۱۰ خسارت دهه۹۰ به بازار مسکن

۱۰خسارت در بخش مسکن طی یک دهه گذشته شناسایی شده است؛ از «جهش قیمت» در دو مقطع ناپیوسته که باعث تبدیل «حباب منفی» به «ابرحباب قیمت» شد تا «خروج بزرگ سرمایه‌گذاران ساختمانی از بازار ساخت‌وساز.» در فاصله ابتدا تا انتهای دهه۹۰، جای دو بازار مولد و غیرمولد ملکی در جذابیت سرمایه‌گذاری عوض شد.

 وخامت شرایط غیراقتصادی و ناکارآمدی سیاستگذار اقتصادی در دهه 90 دست به دست هم دادند تا بازار مسکن طی 10 سال به «جهنم» مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان خانه و ساختمان و «بهشت» سفته‌‌‌بازها و سوداگران ملکی تبدیل شود.

بررسیها از دهه بحرانی بخش مسکن و ساختمان که در فاصله 90 تا 99 در کشور رقم خورد، نشان می‌‌‌دهد 10 ویرانی بزرگ و پرخسارت در مسیر «تامین مسکن خانوارها» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» به وجود آمده است که اگر بنا بر «آواربرداری» از این بخش برای عزیمت به مقصد اصلی - رونق ساخت و عرضه مسکن در استطاعت- باشد، حتما باید «بیراهه گذشته» کنار گذاشته شود و یکسری اصلاحات کلان و اقتصادی هم در بیرون و هم در درون بخش اتفاق بیفتد.

تصاویر ویرانی‌‌‌های به جا مانده از «بازار مسکن دهه 90» شاید هنوز برای برخی مسوولان و سیاستگذاران، قابل درک نباشد چون اگر بود، تاکنون نشانه‌‌‌هایی از «گام مثبت برای حل مساله» برداشته می‌‌‌شد.

با این حال نشانه‌‌‌های این 10 ویرانی به قدری روشن و معنادار است که علت «قطع جریان خرید مصرفی مسکن، اختلال شدید در سرمایه‌گذاری ساختمانی و در کل، از بین رفتن فعالیت طبیعی در بازار ملک» را به خوبی توضیح می‌‌‌دهد.

ویرانی با قیمت‌ها؛ از خرید تا اجاره

متوسط قیمت مسکن در پایتخت به عنوان «شهر پیشرو در تحولات مثبت و منفی بازار مسکن»، در فاصله ابتدا تا انتهای دهه 90، رقمی معادل 1230‌درصد افزایش پیدا کرد؛ از مترمربعی 8/ 1‌میلیون تومان به 9/ 23‌میلیون تومان رسید.

شاید این‌طور تصور شود که این فقط قیمت خانه و آپارتمان نبوده که چنین رشد نجومی داشته بلکه قیمت سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوارها هم با این میزان تورم روبه‌رو شده‌اند.

اما این‌طور نیست! در فاصله سال 90 تا پایان 99، نرخ تورم عمومی 482‌درصد گزارش شده است. به این ترتیب، در شرایطی که قیمت‌ها در سبد مصرفی خانوارها طی دهه گذشته، 8/ 5 برابر شده، قیمت مهم‌ترین کالای مصرفی خانوارها یعنی مسکن، 13 برابر شده است. این عدم‌تناسب تورم عمومی و تورم مسکن طی این 10 سال، خود یک سند روشن از «اختلال در عملکرد بازار مسکن» است.

از طرفی درآمد خانوارها - دستمزد متوسط- در این فاصله تقریبا 5 برابر شده که با «سرعت رشد قیمت خانه» اصلا «هماهنگی حتی حداقلی» هم نداشته است.

این اولین ویرانی در بازار مسکن به واسطه جهش قیمت است که باعث «عدم‌دسترسی خانوارهای ایرانی به سرپناه طی دهه 90» شد.

قیمت زمین اما شدیدتر از مسکن جهش کرد. متوسط قیمت زمین مسکونی در این دهه از 2‌میلیون تومان در مترمربع به 5/ 36‌میلیون تومان رسید که به معنای 1700‌درصد رشد یا 18 برابر شدن قیمت ملک در پایتخت است.

