اجاره مسکن در کدام شهر ایران گران تر است؟

فشارسنجی هزینه اجاره نشینی مستاجرها در نسبت با مخارج سالانه گذران زندگی که به تازگی اطلاعات آن در گزارش مرکز آمار از دخل و خرج خانوار در سال ۱۴۰۰ منعکس شده، حکایت از آن دارد که وزن هزینه اجاره بها بر سبد هزینه‌های خانوارهای مستاجر یک واحددرصد افزایش پیدا کرده است. محاسبه بر اساس گزارش اخیر مرکز آمار از درآمد - هزینه خانوارها نشان می‌دهد هزینه اجاره یک واحد آپارتمان ۷۵ مترمربعی در مناطق شهری کشور در سال ۱۴۰۰ به طور میانگین ۲/ ۳۰‌درصد از کل هزینه‌های خانوار را شامل می‌شد و این در حالی است که این سهم در سال ۹۹ معادل ۲۹‌درصد بوده است. به این ترتیب اجاره بها در سبد هزینه‌های خانوار رشد و به تعبیری اضافه وزن پیدا کرده است.

آمار مذکور از یک جنبه دیگر نیز قابل تامل است؛ چراکه حداکثر سطح هزینه اجاره بها در کشور باید ۳۰‌درصد باشد و این در حالی است که در سالی که گذشت، سهم هزینه‌های تامین مسکن اجاری برای خانوارهای شهری از این مرز متعارف، اندکی فراتر رفته است. به این ترتیب سهم اجاره از سبد هزینه‌های خانوار شهری از سقف مورد انتظار عبور کرده و فعلا بر اساس آمار رسمی به طور میانگین این سهم در کل شهرهای کشور ۲/ ۰ واحددرصد بیشتر از مقدار قابل قبول ۳۰‌درصدی است.

البته آذر سال گذشته مرکز آمار ایران گزارش اقتصادی دیگری نیز منتشر کرد که بر مبنای داده‌های آن مشخص شد سهم اجاره بها از سبد هزینه‌های خانوار به ۴۲‌درصد رسیده است. اما مبتنی بر خط کش گزارش‌های سالانه «درآمد - هزینه خانوارها به تفکیک شهری و روستایی» که توسط این مرکز منتشر می‌شود، میانگین سهم اجاره بها از سبد هزینه‌های خانوار شهری در سال ۹۹ معادل ۲۹‌درصد بوده که در سال ۱۴۰۰ به ۲/ ۳۰‌درصد افزایش یافته است. بر اساس آمار منعکس شده در گزارش اخیر مرکز آمار از دخل و خرج خانوارها، در سالی که گذشت هر خانواده شهری در کشور به طور میانگین ۲۸‌میلیون تومان بابت تامین هزینه‌های مسکن اجاری هزینه کرده اند که این رقم ۲/ ۳۰‌درصد از کل هزینه ۹۲‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومانی سالانه این خانوارهاست.

در استان تهران وضعیت به مراتب بغرنج ترگزارش شده و این در حالی است که اگر امکان تفکیک شهر تهران از اطلاعات آماری مذکور بود، قطعا شرایط به مراتب نامطلوب تری مشهود می‌شود. در سال گذشته تقریبا ۴۶‌درصد از کل هزینه‌های خانوارهای مستاجر در استان تهران صرف پرداخت اجاره بها شده و احتمالا در شهر تهران این رقم از نیمی از کل هزینه‌ها نیز فراتر باشد. بر اساس این گزارش هزینه اجاره نشینی در استان تهران در سال گذشته به طور میانگین ۶۳‌میلیون و ۳۰۰‌هزار تومان بوده که سهم قابل‌توجهی از هزینه ۱۳۷‌میلیون تومانی خانوارهای شهرنشین در این استان را دارد.

برآورد دوم از سهم اجاره از مخارج

ارقام محاسبه شده پیرامون نسبت اجاره بها به کل هزینه‌های خانوار در سال گذشته، به تعبیری مقادیر «کف» و «حداقلی» این نسبت است؛ چراکه مرکز آمار هنوز گزارش مربوط به اجاره مسکن مناطق شهری کشور مربوط به زمستان سال گذشته را منتشر نکرده است؛ بنابراین برای محاسبه سهم اجاره از مخارج خانوار از میانگین اجاره بهای کشور در تابستان پارسال استفاده شده است. در صورتی که رشد ۵۰‌درصدی اجاره بها در زمستان ۱۴۰۰ نسبت به فصل مشابه سال ۹۹ مبنا قرار گیرد، عملا نسبت هزینه‌های اجاره خانوار در مقایسه با کل مخارج سال ۱۴۰۰ به ۳۵‌درصد می‌رسد. البته ارقام مذکور بر اساس برآورد محاسبه شده است؛ بنابراین اگر دقت برآورد صورت گرفته بالا باشد، می‌توان ادعا کرد سهم هزینه‌های اجاره نسبت به کل هزینه‌های خانوار در سالی که گذشت، فاصله زیادی از سقف متعارف پیدا کرده است.

