اجاره سر به فلک کشید
مداخله دولت چگونه نرخ های اجاره بها را بالاتر برد؟
همزمان با اجرایی شدن احکامی در خصوص سرکوب قیمتی اجاره بها و ممنوعیت تخلیه واحدهای مسکونی توسط مستاجران نرخ‌های رهن و اجاره در نقاط مختلف پایتخت سر به فلک کشید و گاها میلیاردی شد.
بنابر گفته نایب رئیس اول اتحادیه مشاورین املاک افزایش بیش از ۲۵ درصدی اجاره‌بها برای سال جاری غیرقانونی خواهد بود و به گفته وزیر راه و شهرسازی بر اساس مصوبات شورای اقتصادی سران قوا قراردادهای مستأجران و موجران به طور خودکار تمدید می‌شود و هیچ مستأجری واحد مسکونی خود را تخلیه نمی‌کند.
با وجود اقدامات ذکر شده اما نرخ رهن و اجاره در نقاط مختلف پایتخت و حتی کشور سربه فلک کشیده است و در برخی از نقاط پایتخت هزینه رهن واحدهای مسکونی به چند میلیارد تومان و هزینه اجاره آنها نیز به چند صد میلیون تومان رسیده است.
مهدی سلطان محمدی کارشناس مسکن با اشاره به این موضوع که این افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن قابل پیش‌بینی بوده است؛ گفت: یکی از دلایل بالا رفتن نرخ اجاره‌بها تورم عمومی است. قیمت‌ها معمولا هم‌پای تورم بالا می‌روند و میزان تورم در سال‌های اخیر روبه افزایش بوده است.
افزایش ۹ برابری قیمت ملک در ۵ سال
وی در ادامه افزود: یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت اجاره‌بها نرخ واحدهای مسکونی است، از سال ۹۶ تاکنون متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۹ برابر شده است، از آنجایی که اجاره بازدهی سرمایه گذاری در بحش مسکن است به درجه‌ای از این افزایش قیمت تاثیر خواهد گرفت اما واقعیت این است که اجاره‌ها هم‌پای قیمت ملک افزایش پیدا نکرده‌اند و به دلایل زیادی در طول سال‌های اخیر اجاره هم‌پای تورم حرکت کرده است.
این کارشناس اقتصادی در ادامه گفت: به طور معمول سرعت تغییرات اجاره کمتر از مسکن است چراکه با درآمد جاری خانوار ارتباط نزدیک‌تری دارد در نتیجه تاثیرپذیری آن فوری نیست و در نسبت با تورم بیشتر از درآمد خانوار متاثر می‌شود؛ در سال‌هایی که رشد قیمت مسکن شتاب بیشتری می‌گیرد رشد اجاره‌بها کمی عقب میافتد و در سال‌های بعد که رشد قیمت مسکن کمی آرام می‌شود، مانند امسال، اجاره‌بها آن عقب افتادگی را به درجاتی جبران می‌کند.
سلطان محمدی در ادامه گفت: در طول ۲ تا ۳ سال گذشته روند حرکت اجاره‌بها هم‌پای تورم مشهود بود و برای امسال نیز انتظارات به همین شکل بود که اجاره‌بها هم‌پای تورم حرکت کند اما دولت وارد میدان شد و اعلام کرد که نرخ اجاره‌بها را کنترل خواهد کرد و از قضا سرکنگبین صفرا فزود و مداخله دولت وضعیت بازار اجاره‌بها را دشوارتر کرد.