زمین «نهاده اصلی تولید مسکن» است و در صورتی که قیمت خرید آن برای تولیدکننده مسکن (سرمایه‌گذار ساختمانی) افزایش پیدا کند، دو اتفاق بد در بازار ساخت و فروش خانه می‌افتد. اتفاق اول، «سخت و سخت‌‌‌تر شدن ساخت‌وساز و به دنبال آن، خروج سرمایه‌گذار از این بازار مولد» است که تبعاتش به شکل «رکود ساخت و کمبود واقعی عرضه» در بازار مسکن بروز می‌‌‌کند. اتفاق دوم نیز «جهش قیمت فروش مسکن نوساز به واسطه رشد قیمت تمام‌شده و در نهایت، ‌‌‌ سرایت این تورم به سایر آپارتمان‌‌‌ها در بازار» است. بدیهی است، رشد قیمت باعث افت قدرت خرید مسکن می‌شود؛ اتفاقی که به مثابه «ویرانی سریالی» طی دهه 90 در بازار مسکن رخ داد.

اجاره‌‌‌بها هم طی دهه 90 رشد شدیدی کرد. متوسط هزینه اجاره مسکن برای مستاجرها در پایتخت در این فاصله 480‌درصد رشد کرد. هر چند میزان رشد 8/ 4 برابری اجاره‌‌‌بهای مسکن از تورم عمومی کمتر بوده اما از آنجا که «اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها» آسیب‌‌‌پذیری مالی بالایی دارند، همین میزان افزایش باعث شد «فشار اجاره‌‌‌نشینی در پایان دهه 90» در شهرهای مختلف کشور به شکل سرسام‌‌‌آوری افزایش یابد. ابتدای دهه 90، هزینه اجاره یک آپارتمان 50 مترمربعی در تهران 650‌هزار تومان در ماه بود اما در سال 99 این رقم به 3‌میلیون و 125‌هزار تومان رسید. بازار اجاره، «مقصد آخر» خانوارها برای تامین مسکن - بعداز بازار خرید- است که اگر این هم از دسترس خارج شود، شرایط بدتر خواهد شد.

سقوط ساخت مسکن

بازار املاک دهه 90 به خاطر همان دو نیروی مرکب -شرایط غیراقتصادی و سیاست‌های اقتصادی- به «زمین سقوط دو گروه اصلی» تبدیل شد.

گروه اول، همان «خانوارها» بودند که به خاطر پرواز قیمت‌ها آسیب دیدند. گروه دوم نیز سرمایه‌گذاران ساختمانی یا همان بساز‌و‌بفروش‌‌‌ها که با «ناتوانی در ساخت» روبه‌رو شدند. تیراژ ساخت مسکن در تهران از 233‌هزار واحد مسکونی در سال 90 به 53‌هزار واحد در سال 99 سقوط کرد. این ویرانی صرفا نقطه‌‌‌ای نبوده بلکه از اواسط دهه 90، سقوط شدید شروع شد تا اینکه «رکورد تاریخی کمترین تیراژ عرضه جدید مسکن» در سال گذشته به ثبت رسید. ویرانی 78درصدی تیراژ ساخت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای دهه90 در پایتخت ناشی از «سلب قدرت خرید مسکن در گروه تقاضای مصرفی» و به دنبال آن، «سلب قدرت فروش در گروه سازنده‌‌‌ها» بوده است.

اوضاع ساخت‌وساز در کشور نیز طی دهه 90، غیرطبیعی و رکودی بوده است. تیراژ ساخت از 700‌هزار خانه در ابتدای دهه به 490‌هزار واحد در پایان دهه سقوط کرد.

ضعف در قدرت خرید

بررسی‌ها نشان می‌‌‌دهد، «سقوط قدرت خرید وام مسکن» در دهه 90 به دنبال جهش قیمت و بی‌‌‌تدبیری در رسیدگی به وضعیت اعتباری و مالی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، ضربه بزرگی به تقاضای مصرفی وارد کرد.

قدرت خرید وام مسکن در ابتدای دهه 90 در تهران معادل 11 مترمربع بود اما در پایان دهه به 6 مترمربع تنزل کرد. در کنار این «تعطیلی مکانیزم خرید مسکن با وام بانکی» به واسطه سقوط قدرت خرید تسهیلات، قدرت پس‌‌‌انداز خانوارها نیز کاهش یافت.

