آینده املاک ترکیه در دو سناریو انتخاباتی

کمال کلیچدار اوغلو، رقیب رجب طیب اردوغان -رئیس‌جمهور فعلی ترکیه- در انتخابات پیش‌‌‌روی ریاست جمهوری کشور ترکیه، برای حل مشکل تورم مسکن و تورم اجاره در این کشور، از یک طرح تحت عنوان «اجاره» رونمایی مجاز کرده که بر اساس آن می‌‌‌خواهد مشکل اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها را با اعمال ممنوعیت خرید خارجی ملک در این بازار حل کند؛ عیار این وعده بزرگ چقدر است؟

تجربه رقابت‌‌‌های انتخاباتی نامزدهای ریاست جمهوری در کشورهای مختلف نشان می‌دهد، کاندیداها برای تقویت پایگاه رای خود، مستقیم سراغ «گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها» یعنی مسکن می‌‌‌روند و در همان شروع کمپین‌‌‌های انتخاباتی، طرح‌‌‌های رنگ و لعاب‌‌‌دار همچون ساخت چند میلیون خانه، حل مشکل مسکن، حل مساله اجاره‌‌‌بها و... را به جامعه وعده می‌دهند. اکنون کارزار انتخاباتی ترکیه، جدیدترین این طرح‌‌‌ها را به نمایش گذاشته است. کلیچدار اوغلو، رقیب اردوغان اخیرا در توییتر، از طرح «اجاره» برای حل مساله مسکن شهروندان ترکیه نوشت. این طرح هیچ جزئیاتی ندارد اما یک محور کلان دارد و آن، «برنامه کلیچدار اوغلو برای توقف فروش خانه و آپارتمان به سرمایه‌گذاران خارجی» است. کلیچدار اوغلو معتقد است، «کاهش نرخ مالکیت شهروندان ترکیه از بالای ۷۰‌درصد به حدود ۵۵ درصد» از یک‌‌‌سو و «تورم نزدیک به ۲۰۰ درصدی اجاره که باعث افزایش سهم هزینه اجاره‌‌‌بها به ۷۰‌درصد کل هزینه‌‌‌های زندگی ماهانه ترک‌‌‌ها شده است» از سوی دیگر، ریشه در «خریدهای خارجی ملک در ترکیه» دارد. بر اساس تحلیل این مقام سابق دولتی و مجلس ترکیه، اگر سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن ترکیه متوقف شود، مشکل هزینه‌های بالای تامین مسکن در این کشور حل و فصل خواهد شد. اما در واقعیت اقتصاد مسکن ترکیه، این رابطه تا چه حد واقعی است؟

بررسی‌‌‌ها از اوضاع اقتصادی و بازار مسکن ترکیه نشان می‌دهد، نامزد انتخابات ریاست‌جمهوری ترکیه، آنچه به عنوان عامل اصلی تورم اجاره مسکن در این کشور می‌‌‌بیند، سراب است.

ریشه تورم مسکن و رشد شدید اجاره‌‌‌بها، با مجموعه سیاست‌‌‌های اقتصادی و عوامل بالابرنده تورم عمومی در این کشور، ارتباط دارد که مهم‌ترین آنها، سرکوب چندساله نرخ بهره در قالب سیاست انبساطی بوده است. این در حالی است که طبق توصیه‌‌‌های مکرر کارشناسان اقتصادی، دولت ترکیه طی دست‌‌‌کم دو سال گذشته می‌توانست برای مهار روند فزاینده تورم عمومی، با به رسمیت شناختن استقلال بانک مرکزی، اجازه دهد نرخ بهره افزایش یابد؛ اما درست، عکس این را عمل کرد.نرخ تورم عمومی ترکیه سال گذشته از سطح 80‌درصد هم عبور کرد و نرخ کنونی آن (حدود 45 درصد)، تقریبا 4 برابر سطح میانگین سال‌های 2005 تا 2020 است. سطح خیلی بالای تورم عمومی ترکیه به این معناست که هزینه تامین سبد متعارف کالاها و خدمات مصرفی شهروندان ترکیه طی دو سه سال اخیر، رشد شدید پیدا کرده است. از آنجا که هزینه خرید مسکن و هزینه اجاره مسکن، جزو اقلام بزرگ و اساسی در سبد هزینه خانوارها به شمار می‌رود، تورم عمومی بالا به معنای رشد شدید هزینه مسکن است. ضمن آنکه، صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها -موجرها- معمولا تغییرات سالانه اجاره‌‌‌بهای دریافتی را بر اساس رشد سالانه هزینه‌‌‌های زندگی‌‌‌شان، تعیین و اعمال می‌کنند که البته تورم مسکن در سال‌هایی که به سطوح نامتعارف می‌رسد خود عاملی برای رشد بیشتر تورم اجاره می‌شود.

