پیش‌بینی فعالان بازار مسکن از قیمت‌ها تا پایان سال

بازار مسکن به تدریج در مسیر اصولی قرار گرفته است. بدین صورت که ساخت و ساز نسبت به گذشته افزایش یافته و قیمت‌ها به ثبات رسیده است. این ثبات پس از آن ایجاد شد که از خرداد ماه بازار ارز به آرامش رسید و معاملات مسکن دچار رکود شد. نرخ‌های پیشنهادی در برخی کلان‌شهر‌ها از جمله تهران با افت ۲۰ درصدی مواجه شده و ارزیابی فعالان بازار ملک این است که رکود معاملات تا پایان سال ادامه خواهد داشت.

درخصوص نرخ‌های قطعی نیز طبق آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در ۱۸ روز شهریورماه در مقایسه با ۱۹ روز ماه قبل در مناطق شهری تهران ۳.۳ درصد کاهش یافته است.

از سوی دیگر فعالان اقتصادی از رونق ساخت و ساز خبر می‌دهند. بنا به گفته‌ی پیام باقری ـ نائب رئیس اتاق بازرگانی ایران شاخص مدیران خرید بخش ساختمان (شامخ) در فروردین ماه ۳۳.۹۵ بود که در مرداد به ۵۵.۴۹ رسید. با این حال چالش‌هایی در این بخش داریم که مهمترین آن رشد فزاینده قیمت‌ها در بازار مسکن است طی سال‌های اخیر بوده و سبب شده بین توان خرید و قیمت، فاصله معناداری ایجاد شود.

در شرایط موجود فاصله معناداری با هدف دستیابی خانوار‌ها به مسکن طی مدت زمان ۱۲ سال وجود دارد. در حال حاضر این عدد حدود ۲۰ سال است که مجلس در قالب برنامه هفتم توسعه، دولت را موظف کرده این زمان را به ۱۲ سال کاهش دهد.

اما تاثیر احتمالی حوادث اخیر منطقه و افزایش تنش‌های بین‌المللی را از مشاوران املاک جویا شدیم. سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران - گفت: اتفاقات اخیر منطقه هیچ نوع تاثیری در بازار ملک ایجاد نکرده و بازار در رکود به سر می‌برد. قیمت‌های پیشنهادی نیز در مواردی تا ۲۰ درصد کاهش یافته و همان وضعیت حاکم است.

وی افزود: ریزش قیمت‌ها اغلب در واحد‌های نامرغوب، قدیمی و فاقد امکانات اتفاق افتاده است. در مواردی هم که سازندگان یا مالکان نیاز مالی دارند شاهد تخفیف‌هایی هستیم. درخصوص وضعیت کلی بازار مسکن می‌توان از واژه انتظارات کاهشی استفاده کرد. بدین معنا که فضای عمومی بازار میل به کاهش دارد، اما به هر حال قیمت مسکن از پارامتر‌های مختلفی تاثیر می‌گیرد که شامل شرایط اقتصاد کلان، بازار‌های موازی و هزینه ساخت است.

به گفته لطفی بعید است که تا پایان سال و انتخابات مجلس شاهد تحول چشمگیری در بازار مسکن باشیم. برآورد فعالان بازار ملک این است که قیمت‌ها تا پایان امسال دستخوش تغییر نشود.

وی، رکود فعلی بازار مسکن را ناشی از احتیاط خریداران و فروشندگان دانست و گفت: خریدار واقعی در بازار وجود ندارد. فروشندگان نیز دلشان نمی‌خواهد با قیمت‌های کمتر از نرخ خرید، واحد‌های خود را بفروشند. از طرف دیگر دولت طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را کلید زده که مقداری در افزایش عرضه موثر بوده و ممکن است بخشی از تقاضای مصرفی را در آینده پاسخ بدهد.

از طرف دیگر فعالان اقتصادی با استناد به نیاز کشور به ۵ میلیون واحد مسکونی معتقدند که عرضه مسکن می‌تواند به تدریج بازار را به آرامش برساند. وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده تا کنون ۱.۵ میلیون واحد مسکونی را به مرحله ساخت رسانده و در ۱۱ ماه اخیر ۱۵۰ هزار واحد نیمه‌ساز را تکمیل کرده است.

دولت برای بهبود وضعیت بازار مسکن قصد دارد در شهر‌های کوچک و روستا‌ها یک میلیون قطعه زمین به متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن واگذار کند که ۵۰۰ هزار قطعه در سال جاری و ۵۰۰ هزار قطعه در سال آینده واگذار خواهد شد.

محمدرضا میرتاج‌الدین ـ رییس فراکسیون راهبردی مجلس - می‌گوید: «در هیچ کجای دنیا مسکن کالای سرمایه‌ای نیست و تنها در ایران به مسکن نگاه سرمایه‌ای می‌شود. طبق بررسی‌ها ۴ میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شده که مردم توان خرید آن را ندارند و این واحد‌ها برای سرمایه‌گذاری ساخته شده‌اند». اشاره میرتاج‌الدینی به واحد‌های لوکس و نیمه لوکس عرضه شده در مناطق برخوردار شهر‌ها است که طرف تقاضا از توانایی کافی برای خرید آن‌ها برخوردار نیست.

صنعتی‌سازی و ارزان‌سازی از راهکار‌های کنترل بازار مسکن محسوب می‌شود. در قالب برنامه هفتم توسعه باید سهم صنعتی سازی مسکن به ۱۵ درصد برسد. پژوهشگران صنعت ساختمان می‌گویند که سیاست‌های بخش مسکن در دولت سیزدهم نسبت به گذشته جنبه علمی‌تری پیدا کرده است.

محمدرضا انبیایی ـ استاد دانشگاه - در این خصوص گفت: باید ارتباط بین بدنه علمی و اجرایی در بخش مسکن افزایش پیدا کند. اگر بتوانیم مواد اولیه را با روش ارزان‌تری به کارخانجات برسانیم، آن‌ها می‌توانند محصولات نوردی را با قیمت کمتری وارد بازار کنند و به تبع آن قیمت سازه ۲ تا ۳ درصد کاهش پیدا می‌کند. در سایر نهاده‌های ساختمانی نیز اگر به این ترتیب عمل شود قیمت تمام شده مسکن تا ۲۰ درصد پایین می‌آید.

به گفته انبیایی، طراحان و مهندسان کشور در حال تلاشند تا سازه‌های سبک‌تر، ایمن‌تر، سریع‌تر و ارزان‌تری را تولید کنند که به نتایج خوبی هم رسیده‌اند. نمونه‌های متعددی وجود دارد که از روز کلنگ‌زنی تا روز تحویل سازه و نصب پرده‌های خانه ۱۳۰ روز طول کشیده، یعنی ظرف ۴ ماه و ۱۰ روز پروژه تحویل متقاضی شده است. این اتفاق کوچکی نیست، اما بخش پژوهشی و اجرایی کشور در بخش مسکن نیاز به حمایت و منابع مالی مشخص دارد.