میانگین قیمت رهن در تهران؛ ۶ میلیون تومان

تقریبا ۵‌ ماه است که نه مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تمدید خودکار قراردادها، نه ثبت‌نام وام کمک‌ودیعه مسکن، نه تغییر دولت و نه هیچ اتفاق دیگری در سپهر اقتصاد سیاسی ایران نتوانسته است بازار اجاره را اندکی آرام کند.

در کنار کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار مسکن، حالا قیمت‌های بازار اجاره نیز از دایره توان مالی مستأجران خارج شده و آنها را وادار به اتخاذ تصمیمات سخت و سرنوشت‌ساز کرده است.فروش دارایی و سرمایه‌گذاری برای تأمین هزینه اجاره و کوچ به محلات پایین‌دست و حواشی شهرها و حتی مهاجرت به شهرها و شهرک‌های حومه، ازجمله انتخاب‌های ناگزیر مستاجران در ماه‌های اخیر است که هیچ‌گاه با این شدت در جغرافیای اجتماعی شهرها مشهود نبوده است.

تورم بی‌حساب

بررسی‌های میدانی حاکی از این است که تورم نقطه‌به‌نقطه بازار اجاره شهر تهران برای قراردادهای جدید از ۱۰۰درصد هم گذشته و همین مسئله بازار تمدید توافقی قراردادهای سررسید شده را داغ کرده است.

البته براساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا که از مرداد۱۳۹۹ تاکنون لازم‌الاجراست، قراردادهای اجاره سررسید شده در دوره کرونا باید به‌صورت خودکار و با رعایت سقف نرخ مصوب برای یک سال دیگر تمدید شود و این الزام تا ۳‌ماه پس از زمانی که وزارت بهداشت،وضعیت کرونایی کشور را عادی اعلام کند،ادامه خواهد داشت.درمصوبه ستاد مقابله با کرونا، سقف مجاز برای افزایش قیمت در قراردادهای تمدیدی برای شهر تهران ۲۵درصد، شهرهای بزرگ ۲۰درصد و سایر نقاط شهری ۱۵درصد اعلام شده، اما در عمل، حتی قراردادهایی که با اتکا به این مصوبه تمدید می‌شوند نیز با نرخ‌های بالاتری بسته شده‌اند.

البته تعیین سقف قیمت برای تمدید قراردادهای اجاره در مصوبه ستاد مقابله با کرونا بیش از اینکه با هدف جلوگیری از افزایش اجاره باشد، با هدف حمایت از اقشار ضعیف و آسیب‌دیدگان از شیوع کرونا وضع شده و برای افزایش توافقی اجاره بالاتر از این نرخ منع قانونی وجود ندارد، اما تنش بازار اجاره به حدی بالا گرفته که در اغلب قراردادهای تمدیدی هیچ توجهی به نرخ مصوب نشده است. براساس آخرین اطلاعات مرکز آمار ایران، نرخ تورم قراردادهای تمدیدی در زمستان سال گذشته ۳۸.۶درصد و در بهار امسال ۳۹.۸درصد بوده است.

قحطی مسکن استیجاری

در کنارپرش بی‌سابقه قیمت اجاره،قحطی مسکن استیجاری مناسب نیز به یکی ازمعضلات بزرگ مستاجران تبدیل شده است.نکته قابل‌توجه اینکه،الزام ستاد مقابله با کرونا برای تمدید اجباری قراردادهای اجاره، فارغ از اینکه دررعایت سقف قیمتی موفق بوده یا نه،از یک‌طرف و همزمان شرایط حاد بازار اجاره به‌واسطه جهش قیمت‌ها، زمینه را برای تمدید بخش قابل‌توجهی از قراردادهای سررسید شده فراهم آورده است.

در این وضعیت گرچه در ظاهر بخش بزرگی از مستأجران با مشکل جدی برای تأمین مسکن استیجاری مواجه نشده‌اند، اما همزمان به‌دلیل افت شدید عمق بازار اجاره و کاهش چشمگیر عرضه در این بازار، شرایط مطلوبی برای بالا رفتن نجومی قیمت‌ها مهیا شده است که این موضوع مستأجران جدید به‌خصوص زوج‌های جوان و مستأجران نیازمند تغییر محل سکونت را با چالش جدی مواجه کرده است.