روایت واقعی از «خارجی‌‌‌ها در مسکن ترکیه»

اکنون یک پرسش درباره حواشی توییت کلیچدار اوغلو تحت عنوان «طرح اجاره» که محور آن را بر توقف فروش ملک به خارجی‌‌‌ها بنا نهاده، این است که سهم خریدهای خارجی در بازار مسکن ترکیه چه میزان است و آیا میزان آن، تاثیری بر روند بازار دارد یا خیر؟بررسی‌‌‌ها از داده‌‌‌های رسمی بخش مسکن و ساختمان در سایت اطلاع‌‌‌رسانی مرکز آمار ترکیه نشان می‌دهد، «سهم خرید ملک توسط سرمایه‌گذاران خارجی از کل معاملات سالانه خرید مسکن در ترکیه، 4‌درصد است.» این سهم طی دو سه سال اخیر در همین سطح بوده است که البته در دوره طولانی‌مدت قبل از این، یعنی سال‌هایی که تورم ترکیه صعودی و ارزش لیر در برابر دلار نزولی نشده بود، یک‌درصد بود. معنا و مفهوم «وزن 4 درصدی خریدهای خارجی در بازار مسکن ترکیه در دوره تورمی اخیر و وزن یک درصدی در دوره قبل از تورم بالا» آن است که شرایط اقتصادی این کشور در سال‌های اخیر از بابت سقوط لیر در برابر دلار، آنقدر برای گروهی از شهروندان کشورهای دیگر جذاب شد که به واسطه افزایش حجم خرید ملک در ترکیه از سوی آنها، سهم یک درصدی به 4‌درصد افزایش یافت. البته در کنار سقوط لیر ترکیه، پارامترهایی همچون جذابیت بازار توریستی ترکیه و شاید از آن مهم‌تر، اوضاع اقتصادی و سیاسی یکسری از کشورها، شرایط را برای افزایش سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن فراهم‌‌‌تر کرد.

یکی از مشتریان عمده بازار مسکن ترکیه، ایرانی‌‌‌ها هستند. ایرانی‌‌‌ها تا پیش‌‌‌از سال‌های عصر جهش قیمت‌ها (سه، چهار سال گذشته)، عمدتا با هدف توریستی اقدام به خرید ملک در ترکیه می‌‌‌کردند؛ اما از سال 97 به بعد، به واسطه ریسک‌‌‌هایی که بر کاهش ارزش ریال در برابر دلار اثر گذاشت و باعث جهش قیمت در بازارهای دارایی و تورم عمومی بالا شد، بازار مسکن ترکیه شاهد افزایش حضور ایرانی‌‌‌ها در آنجا بود. در سال‌های قبل از 2018، ماهانه حدود 400 تا 500 واحد مسکونی در ترکیه توسط ایرانی‌ها خریداری می‌‌‌شد اما از آن سال تا 2022، این رقم تا 1000 واحد در ماه در مقاطعی افزایش پیدا کرد. تا پیش از 2022 که روس‌‌‌ها تحت‌تاثیر معادلات سیاسی و اقتصادی جنگ اوکراین، اقدام به سرمایه‌گذاری زیاد در بازار مسکن ترکیه نکرده بودند، ایران مقام اول بیشترین خرید خارجی املاک ترکیه را به خود اختصاص داده بود. سال 2020، هفت‌هزار و 189 ملک در ترکیه به ایرانی‌‌‌ها فروخته شد و بعد از آن، عراقی‌‌‌ها و روس‌‌‌ها مقام دوم و سوم را به ترتیب با خرید 6‌هزار و 674 واحد مسکونی و 3‌هزار و 78 واحد مسکونی به خود اختصاص داده بودند. سال 2022 اما روس‌‌‌ها با خرید 16‌هزار ملک در ترکیه، اول شدند و بعد از آن، ایرانی‌‌‌ها با خرید 8‌هزار و 200 واحد مسکونی در مقام دوم قرار گرفتند.

