«خانه کلنگی» اولویت چندم خریداران مسکن است؟

تازه‌‌‌ترین آمارهای رسمی منتشر شده از تحولات بازار مسکن پایتخت، سن واقعی مسکن ۱۴۰۲ را نشان می‌دهد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پاپه آمار رسمی قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه امسال که به تازگی در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در اولین ماه از پاییز ۱۴۰۲ منتشر شده است نشان می‌دهد، کیفیت خرید آپارتمان در تهران، ‌‌‌ «کلنگی» شده است؛ به این معنا که نبض بازار دست خانه‌‌‌های بالای ۱.۵ دهه عمر است. جزئیات مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران به لحاظ بازه سنی آپارتمان‌‌‌های مورد معامله در مهرماه امسال نشان می‌دهد، بازه سنی مسکن نسبت به سال ۹۵ به میزان چشمگیری افزایش یافته است. در واقع مشاهده روند قیمت و سن آپارتمان‌‌‌های مورد معامله از سال ۹۵ نشان‌دهنده آن است که همزمان با صعود قیمت مسکن، کیفیت واحدهای مسکونی مورد معامله به لحاظ عمربنای آپارتمان‌‌‌ها سقوط کرده است؛ این صعود و سقوط خود را در شکل کاهش مستمر سهم نوسازها از کل معاملات آپارتمان‌‌‌های مسکونی از سال ۹۵ تاکنون، همزمان با صعود قیمت‌ها نشان می‌دهد.

سن مسکن 7 سال بعد از جهش

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی نشان‌دهنده افزایش محسوس عمربنای واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن پایتخت است که یکی از مهم‌ترین مشخصات بارز بازار مسکن 1402 که در روایت‌‌‌ رسمی بانک مرکزی از تحولات قیمت و حجم معاملات و همچنین سایر مختصات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه امسال منتشر شده است نیز  به «سقوط مستمر سهم نوسازها» از کل معاملات آپارتمان‌‌‌های مسکونی پایتخت مربوط می‌شود. سقوط سهم نوسازها که بعد از جهش قیمت مسکن آغاز و در سال‌های اخیر همزمان با کاهش عرضه جدید به بازار مسکن (تحت‌تاثیر رکود ساختمانی)، تشدید شد، هم‌‌‌اکنون بیش از هر زمان دیگری خود را نشان می‌دهد. مهر‌ماه امسال تنها 27‌درصد از معاملات خرید مسکن از بازار واحدهای مسکونی نوساز و با عمربنای تا 5 سال، انجام شد. این سهم در سال‌های قبل از جهش مانند سال 95، بیش از نیمی از کل معاملات را دربرمی‌‌‌گرفت. آمارهای رسمی نشان می‌دهد، وزن 52 درصدی آپارتمان‌‌‌های نوساز در معاملات خرید، سال 95 هم‌‌‌اکنون و بر اساس آمار رسمی تحولات مسکن تهران در مهرماه، به 27‌درصد رسیده است. این شرایط نشان می‌دهد عملا وزن نوسازها در معاملات مسکن نصف شده است. در مقابل به سهم و وزن معاملات واحدهای مسکونی با عمربنای بالا اضافه شده است.

سقوط نوسازها؛ صعود کلنگی‌‌‌ها

روندی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران به لحاظ شرایط سنی آپارتمان‌‌‌های معامله شده در پایتخت از سال 95 (قبل از جهش قیمت) تاکنون (مهر 1402) طی شده است را می‌توان در عبارت «سقوط نوسازها؛ صعود کلنگی‌‌‌ها» خلاصه کرد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی مربوط به سن بنای واحدهای مسکونی معامله شده در سال 95 و مقایسه آن با مهر 1402 نشان می‌دهد، وزن 6.9 درصدی معاملات آپارتمان‌‌‌های کلنگی (20 سال به بالا) در سال 95 به 22‌درصد در مهر امسال رسیده است. یعنی در حالی که در سال 95 تنها کمتر از 7‌درصد از معاملات خرید مسکن در بازه سنی واحدهای مسکونی با عمربنای بالای 20 سال انجام می‌‌‌شد این سهم هم‌‌‌اکنون بیش از سه برابر شده است و به 22‌درصد رسیده است. این در حالی است که در سال‌های قبل از جهش، به جهت رونق فعالیت‌‌‌های ساختمانی و ساخت‌وساز، بخش عمده خرید از بازار کلنگی‌‌‌ها از سوی سمت عرضه مسکن یعنی سازنده‌‌‌ها انجام می‌‌‌شد.

از سوی دیگر، وزن پیرآپارتمان‌‌‌ها (یعنی واحدهای مسکونی با عمربنای 16 تا 20 سال ساخت) هم از 6‌درصد به 15‌درصد افزایش یافته است. یعنی بیش از دو برابر شده است. این در حالی است که سهم نوسازها از کل معاملات مسکن در این بازه زمانی، عملا نصف شده است. این شرایط نشان می‌دهد، بازار مسکن به لحاظ سن معاملات آپارتمان، پیر شده است و عملا سهم قابل‌‌‌توجهی از معاملات در احاطه آپارتمان‌‌‌های مسکونی با عمربنای بیش از 15 سال، درآمده است.