در شرایط فعلی به‌واسطه اینکه اغلب خانه‌های اجاره‌ای در تصرف مستأجران قبلی مانده، عرضه واحد استیجاری در بازار به‌شدت کم شده و اغلب واحدهای عرضه شده نیز یا به‌دلیل کیفیت ساخت و نقشه یا به‌دلیل قیمت بسیار بالا، با نیاز مستأجران حاضر در بازار متناسب نیست.

آنگونه که مشاوران املاک شهر تهران می‌گویند،در شرایط فعلی اگر واحد استیجاری مناسبی در بازار عرضه شود، درکمتر از یک ساعت قرارداد آن نوشته خواهد شد و دراین شرایط، به‌واسطه ترس، خستگی و سردرگمی مستأجرانی که چندین روز سرگرم بازدید واحدهای نامناسب بوده‌اند، حتی قیمت بالا نیز برای واحد استیجاری مناسب پذیرفته می‌شود و این یکی از دلایل اصلی جهش متوالی قیمت‌ها در این بازار است.

مصیبت کوچ مستأجران

در ۵‌ ماه اخیر، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در محدوده ۳۰میلیون تومان قرار داشته و از وضعیت بازار اجاره نیز چنین برمی‌آید که موجران و مالکان به‌دنبال استفاده از فرصت کرونا برای تخلیه کامل تورم بازار مسکن در قیمت اجاره هستند؛ به همین دلیل میانگین قیمت رهن در بازار اجاره تهران به سمت ۶میلیون تومان و میانگین قیمت اجاره به سمت ۱۵۰ تا ۱۸۰هزار تومان برای هر مترمربع زیربنا خیز برداشته تا نسبت رهن به ارزش واحد مسکونی به میانگین یک‌پنجم برسد.

بررسی‌های میدانی حاکی از این است که در شرایط فعلی نسبت رهن به ارزش مسکن در بازار تهران در بازه یک‌چهارم تا یک‌ششم قرار دارد، اما با توجه به تورم حدود ۶۰۰درصدی مسکن در ۳سال اخیر، تخلیه کامل تورم مسکن در بازار اجاره و قطعی شدن این نسبت‌ها نیازمند جهش ۵۰تا ۱۵۰درصدی قیمت‌های فعلی بازار اجاره است که هیچ مناسبتی با قدرت خرید مستأجران ندارد. در این وضعیت، بعد از پرواز قیمت‌ها در بازار اجاره، برخی از مستأجران با فروش خودرو یا سایر دارایی‌های باارزش دست‌به‌کار تأمین هزینه اجاره شدند و برخی نیز ناگزیر به مناطق پایین‌دست و حاشیه‌ای که ارزان‌تر است، کوچ کردند.

دراین میان بخشی از مستأجران طبقه متوسط رو به پایین گزینه‌ای جز مهاجرت به شهرها و شهرک‌های حومه‌ای نداشتند و از قضا این مهاجرت به‌قدری گسترده بود که قیمت بازار اجاره مناطق مهاجرت‌پذیر را نیز به‌شدت تغییر داد. در این وضعیت، سختی‌های مربوط به اسباب‌کشی و تغییر مکان زندگی فقط بخشی از مشکلاتی است که مستأجران خانه‌به‌دوش را آزرده می‌کند.

تغییرمحل تحصیل فرزندان و تغییر سبک زندگی به‌دلیل دورتر شدن ازمحل کار نیز اتفاقات ناگزیری است که مستأجران مهاجر و کوچ کرده را تحت‌تأثیر قرار خواهد داد.سوای همه اینها، آنگونه که مشاوران املاک تهران می‌گویند: وضعیت فعلی بازار اجاره بسیاری از زوج‌های جوان را در تنگنا قرار و گاه حتی زمان آغاز زندگی مشترک آنها را تغییر داده است.

زوج‌های جوان که در ابتدای زندگی تمایل بیشتری به زندگی در نزدیکی اقوام و آشنایان دارند، در بازار فعلی در یک سه‌راهی سخت مانده‌اند و باید بین به تأخیر انداختن ازدواج، کوچ به محلات پایین‌تر و حومه شهر یا مهاجرت به شهر و شهرک‌های حومه‌ای یک گزینه را انتخاب کنند؛ انتخابی که هرچه باشد، قطعا با تصور قبلی آنها از آغاز زندگی مشترک زمین تا آسمان تفاوت دارد.

منبع: همشهری

70