علت فشار اجاره بر سبد هزینه‌های خانوار

سال گذشته رکورد تاریخی تورم اجاره بها شکسته شد و این نرخ به بیش از ۵۰‌درصد رسید. در این میان نقش دو عامل موثر بر افزایش سرعت رشد اجاره بها در سال ۱۴۰۰ و ثبت رکورد تاریخی غیرقابل انکار است. عامل اول جهش سه سال پیاپی قیمت مسکن بود که در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ رخ داد و از آنجا که بازار اجاره بها با یک فاصله زمانی نسبت به تورم مسکن واکنش نشان می‌دهد، نتیجه جهش سال سوم در ۱۴۰۰ به شکل سرعت گرفتن تورم اجاره بها و عبور این نرخ از ۵۰‌درصد نمایان شد.

از سوی دیگر مستاجرها پارسال به واسطه یک عامل دیگر نیز دچار آسیب شدند و آن مداخله دولتی در بازار اجاره بها بود. شروع روند پرسرعت تورم اجاره مسکن در تهران و سایر شهرها از سال ۹۸ آغاز شد و در سال ۹۹ این وضعیت اوج گرفت. از طرفی به دلیل همزمانی این ایام با رخداد شیوع کرونا در کشور و وضعیت نامطلوب معیشتی حاکم بر خانوارهای مستاجر، دولت وقت با نیت کمک به بهبود شرایط خانوارهای اجاره نشین مصوبه‌ای گذراند که به موجب آن موجران مکلف به تمدید یکساله قراردادهای سررسید شده در سال ۹۹ با سقف رشد مشخص شدند و این مصوبه در سال ۱۴۰۰ نیز تمدید شد.

اما مداخله دولت برای تنظیم بازار اجاره مسکن از یک سو به کاهش تمایل موجران به ادامه حضور در بازار اجاره انجامید و مستاجران از ناحیه کمبود فایل دچار مضیقه شدند. همچنین به دلیل فقدان ضمانت اجرایی کافی، عملا رشد اجاره بها به مراتب بیشتر از سقف رشد متوسط ۲۰‌درصدی مجاز شمرده شده از سوی دولت بود و در نتیجه تورم اجاره بها پارسال نه تنها کنترل نشد، بلکه رکورد زد.

فشارسنجی وزن اجاره بها در سبد هزینه‌های خانوار حکایت از آن دارد که در سال ۹۰ سهم این هزینه از کل هزینه‌های سالانه هر خانوار شهری حدود ۲۱‌درصد بوده است. از آنجا که جهش قیمت مسکن در اوایل دهه ۹۰ عملا در سال ۹۱ آغاز شد و در سال ۹۲ نیز ادامه پیدا کرد و با توجه به فاصله زمانی تاثیر تورم مسکن بر تورم اجاره بها که معمولا حداقل چند ماه است، عملا می‌توان سال ۹۰ را یک سال با ثبات نسبی در مقایسه با وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن توصیف کرد؛ بنابراین سهم یک پنجمی اجاره مسکن از کل هزینه‌های سبد خانوار شهری یک هدف‌گذاری دور از انتظار نیست و در مقاطعی که ثبات نسبی در بازار مسکن حاکم بوده، چنین وضعیتی مسبوق به سابقه بوده است.

نکته قابل تامل دیگری که از گزارش مرکز آمار قابل برداشت است، افزایش جمعیت خانوارهای مستاجر در کل مناطق شهری کشور طی یک سال ۱۴۰۰ است. در سالی که گذشت تعداد خانوارهای مستاجر حدود ۶۰‌هزار و ۳۰۰ مورد افزایش پیدا کرده و سهم اجاره نشین‌ها از کل انواع اشکال سکونتی از ۹/ ۲۲‌درصد در سال ۹۹ به ۱۶/ ۲۳‌درصد در سال ۱۴۰۰ افزایش پیدا کرده است.

