وام جدید مسکن ؛ «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» یا «کمک به بانک مسکن»؟

در راستای کمک به قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» سقف تسهیلات مسکن افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که اقساط ماهیانه این تسهیلات بین 37 تا 49 میلیون تومان است و با توجه به شرایط درآمدی خانوارها، به نظر می‌رسد این طرح نه تنها کمکی به افزایش جمعیت نخواهد کرد بلکه سبب افزایش قیمت مسکن و رونق گرفتن بازار دلالی تسهیلات مسکن خواهد شد.

بنا به گزارش بانک مسکن، طبق اعلام بانک مسکن، در راستای اجرای قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال و حداکثر تا چهار فرزند افزایش یافت.

   در راستای اجرا قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت»، به‌ازای یک فرزند زیر 20 سال سن 25 درصد، دو فرزند زیر 20 سال 50 درصد، سه فرزند زیر 20 سال 75 درصد و 4 فرزند زیر 20 سال سن 100 درصد به سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن اضافه می‌شود. سقف تسهیلات قابل استفاده زوجین در شهر تهران از محل اوراق ممتاز برای خرید مسکن یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و جعاله مسکن ۳۲۰ میلیون تومان است.

سود تسهیلات

خبر افزایش سقف تسهیلات مسکن در حالی اعلام شده است که نرخ این تسهیلات سالیانه 22.5 درصد و مدت زمان بازپرداخت حداکثر 12 سال عنوان شده است که به ازای هر فرزند دو سال به مدت زمان بازپرداخت افزوده می‌شود. وجود کلمه‌ی «حداکثر» نشان می‌دهد که در برخی موارد بازپرداخت کمتر از 12 سال نیز ملاک خواهد بود.

حال با فرض دارا بودن چهار فرزند و بازپرداخت 12 ساله، مشتری باید ماهیانه 13 میلیون تومان بابت بازپرداخت اصل این تسهیلات به بانک مسکن پرداخت کند. اما سود پرداختی توسط مشتری به بانک چقدر خواهد بود؟ با یک محاسبه‌ی ساده، مشخص می‌شود متقاضیان این تسهیلات باید سالیانه 432 میلیون تومان به بانک مسکن پرداخت کنند که این رقم درمجموع (طی 12 سال)، بالغ بر پنج میلیارد و 184 میلیون تومان خواهد شد. 

به عبارت بهتر، متقاضیان تحت این شرایط باید درمجموع ماهیانه 49 میلیون تومان بابت این تسهیلات کنار بگذارند. اگرچه با افزایش تعداد فرزندان به مدت زمان بازپرداخت افزوده می‌شود اما تغییر چندانی در اصل مساله به وجود نمی‌آید. اقساط ماهیانه یک خانواده با پنج فرزند و دوره‌ی بازپرداخت 22 ساله، حدود 37 میلیون تومان خواهد بود. حال سوال اینجاست که چند درصد از خانوارها قادر به پرداخت این مبلغ خواهند بود؟ 

درآمد خانوارها

 بر اساس آخرین گزارش درآمد و هزینه خانوار منتشرشده توسط مرکز آمار ایران، هر خانوار شهری در سال گذشته به‌طور متوسط 166 میلیون تومان و هر خانوار روستایی 98 میلیون تومان درآمد داشته‌اند. به‌ عبارت ‌دیگر به‌طور متوسط هر خانوار شهری ماهانه 13‌میلیون ‌و 900 هزار تومان و هر خانوار روستایی ماهانه هشت‌ میلیون‌ و 200 هزار تومان درآمد داشته‌اند.

از این رقم حدود 28 درصد مربوط به هزینه‌های خوراکی بوده است. اگر هزینه‌های خوراکی را از مجموع درآمد خانوار کسر کنیم، خالص درآمد خانوار شهری به 10 میلیون و 100 هزار تومان و درآمد خانوار روستایی به پنج میلیون و 900 هزار تومان می‌رسد. این ارقام رسمی نشان‌دهنده‌ی قدرت خرید خانوار در شرایطی است که به جز هزینه‌های خوراکی، هیچ هزینه‌ی دیگری نداشته باشد. باز در این حالت هم درامد خانوار کمتر از یک‌پنجم عددی است که باید برای تسهیلات مسکن پرداخت شود. مشخص نیست با اطلاع از این شرایط، سیاستگذار چگونه چنین طرحی را برای تشویق فرزندآوری ارائه کرده است.

 
خرید اوراق

 نکته‌ی قابل توجه دیگر این است که برای دریافت این تسهیلات باید اوراق مسکن (تسه) از فرابورس خریداری شود. اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن یا تسه، اوراق بهاداری است که در بازار عادی فرابورس ایران معامله می‌شود و درواقع حق تقدم تسهیلات خرید و فروش می‌شود.

منتشر کننده این اوراق، بانک مسکن است. قیمت این اوراق با توجه به نوسانات بورس متفاوت است اما نرخ روز این اوراق (8 آبان ماه) حدود صد هزار تومان است.

   برای دریافت هر 500 هزار تومان تسهیلات باید یک برگه اوراق تسه خریداری شود. بر این اساس، برای دریافت تسهیلات 100 میلیون تومانی باید 200 برگه اوراق در دست متقاضی باشد.

با این حساب، برای دریافت یک میلیارد و 920 میلیون تومان، باید 3840 برگه اوراق به بانک مسکن ارائه شود. با توجه به قیمت متوسط صد هزار تومانی هر برگه اوراق تسه، باید مبلغ 384 میلیون تومان بابت خرید اوراق توسط متقاضیان تخصیص داده شود. اگر این رقم را از کل تسهیلات کسر کنیم، درواقع مبلغ واقعی پرداختی بانک مسکن به مشتریان یک میلیارد و 536 میلیون تومان است.

   به عبارت دیگر مشخص نیست این تسهیلات برای کمک به افزایش جوانی جمعیت است یا کمک به سودآوری بانک مسکن!