر میانگین اغلب گودهای پرخطر رها شده در تهران حدود ۱۰ سال است.

رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در این زمینه معتقد است: زمانی که گودی برداشته می‌شود همه مهندسان ناظر اصرار دارند که هر چه سریع‌تر پروژه از حالت گود خارج شده و وارد مرحله ساخت شود، ولی مشکلات حقوقی، اختلافات و حتی مسایل مالی سبب می شود که پروژه در حالت گود، به‌صورت طولانی مدت باقی بماند.

گودهای پرخطر چرا رها می شوند؟

وقتی صنعت ساختمان یکی از پرسودترین رشته های فعالیت در شهر بزرگی چون تهران قلمداد می شود و سازندگان سعی می کنند با کوتاه کردن زمان اجرای پروژه هرچه سریعتر سرمایه خود را زنده کنند، این پرسش مطرح می شود که چرا کار در مرحله گودبرداری رها می‌شود؟ مگر نه اینکه سازنده قصد بلندمرتبه سازی دارد و با احداث این ساختمان ها که اغلب کاربری اداری و تجاری دارند، سود سرشاری عایدش می شود؟

میلاد فولادی، کارشناس ارشد معماری شهری در این باره توضیح می دهد: هر پروژه ساختمان سازی برای دریافت سود بیشتر برای سازندگان آغاز می شود اما واقعیت این است که در پروژه‌های بزرگ ممکن است مالکان و کارفرمایان دچار مشکل مالی شوند و از عهده ادامه کار بر نیایند.

به عقیده وی، برای نمونه تغییر شرایط اقتصادی و ایجاد تورم، نرخ پایه محصولات ساختمانی را افزایش می دهد و برآوردهای اولیه سازندگان به هم می ریزد، در این وضعیت سازندگان ممکن است در مسیر تامین مالی پروژه به مشکل برخورد کرده و کار را برای مدتی رها کنند.

وی در عین حال مشکلات حقوقی را هم در این وضعیت بی تاثیر ندانسته و می گوید: گاهی مشاهده شده که شرکا در مسیر ساخت دچار اختلاف شده اند، یا ملک از نظر حقوقی و سند به مشکل برخورد کرده و وارد مسیر دادگاهی و قضایی شده؛ در این شرایط سازندگان مجبور می شوند تا حصول نتیجه کار را رها کنند چون دادگاه اجازه کار را نمی دهد.

فولادی همچنین موضوع دیگری را در بحث گودبرداری ها پیش کشید و آن نبود محدودیت برای گودبرداری و توسعه طبقات منفی ساختمان ها بود؛ این کارشناس ارشد معماری شهری می گوید: شهرداری محدودیتی در اعطای مجوز طبقات منفی ندارد و سازنده به هر تعداد که بخواهد می تواند درخواست طبقات منفی کند.

وی توضیح می دهد: در عمل می بینیم که در مراکز تجاری و اداری در حین ساخت یا پس از اتمام ساخت، طبقات منفی یک و دو از پارکینگ و انباری به تجاری یا بعضا اداری تغییر کاربری می دهند که این امر سازنده را برای گرفتن مجوز طبقات زیر زمین بیشتر تشویق می کند.

چه کسی مسئول گودهای پرخطر است؟

حسین احمدی معاون خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران درباره راهکار قانونی برای رفع مشکل گودهای پرخطر می گوید: اغلب گودهای رها شده در تهران مشکل حقوقی دارند؛ گودبرداری کاری موقتی است که باید حداکثر طی ۲ سال طرح‌های ساخت و ساز روی آنها اجرا شود تا پایداری ساختمان محقق شود.

وی افزود: سازمان نظام مهندسی به طور مشترک با شهرداری تهران طی سال گذشته ۳۶۳ گود را شناسایی کرده است که از این تعداد ۱۰۰ گود پرخطر بوده و ۱۷ مورد از آنها خطر فراملی و امنیتی دارد که گود کنار برج میلاد یک نمونه از آنها به شمار می‌آید.

در این رابطه محمد سالاری، رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران گفته است که تعیین تکلیف گودهای پرخطر پایتخت در اولویت این کمیسیون قرار دارد.

مهدی روانشادنیا، کارشناس معماری و شهرسازی و عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد علوم تحقیقات درباره اینکه طبق قانون چه کسی درباره گودهای پرخطر رها شده در شهرها مسئولیت دارد، می گوید: طبق ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، این نهاد در صورتی که در فرآیند ساخت ساختمان احتمال بروز خطری برای اشخاص ثالث داشته باشد، باید ورود کند.

وی افزود: گودهای رها شده در شهرها مشمول این ماده از قانون شهرداری ها می شوند و در این رابطه شهرداری ملزم است ابتدا به مالک اخطار دهد اما اگر مشکل و خطر رفع نشد، می تواند با هزینه شهرداری راسا وارد شود.

منبع: ایرنا

68