به این ترتیب بر اساس آمار رسمی دخل و خرج خانوارها در سال ۱۴۰۰، وضعیتی که امروز مستاجرها با آن روبه‌رو هستند، به مراتب نامطلوب‌تر از شرایطی است که یک دهه قبل داشتند. در واقع سال‌هایی که مثل «اجاره نشینی و خوش نشینی» مصداق داشت، سپری شده و اواسط نیمه دوم دهه ۹۰ رفته‌رفته شرایط بازار ملک به نحوی پیش رفت که اکنون مستاجرها با بدترین وضعیتی که تاکنون تجربه کرده اند، روبه‌رو شده اند. مساله اصلی این روزهای مستاجرها عدم‌همخوانی استطاعت پرداخت اجاره از سوی آن‌ها با میزان تورم اجاره بهاست که دولت به منظور حل این مساله، امسال هم به سراغ راه‌حل تمدید «اجباری» و البته «خودکار» قراردادهای اجاره با سقف رشد ۲۵‌درصد در تهران و ۲۰‌درصد در سایر نقاط شهری رفت تا به این ترتیب از مصائب پیش روی اجاره نشین‌ها بکاهد.

با این حال در عمل گزارش رسمی بانک مرکزی نشان داد در اولین ماه از اجرای مصوبه سه باره دولت درباره تمدید قراردادهای اجاره از ابتدای تابستان امسال، این قراردادها نبودند که با میزان رشد دستوری اعلام شده از سوی سیاستگذار، تمدید شدند؛ بلکه تورم اجاره بها در اولین ماه از فصل جاری بود که دست کم در پایتخت تمدید شد. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در تیرماه حکایت از آن دارد که میانگین رشد اجاره بهای آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران در اولین ماه تابستان نسبت به ماه مشابه سال ۹۹ به ۴/ ۴۷‌درصد رسیده و رکورد بیشترین تورم نقطه‌ای از ابتدای سال ۱۴۰۱ تاکنون را ثبت کرده است.

هرچند انگیزه سیاستگذار از تعیین سقف رشد اجاره بها و الزامی کردن تمدید قراردادها مگر در موارد نادری که در مصوبه مربوطه به آن‌ها اشاره شده است (نظیر فروش ملک یا قصد مالک برای سکونت خود یا فرزندانش در ملک) مثبت بود، اما نتیجه‌ای که حاصل شده نشان می‌دهد این مصوبه عملا نفعی برای مستاجرها به دنبال نداشته و حتی به کاهش فایل اجاره نیز منجر شده است.

خروج گروهی از مستاجرها از بازار اجاره با توجه به عملکرد ضعیف قانون مالیات خانه‌های خالی، عملا شرایط یافتن خانه مناسب و در استطاعت را برای اجاره نشین‌ها دشوارتر کرده است. موضوع نداشتن گارانتی برای اجرای مصوبه تمدید خودکار و انصراف موجران از حضور در بازار اجاره سبب شده گروهی از مستاجرهای تهرانی ناگزیر به شهرهای حومه پایتخت و دیگر کلان‌شهرها مهاجرت کنند.

با این حال گروه دیگری از مستاجرها که به هر دلیل ناگزیر به ماندن در شهرهای بزرگ بوده اند، عملا قربانیان فقر مسکن شده اند؛ به این ترتیب که یا ناگزیر به جابه جایی و سکونت در خانه‌های به مراتب کوچک‌تر یا ناهمخوان با حداقل‌های مطلوب خود شده اند یا اینکه برای تامین هزینه‌های سکونت استیجاری، ناگزیر بخش قابل‌توجهی از درآمدهای خود را به این امر اختصاص داده اند و پارامترهای فقر در سایر شئون زندگی آن‌ها نمود پیدا کرده است. بر اساس نتایج یک مطالعه رسمی، «فقر مسکن» بر کیفیت زندگی خانوارها اثر مخرب دارد؛ به این ترتیب که هرقدر فشار هزینه مسکن بالاتر باشد، تامین کالری موردنیاز خانوارها و همچنین هزینه‌های بهداشتی و آموزشی کاهش می‌یابد. به این ترتیب فقر مسکن به فقیرتر شدن خانوارها در ابعاد دیگر نیز می‌انجامد و از این بابت وضعیت سال ۱۴۰۰ روایتگر فقیرتر شدن مستاجرها در مناطق شهری کشور است.

وضعیت اجاره نشین‌ها در ۳۱ استان

محاسبه سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوارها به تفکیک ۳۱ استان همان‌طور که انتظار می‌رود حکایت از رکوردزنی استان تهران در این نسبت دارد. در حالی که میانگین نسبت اجاره بها در کل هزینه‌های خانوار شهری در سال گذشته در کشور ۲/ ۳۰‌درصد بوده است، این میزان در استان تهران حدود ۴۶‌درصد است. استان البرز نیز در رده بعدی قرار گرفته و اجاره نشین‌ها در این استان ۸/ ۳۲‌درصد از هزینه‌های سالانه خود را به پرداخت اجاره بها اختصاص داده اند. نسبت اجاره بها به کل هزینه‌های خانوار در استان گیلان پارسال ۲۸‌درصد بوده و در رده بندی فشار اجاره بها بر سبد هزینه‌های خانوار، در رتبه سوم قرار گرفته است. پس از آن استان‌های قم و قزوین با نسبت ۲۷‌درصد و استان‌های هرمزگان و خراسان رضوی با نسبت‌های ۲۶ و ۲۵ در مراتب بعدی قرار گرفته اند.