حباب منفی تا ابرحباب مسکن

حبابی که امروز در بازار مسکن به شکل «ابرحباب» قیمت خانه، جا برای ورود «خانه‌اولی»ها به بازار را اشغال کرده است، در ابتدای دهه 90، نه تنها وجود نداشت بلکه «حباب منفی» در قیمت‌ها برقرار بود. «حباب منفی» قیمت مسکن یعنی اینکه «سطح قیمت خانه در تهران به لحاظ مقایسه با اجاره‌‌‌بها، پایین‌‌‌تر از میزان متعارف‌‌‌اش» بود.

سال 90، نسبت قیمت به اجاره مسکن در تهران عدد 5/ 11 بود. این نسبت در شرایط طبیعی باید حداقل 14 تا 15 باشد و حتی در دنیا هم این نسبت در همین سطح قرار دارد. اما در بازار مسکن تهران این نسبت در ابتدای دهه 90، بسیار پایین‌‌‌تر از آنچه باید باشد بود. هر چه نسبت قیمت به اجاره پایین‌‌‌تر باشد، یعنی «شرایط نسبی برای خرید مسکن و صاحبخانه شدن، ‌‌‌ فراهم است.» اما در پایان دهه 90، نسبت قیمت به اجاره (P به R)، به سطح بی‌‌‌سابقه و بسیار نامتعارف 9/ 31 رسید. این یعنی، «ابرحباب مسکن» در پایان دهه 90 و آن یعنی «حباب منفی قیمت خانه» در ابتدای دهه 90. باز، کاملا مشخص است که معجون نیروهای مخرب بازار مسکن باعث چنین وضعی شد.

66 سال تا کلید خانه

ویرانی هفتم در بازار مسکن دهه 90 که چه بسا از بقیه‌‌‌ خرابی‌‌‌ها، خطرناک‌‌‌تر و آسیب‌‌‌سازتر است، «انتظار نجومی برای صاحب‌‌‌خانه شدن» است.

ابتدای دهه‌‌‌ای که گذشت، ‌‌‌ یک خانوار تهرانی با پس‌‌‌انداز طبیعی دستمزد سالانه‌‌‌اش می‌توانست ظرف 28 سال، صاحب مسکن شود. این زمان انتظار در مقایسه با مدت زمان متعارف در دنیا که حدود 10 تا 12 سال است، ‌‌‌ زیاد بود اما در پایان دهه 90 همین مدت‌‌‌زمان 28 ساله به 66 سال افزایش پیدا کرد. این اتفاق به سبب روند جهش قیمت مسکن و عقب‌‌‌ افتادن قدرت خرید خانوارها از آن رخ داد.

رکود معاملات مسکن

بازار مسکن در پایان دهه 90 با «کمترین میزان معاملات خرید خانه» مواجه شد. ابتدای دهه، در تهران ماهانه به صورت میانگین 15‌هزار واحد مسکونی خرید و فروش می‌شد اما در سال 99 به خاطر ویرانی‌‌‌های متعدد در بخش مسکن، نبض معاملات خرید خانه به ماهی 2‌هزار واحد سقوط کرد. در بقیه شهرهای کشور نیز سلب قدرت خرید مسکن باعث رکود معاملات خرید شد.

بهشت سفته‌‌‌بازها؛ جهنم خانه‌‌‌سازها

وضعیتی که طی دهه 90 در بازار مسکن شکل گرفت، نتیجه‌‌‌اش برای «سفته‌‌‌بازها و سوداگران و ملاک‌‌‌ها»، بی‌‌‌نظیر و برای جریان اصلی یعنی «سرمایه‌گذاری مولد»، غیرقابل تحمل بود.

سود سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری غیرمولد در بخش مسکن، ابتدای دهه 90 رقمی معادل 7‌درصد بود که تقریبا «بی‌‌‌اثر از بابت جذابیت برای این کار» بود. اما همین سود در پایان دهه 90 به رقمی برابر 112‌درصد رسید. این سود نجومی عاملی شد برای تبدیل بازار ملک به «بهشت ملاکان.»

در مقابل اما حاشیه سود ساخت‌وساز برای سرمایه‌گذاران ساختمانی از نرخ 60درصد در سال 90 به سطح 30‌درصد و کمتر در سال 99 سقوط کرد. این یعنی، «تبدیل بازار ساخت‌وساز به جهنم سرمایه‌گذاری.»