در ماه‌‌‌های ابتدایی 2023، بازار مسکن ترکیه شاهد کاهش نسبی حضور ایرانی‌‌‌هاست؛ خرید ماهانه ایرانی‌‌‌ها به حدود 450 واحد کاهش یافته است. اما روس‌‌‌ها همچنان می‌‌‌تازند. همان‌طور که عنوان شد، ایرانی‌‌‌ها مثلا در سال 2015 که در اقتصاد ایران، مثل سال‌های اخیر ریسک آن‌چنانی وجود نداشت، اصلا جزو اولین‌‌‌های خرید ملک در ترکیه نبودند. با این حال، کل فروش مسکن در ترکیه به سرمایه‌گذاران خارجی طی سال‌های اخیر، سالانه کمتر از 70‌هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که سالانه بالای یک میلیون و 400‌هزار واحد مسکونی در این بازار خرید و فروش می‌شود. به این ترتیب، مشخص است که اولا بخشی از ریشه افزایش میل به خرید مسکن در کشور ترکیه از سوی خارجی‌‌‌ها، به وضعیت اقتصاد ترکیه (مشخصا سقوط ارزش لیر و رشد جذاب قیمت مسکن) مربوط می‌شود. دوم اینکه، این خریدها به لحاظ وزن از معاملات، در حدی نیست که بتواند کل بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد. نه تنها سهم خرید خارجی‌‌‌ها از معاملات مسکن ترکیه زیر 5‌درصد است که سهم این خرید از کل ساخت‌وسازهای سالانه مسکن در ترکیه و همچنین فروش نوسازها، حدود 8‌درصد است که باز هم‌وزن آن به گونه‌‌‌ای نیست که بتواند نقش چشمگیر در صعود تورم ملکی ترکیه بازی کند. با این حال محدودیت فروش به خارجی‌ها می‌تواند انگیزه ساختمان‌سازهای ترک را برای تولید کاهش دهد و همچنین از میزان عرضه خانه‌های اجاره‌ای تحت مالکیت سرمایه‌گذاران خارجی به بازار اجاره‌نشین‌ها بکاهد.

ریسک وعده کلیچدار اوغلو

وضعیتی که از اقتصاد ترکیه و اقتصاد مسکن این کشور و همچنین جریان خریدهای خارجی در بازار املاک آنجا عنوان شد، مشخص می‌کند «عیار طرح کلیچدار اوغلو برای حل مساله مسکن» در حد یک وعده انتخاباتی است. متوقف ساختن خرید خارجی مسکن در ترکیه، با شرایط کنونی این بازار نمی‌تواند اثر محسوس، معنادار و قابل قبول بر کنترل روند رشد قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها داشته باشد.

هر چند طرح «اجاره» کلیچدار اوغلو برای بازار مسکن بی‌‌‌اثر است اما برای مهم‌ترین بازار اقتصادی و پول‌‌‌ساز این کشور، «ریسک» دارد.

اگر واقعا خرید خارجی ملک در ترکیه، متوقف شود، بازار گردشگری این کشور نه فقط از سمت خریداران بزرگ (مثل روس‌‌‌ها، ایرانی‌‌‌ها، عراقی‌‌‌ها، اوکراینی‌‌‌ها و...) با کاهش تقاضا و گردشگر و سرمایه‌گذار روبه‌رو می‌شود که بخش زیادی از درآمد ترکیه آسیب می‌‌‌بیند.