این کارشناس اقتصادی در ادامه گفت: این مداخله دولت به خصوص برای اجاره‌کنندگان جدید وضعیت را به شدت دشوار کرد چراکه اجاره‌کنندگان قبلی می‌توانستند از این قانون استفاده‌کنند و تغییر مکان ندهند و آماده تخلیه نبودند و میزان عرضه واحد های مسکونی طی چند سال گذشته نیز زیاد نبوده است و میزان عرضه واحدهای اجاره‌ای نیز به واسطه مداخله دولت کاهش یافته است اما تقاضا برای آن کماکان بالا است و از طرفی مالکین بیم این را دارند که اگر واحدهای خود را اجاره دهند در سال بعد نتوانند نرخ را تغییر دهند چراکه دولت به طور مداوم هشدار می‌دهد که ما اجازه نخواهیم داد قیمت اجاره افزایش پیدا کند.
وی در ادامه گفت: در نتیجه بخش زیادی وارد بازار عرضه نمی‌شوند تا ببینند چه اتفاقی خواهد افتاد و آن قسمتی که وارد این بازار می‌َشوند نیز از آنجایی که ریسک کنترل‌های دولت در سال‌های بعد را باید وارد محاسبات خود کنند عملا اجاره‌ای را طلب می‌کنند تا تمام ریسک‌ها را پوشش دهد و در نتیجه مداخله دولت وضعیت مستاجرین را به شدت دشوارتر کرده است و نرخ‌های اجاره‌بها را بالاتر برده است.
وارد چرخه کاهش تولید افتاده‌ایم
سلطان محمدی در ادامه گفت: در گام اول مداخله دولت برای شهروندان جذاب خواهد بود چراکه اینگونه به نظر خواهد رسید که نرخ‌ها تثبیت خواهد شد اما در گام دوم عرضه کنندگان از بازار عرضه خارج خواهند شد همان طور که بارها در سایر بازارها شاهد آن بوده‌ایم به طور مثال تولیدکنندگان مرغی که دست از تولید می‌کشند و یا عرضه کنندگان واحدهای اجاره‌ای که واحدهای خود را به بازار نمی‌آورند و در خصوص سایر کالاها نیز وضعیت به همین منوال است و در گام سوم همین موضوع قیمت‌ها را در بازارهای مختلف به سمت بالا خواهد برد و در نتیجه وارد چرخه‌ای میافتیم که چرخه کاهش تولید است.
وی در ادامه گفت: دولت به جای این قبیل اقدامات باید وظایف خود را انجام دهد و سیاست‌هایی را در پیش گیرد که عرضه واحدهای اجاره ای را افزایش یابد به عنوان مثال عرضه زمین‌های با قیمت مناسب برای تولیدکنندگان و برداشتن فشار از روی دوش تولیدکنندگان با دادن این امید که شما می توانید اجاره‌بها را هم‌پای تورم بالا ببرید چراکه اگر سرمایه‌گذاری به این نتیجه برسد که در طول زمان از تورم عقب خواهد افتاد وارد آن بازار نخواهد شد و همان‌طور که مردم انتظار دارند دستمزد و حقوق‌هایشان هم‌پای تورم رشد کند باید اجازه داد که قیمت‌ها در بازارها نیز هم‌پای تورم حرکت کند، دولت نیز انتظار دارد که درآمدهایش هم‌پای تورم رشد کند و از مالیات هایی که در نظر گرفته است این موضوع مشهود است.
بله ممکن است این مداخله درباره قراردادهای فعلی کارسازباشد یک سال پس از تمدید خودکار، قیمت سال بعد همین قرارداد چقدر خواهد بود و احتمالا به آوارگی مستاجر خواهد انجامید.قراردادهای جدید هم که با قیمتهای بالاتری بسته خواهد شد تا حداقل برای سال بعدش هزینه‌مداخله دولت را کاهش دهد. مداخله دولت به این شکل جز قراردادن موجر و مستاجر در برابر هم نتیجه ای نخواهد داشت. اسفند امسال خانه ای را با مبلغ یکصد میلیون رهن و ماهانه دو و چهارصد‌در تبریز اجاره کرده ام. دیروز همسایه جدیدمان با همین رهن و با اجاره چهار و نیم میلیون قرارداد بسته است.