افزایش کمیسیون بنگاه‌ها از چه زمانی کلید خورد؟ / ترفندهای بنگاه داران برای دلالی مسکن

موضوع دعوا حق کمیسیون بنگاه است. شاگرد بنگاهی مدعی است با وضعیت فعلی بازار دیگر نیم درصد حق کمیسیون دردی از دردهایش را دوا نمی‌کند و یک درصد کمیسیون می‌خواهد و خریدار هم راضی نیست «یه قرون» اضافه بپردازد.

البته این «یه قرون» اضافه در حساب‌وکتاب بنگاه رقمی حول‌وحوش ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌شود. قیمت خانه ۷۰۰ میلیون تومان است و نیم درصد حق کمیسیون برای هر طرف معامله ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و در کل ۷ میلیون تومان می‌شود. اما بنگاه می‌خواهد از هر طرف یک درصد بگیرد که رقم کلی درآمدش از همین یک معامله دو برابر و ۱۴ میلیون تومان می‌شود.

تقریباً در همه بنگاه‌های املاک تابلویی از یک مرام‌نامه با امضای رئیس اتحادیه نصب‌شده است که در آن حق کمیسیون آورده شده است. اما کاربرد این مرام‌نامه دیگر در خیلی از بنگاه‌های املاک در حد یک تابلوی سفارشی و اجباری است. اما دعوا بر سر حق کمیسیون این روزها به خاطره جدانشدنی از معاملات مسکن تبدیل شده است.

بااینکه برخی از بنگاهی‌ها سعی می‌کنند زیرپوستی و زمان تسویه‌حساب یک درصد حق کمیسیون را مطرح کنند تا مشتری را در عمل انجام‌شده قرار دهند، برخی دیگر از همان ابتدای کار عنوان می‌کنند که حق کمیسیونشان یک درصد است. حتی برخی‌ها به فروشندگان یا مالکانی که قصد اجاره ملکشان را دارند می‌گویند به شرطی برای خانه آن‌ها مستأجر پیدا می‌کنند که کمیسیون یک درصد و حتی بیشتر پرداخت کنند. مالک هم اگر پول لازم و در مضیقه زمانی باشد، ناچارا به این ماجرا تن می‌دهد.

ازآنجایی‌که تمام بازارهای رسمی و حتی غیررسمی به هم متصل است، همین افزایش قیمت و حق کمیسیونی که بنگاه‌ها از مشتریان خود می‌گیرند، بخشی از هزینه‌ها را افزایش می‌دهد. هزینه‌هایی که دولت مدام در طرح‌ها و برنامه‌های مختلف سعی در کاهش آن‌ها را دارد. اما هرچقدر هم که پاستورنشین‌ها دورهم جمع شوند و وام بدهند تا این پیشران اقتصاد به چرخش درآید و از این رکود تورمی خلاص شود، اما در پله آخر تمام معادلات برعکس می‌شود.

البته در جستاری کوتاه در حوزه خبرهای مربوط به بازار مسکن بعد از جهش قیمت رهن و اجاره و فروش مسکن، رد پای عمیق اتحادیه مشاوران املاک را در آغاز این جریان می توان دید. توزیع اخبار و مصاحبه های متعدد از رکود عمیق بازار مسکن و در پی آن کاهش درآمد بنگاه های املاک سرخط این جریان خبری بود. جریانی که هدف نهایی آن افزایش کمیسیون معاملات مسکن (اجاره و فروش) به ۱ درصد از کل معامله و کسب درآمدی هنگفت از همین بازار راکد است. ماهیگیری در کویر آن هم کویری که یک سوی آن مالک و سوی دیگر خریدار یا مستاجر قراردادند که قطعا اگر قانون به آنها اجازه میداد به ثبت تفاهم نامه ای دستنویس اکتفا می کردند تا این حق الزحمه چند میلیون تومانی را پرداخت نکنند.

اعداد و ارقام چه می‌گوید؟

طی سال‌ها که قیمت مسکن با رشد همراه شد، محاسبات حق کمیسیون هم تغییر کرد.

سال ۷۹ با تصویب وزارت صنعت، معدن و تجارت یک قانون مشخص برای دریافت حق‌الزحمه مشاور تعیین شد. این قانون تا سال ۹۲ که قیمت مسکن یک‌باره با رشد مواجه شد ثابت بود. طبق قانونی که وزارت صنعت در نظر گرفته بود، نرخ حق کمیسیون در کل کشور و برای تمام معاملات ثابت بود. اما از سال ۹۲ محاسبات تغییر کرد. به این شکل که برای معاملات تا سقف ۳۰ میلیون تومان ۵ درصد از طرفین معامله، برای معاملات بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان ۰.۷۵ درصد از طرفین، برای معاملات ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان ۰.۵ درصد و به ازای مابه‌التفاوت معاملات بیش از ۱۰۰ میلیون ۰.۲۵ درصد حق کمیسیون دریافت می‌شد.