این گزارش نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۰ خانوارهای اجاره نشین در استان‌های چهارمحال و بختیاری، کهگیلویه و بویر احمد، یزد، خراسان جنوبی و ایلام به ترتیب در وضعیت به مراتب مطلوب تری نسبت به مستاجران دیگر استان‌ها قرار داشته اند، چراکه سهم اجاره بها از سبد هزینه‌های خانوار این استان‌ها در کمترین مقدار (بین ۱۱ تا ۵/ ۱۳‌درصد) بوده است.

مسیر مهار تورم اجاره

مسیری که سیاستگذار بخش مسکن برای مهار تورم اجاره در پیش گرفته و قصد دارد با وضع سیاست‌هایی مثل نرخ گذاری دستوری از مستاجران حمایت کند، نه در سال گذشته راه به جایی برد و نه با تغییرات جزئی اعمال‌شده، انتظار می‌رود امسال به نتیجه قابل قبولی منجر شود. توصیه کارشناسان این است که دولت به جای تمرکز بر کنترل دستوری تورم اجاره بها، سیاست‌هایی را برای مهار تورم عمومی در پیش بگیرد. از آنجا که تورم اجاره بهای مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و البته تاثیرپذیری آن از تورم عمومی قدری بیشتر است، سیاستگذار اقتصادی می‌تواند برنامه‌هایی را که به کاهش نرخ تورم عمومی منجر می‌شود، با جدیت بیشتری دنبال کند و در میان مدت آثار آن بر کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و به دنبال آن کاهش تورم اجاره بها محسوس خواهد شد.

یکی از دو برنامه اصلی در حوزه کاهش تورم عمومی که اکنون نیز در دستور کار است، ناظر بر کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات رفع تحریم‌هاست. در روزهای اخیر به جریان افتادن دوباره مذاکرات و رد و بدل پیام‌های سیاسی درباره پیش نویس نهایی شده که طرفین باید درباره آن به توافق برسند، سبب شده بازار مسکن با توقف رشد قیمت روبه‌رو شود. البته اثر رخدادهای غیراقتصادی و به تعبیری، متغیرهای برون زا بر بازار اجاره مسکن زمانی منعکس خواهد شد که یک وضعیت باثبات برای مدت حداقل چند ماه در بازار مسکن حاکم شود. در این صورت ثبات در بازار مسکن به ثبات در بازار اجاره بها نیز خواهد انجامید.

اما بدیهی است که کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق توافق دوباره برای احیای برجام، انتظارات تورمی در بازارهای مختلف را مهار خواهد کرد و اثر آن به صورت کاهش تورم اجاره بها نیز منعکس خواهد شد؛ کما اینکه یکی از دلایل اصلی اصرار موجران به افزایش حول و حوش ۵۰‌درصدی یا حتی بیشتر از آن در نرخ اجاره بها همین است که از درآمد حاصل از آن هزینه‌های معیشتی خود را تامین می‌کنند و به همین خاطر نمی‌توانند نسبت به نرخ تورم عمومی بی اعتنا باشند.

برنامه دیگر برای کاهش نرخ تورم عمومی، استفاده از ابزار «نرخ بهره» توسط بانک مرکزی است. افزایش نرخ بهره سلاحی است که بانک‌های مرکزی برای جلوگیری از تورم عمومی در سطح کشور به آن متوسل می‌شوند و در ماه‌های اخیر آمریکا و بسیاری از کشورهای اروپایی به آن متوسل شده اند. در هفته‌هایی که فدرال رزرو آمریکا و نیز بانک مرکزی اروپا با افزایش نرخ بهره بین بانکی تلاش کردند، تورم عمومی را مهار کنند، آمارهایی از کاهش تورم مسکن در آمریکا منتشر شد که نشان از اثر فوری این سیاست بر تورم عمومی و حتی تورم بخش مسکن دارد. با این حال در ایران هنوز نهادهای متولی سیاستگذاری پولی تصمیم تازه‌ای در این زمینه اتخاذ نکرده اند و انتظار می‌رود تمرکز سیاستگذاران کلان اقتصادی، به جای مداخله دستوری، استفاده از این قبیل سیاست‌های اثربخش بر مهار تورم در همه بخش‌ها باشد.