سال گذشته نزدیک به 50 میلیون نفر توریست خارجی به ترکیه سفر کردند؛ به‌طوری که این کشور، بالاترین رشد توریسم بعداز عصر کرونا را در مقایسه با سایر مقاصد جذاب سفر در جهان، به خود اختصاص داد. ترکیه جزو پنج کشور اول جهان به لحاظ ورود گردشگر خارجی است و بخش قابل‌توجهی از تولید ناخالص داخلی این کشور بر مدار گردشگری می‌‌‌چرخد. از آنجا که بخشی از گردشگران خارجی در ترکیه، روی خرید ملک حساب باز می‌کنند، توقف آن، یعنی آسیب به توریسم ترکیه. به نظر می‌رسد در صورتی که وعده کمال کلیچدار اوغلو بخواهد روی میز سیاستگذاری بیاید، مسوولان اقتصادی این کشور نسبت به آن موضع‌‌‌گیری کنند و از او بخواهند «طرح پخته برای حل مساله مسکن» ارائه کند.

آینده املاک ترکیه در دو سناریو

با لحاظ این شرایط، آینده بازار مسکن ترکیه در دو سناریو قابل پیش‌بینی است. در سناریوی اول، چنانچه «کلید حل مساله تورم مسکن» در دولت بعدی پیدا شود و به بیان ساده، علت تورم مسکن و تورم اجاره بالا درست تشخیص داده شود، شرایط هم برای کاهش هزینه‌‌‌ تامین مسکن و هم برای توقف روند سقوط ارزش لیر به وجود می‌‌‌آید. در این صورت، از یکسو بخشی از هیجان خرید خارجی ملک کاهش پیدا می‌کند و سهم این خریدها از 4‌درصد به سمت یک‌درصد کل معاملات مسکن ترکیه شروع به حرکت کاهشی می‌کند و از سوی دیگر، مشکل مسکن در این کشور برای شهروندان ترک به سمت حل شدن خواهد رفت. اما در سناریوی دوم، ‌‌‌ همین شرایط دو سه سال اخیر می‌تواند ادامه پیدا کند. اما اوضاع برای ایرانی‌‌‌های متقاضی سرمایه‌گذاری مسکن در ترکیه چگونه خواهد شد؟

بررسی‌‌‌ها در این باره نشان می‌دهد، تحت‌تاثیر کاهش ارزش ریال در برابر دلار، سقوط ارزش لیر و همچنین تورم مسکن ترکیه، سرمایه‌گذاران در یک‌سال اخیر توانسته‌‌‌اند عایدی قابل‌توجهی به‌دست بیاورند. در این یک‌سال، سرمایه خریداران ایرانی ملک در ترکیه بر اساس ارزش دلاری، بیش از 3 برابر شده است. در چهار سال اخیر نیز این رقم 27 برابر شده است. این در حالی است که تورم مسکن در کشورمان تا این حد نبوده است. معنای این ارقام آن است که سیاستگذار اقتصادی در کشورمان باید برای جلوگیری از خروج سرمایه به سمت بازار املاک ترکیه، تدبیر کند و با مهار محرک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی که باعث این خروج شده است، بار دیگر شرایط سرمایه‌گذاری مولد در اقتصاد ایران را احیا کند. مشخص است که خریداران خارجی در بازار مسکن ترکیه، در زمان خرید و حتی در زمان فروش ملک، مشمول هزینه‌‌‌هایی از جمله یکسری مالیات تحت عنوان مالیات خرید، مالیات تمبر، مالیات سالانه و مالیات بر عایدی سرمایه می‌‌‌شوند و آن‌طور که گفته می‌شود، فروش ملک به آن راحتی زمان خرید نیست. اما اوضاع در این سال‌ها به گونه‌‌‌ای بوده که باعث خروج سرمایه شده است.حتی اگر عنوان شود خرید 400 فقره واحد مسکونی از سوی ایرانی‌‌‌ها در ماه در کشور ترکیه، برای اقتصاد ایران رقمی نیست، باز هم این واقعیت مقابل آن مطرح می‌شود که اگر شرایط برای سرمایه‌گذاری در کشورمان به اندازه کافی مهیا باشد، نه تنها همین میزان خریدها در کشور همسایه کاهش پیدا می‌کند که حتی شرایط می‌تواند معکوس شود و سرمایه‌‌‌های خارجی وارد فعالیت‌‌‌های مولد در کشورمان شود. در غیر‌این‌صورت، یک روز، دبی مقصد خرید ملکی ایرانی‌‌‌ها می‌شود، یک روز ترکیه، یک روز قبرس و....