با افزایش سالانه قیمت‌ها و ناپدید شدن خانه‌های ۳۰ و ۵۰ میلیون تومانی، اوضاع بازهم تغییر کرد. از سال ۹۵ قرار شد برای معاملات تا سقف ۵۰۰ میلیون ۰.۵ درصد و برای بیش از آن ۰.۲۵ درصد کمیسیون دریافت شود. یعنی اگر ملکی به‌طور مثال ۹۰۰ میلیون تومان معامله می‌شود طرفین معامله باید ۰.۵ درصد ۵۰۰ میلیون تومان برابر با دو میلیون و پانصد هزار تومان را پرداخت کنند و به ازای ۴۰۰ میلیون باقی‌مانده، ۰.۲۵ درصد آن یعنی یک‌میلیون تومان دیگر هم بپردازند. از سال ۹۵ تا ۹۷ هم ۹ درصد مالیات بر ارزش‌افزوده به محاسبات اضافه شد.

طبق گزارش معاونت اقتصادی اتاق بازرگانی تهران، در چهارماهه نخست سال ۱۳۹۸، ۲۶.۳ هزار واحد مسکونی در سطح شهر تهران با متوسط قیمت هر مترمربع ۱۲.۶ میلیون تومان معامله‌شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل تعداد معاملات مسکن ۵۰ درصد کاهش و قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده حدود ۱۰۲ درصد (دو برابر) افزایش‌یافته است.

بااین‌حال، سهم تعداد معاملات باارزش بیش از ۲ میلیارد تومان در هر واحد مسکونی، از ۶.۲ درصد در تیرماه ۱۳۹۷ به حدود ۱۷ درصد در تیرماه ۱۳۹۸ رسیده است. حالا که تعداد معاملات باارزش بیش از ۲ میلیارد تومان تقریباً سه برابر شده است، اگر بنگاه‌ها بخواهند یک درصد حق کمیسیون دریافت کنند، یعنی از هر طرف معامله ۲۰ میلیون تومان و در کل ۴۰ میلیون تومان حق کمیسیون گرفته‌اند. رقمی که به‌راحتی نمی‌توان از آن عبور کرد.

بازی با اجاره‌ها منبع درآمد جدید بنگاه املاک

ترفند جدید به این شکل است؛ یک ماه باقی‌مانده به سررسید یک‌ساله قرارداد اجاره، بنگاهی‌ها با صاحب‌خانه‌ها تماس بگیرند که مستأجر قبلی را جواب کند. شرط وسوسه کننده این بازی هم پیدا کردن مستأجری است که مبلغ بالاتری بپردازد. البته که آمار رسمی افزایش قیمت اجاره‌ها را حول‌وحوش ۳۰ درصد نشان می‌دهند، اما گزارش‌های میدانی از رقم‌های دو برابری حکایت دارد. دولت می‌گوید اجاره مسکن در تهران ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته بیشتر شده اما اجاره‌نشین‌ها می‌گویند این افزایش قیمت ۵۰ تا ۱۰۰ درصد است.

بااین‌حال، رئیس‌جمهور معتقد است برخی رسانه‌ها به انتشار اعداد نادرست درباره اجاره‌بها پرداخته‌اند و بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی به‌طور متوسط اجاره مسکن در تهران حدود ۳۰ درصد بیشتر شده است. حسن روحانی چند هفته پیش این عدد را امیدوارکننده توصیف کرده بود.

بااینکه دولت برای همان مقدار افزایش اجاره‌ای که خودش روی آن تأکید دارد (۳۰ درصد) به دنبال راه‌حل است، اما بازهم کار که به مراحل پایین‌دستی که می‌رسد همه‌چیز به هم می‌ریزد. مثلاً وزیر راه و شهرسازی گفته بود: «امتیازاتی را برای صاحب‌خانه‌های منصف در نظر خواهیم داشت. می‌خواهیم کسی که قرارداد اجاره بیشتر از یک سال می‌بندد و ضوابط را رعایت می‌کند، معافیت مالیاتی داشته باشد.» اما باوجود افرادی که به دنبال دلالی و تشویش در بازار هستند هرچقدر روی کاغذ برنامه و تشویق برای بهبود وضعیت بازار مسکن وجود داشته باشد، کار به عمل که می‌رسد تمام نقشه ها، نقش بر آب می‌شود.

منبع: خبرآنلاین

17