فقر مسکن؛ ویرانی آخر

امروز «جمعیت دچار فقر مسکن» در کشور تقریبا به میزان 2 برابر عرف جهانی است. این میوه تلخ «یک دهه ویرانی شرایط طبیعی دسترسی به خانه در استطاعت» است.

ابتدای دهه 90 حدود 30‌درصد خانوارهای ایرانی با «فقر مسکن» دست به گریبان بودند. شاخص «فقر مسکن» با «هزینه تامین مسکن اجاره‌‌‌ای» و همچنین «سکونت در خانه‌‌‌ای با شرایط طبیعی به لحاظ خدمات و مساحت و...» سنجش می‌شود. اگر فردی، ماهانه «بیش از 30‌درصد از هزینه‌‌‌های زندگی» را صرف اجاره‌‌‌بها کند، آن فرد در «فقر مسکن» به سر می‌‌‌برد. در پایان دهه 90، «سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها در کشور» به 42‌درصد رسید که رقم بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای بوده است.

دینامیت‌‌‌های تخریب بازار مسکن

این 10 ویرانی 10 ساله در بازار مسکن به خاطر سیاست‌هایی بود که به شکل دینامیت در این بخش عمل کرد.

دو دسته سیاست‌های کلان اقتصادی و درون‌‌‌بخشی طی دهه گذشته، شرایط برای آوار رکود تورم در بخش مسکن و ساختمان را فراهم آورد.

در حوزه سیاست‌های کلان اقتصادی، سیاستگذاری‌‌‌های پولی اشتباه به خصوص در اواخر دهه، در نقش محرک تورم و انتظارات تورمی عمل کرد و همزمان، خلأ سیاست‌های مالی صحیح از جمله مالیات‌‌‌های ضدسفته‌‌‌بازی و ضدسرمایه‌گذاری غیرمولد، در نقش پشتیبان رکود تورمی، از خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن حمایت کرد.

در درون بخش مسکن هم «غفلت از تقویت قدرت خرید مصرف‌کننده در زمان کاهش قیمت مسکن»، «تصمیم‌گیری برای افزایش وام درست در زمان رشد قیمت»، «نبود طرح برای زمین‌‌‌های بلااستفاده در داخل شهرهای بزرگ»، «بی‌‌‌عملی مقابل خانه‌‌‌های خالی»، ‌‌‌ «سرگرم شدن به خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی» و «تصویب یکسری قوانین فانتزی و ویترینی» از جمله اقدامات اشتباهی بود که نتیجه‌‌‌اش به وضع موجود منجر شد.

طی این 10 سال، دو طرح خانه‌‌‌سازی انبوه به اجرا درآمد اما «دماسنج‌‌‌های بازار مسکن» مثل قیمت‌ها نشان داد، این طرح‌‌‌ها کارگر نبوده است. در این مدت، سه قانون نیز تصویب و به اجرا گذاشته شد اما بود و نبود آنها، فرقی به حال بازار مسکن نکرد.  اکنون اگر دولت به دنبال «ثبت دهه متفاوت در بازار مسکن» است لازم است مسیر پیموده شده در دهه قبل را کنار بگذارد و به مسیر اصلی و صحیح سیاستگذاری ورود کند.

حجم قابل‌توجهی سرمایه در بخش املاک، حبس و منجمد شده است. این سرمایه‌‌‌ها اگر به کار بیاید، «کمبود عرضه مسکن» در بازار مصرف برطرف می‌شود و به دنبال آن، ابرحباب قیمت تخلیه می‌شود و امکان بازسازی این بازار ویران‌‌‌شده به مرور فراهم می‌‌‌آید. برای به هم زدن شرایط بد و حصول شرایط خوب، اولین گام سیاستی، «اصلاح‌سازوکار مالیات‌‌‌های بخش مسکن» است. در کشورهایی که در آنها این بازار از سرمایه‌گذاری غیرمولد در امان بوده است، با مالیات سالانه به صورت اعمال با نرخ شناور حداقلی تا حداکثری برحسب قیمت املاک و پهنه‌‌‌های شهری، ‌سازوکار بازار مسکن تحت کنترل و تنظیم بوده است.