«حفره بزرگ» سامانه املاک و اسکان

در حالی که مهرداد بذرپاش، وزیر راه مدعی شده بود که «فقط مالکان می‌توانند با احزار هویت در سامانه املاک، آگهی ملکی منتشر کنند»، ما ساختمان وزارت راه را در این سامانه به نام خود ثبت کردیم و آن را در دیوار و شیپور با علامت تایید سامانه املاک برای فروش گذاشتیم.

این در حالی است که مسئولان وزارت راه ثبت اطلاعات ملکی مردم در این سامانه را اجباری کرده و ارائه خدمات آموزشی، مسکن و دسته چک تنها را منوط به ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان کرده است. همچنین در اردیبهشت ماه امسال نیز مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که در صورت عدم فراهم‌آوردن احراز هویت مالک و کد پستی ملک، بخش املاک سکو‌های دیوار و شیپور مسدود خواهند شد. 

با این حال با وجود همه ادعا‌های مطرح شده درباره تکمیل اطلاعات این سامانه و ادعای ثبت‌نام ۱۱ میلیون خانوار در آن، بررسی‌ها حکایت از خطا‌های فاحش و اطلاعات سراسر اشتباه این سامانه می‌دهد که بنا بر ادعای مسئولان دولت سیزدهم قرار بود سر و سامانی به وضعیت مسکن در کشور بدهد.

ما با هدف راستی آزمایی اطلاعات این سامانه، ساختمان مرکزی وزارت راه و شهرسازی در اراضی عباس آباد را با کد ملی یکی از همکاران خودمان در آن ثبت کردیم و در کمال تعجب این سامانه تطبیق کد ملی و کد پستی ملک را تایید کرد.

در مرحله بعد ما با همین اطلاعات اشتباه، ساختمان وزارت راه و شهرسازی را در پلتفرم‌های دیوار و شیپور برای فروش گذاشتیم که هر ۲ این آگهی‌ها نیز بلافاصله تایید آنلاین سامانه املاک و اسکان را دریافت کردند.

بررسی‌های بیشتر اقتصادآنلاین نشان می‌دهد سامانه املاک و اسکان که قرار بود توسط دولت تکمیل و به راهنمای سیاستگذاری در حوزه مسکن تبدیل شود، اکنون علاوه بر آنکه تکمیل آن بر عهده مردم گذاشته شده و دارای حفره‌های بزرگ اطلاعاتی است، به مانعی بر سر راه فعالیت‌های خود شهروندان تبدیل شده است.

در همین راستا ما در این گزارش تعداد دیگری از ایرادات این سامانه را بررسی کرده‌ایم.

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها اگر چه به جهت اهداف اصلی خود در حمایت اقشار مستأجر و تنظیم بازار مسکن و زمین، می‌تواند موجب تحسین و دلگرمی باشد، اما در مسیر اجرای این قانون موانع متعددی وجود دارد، که در صورت رفع آنها می‌توان گامی موثر در راستای اهداف مقرر قانون برداشت. در ادامه برخی ایرادات بزرگ این سامانه و پیگیری‌های صورت گرفته برای دسترسی به داده‌های ملک و در نهایت چالش‌های اجرایی قانون و مشکلات رقابتی این سامانه تشریح می‌شود:

عدم رعایت تعهدات مندرج در توافق‌نامه توسط وزارت راه

پیش از تصویب قانون مذکور، برخی از سکو‌های آنلاین آگهی ملک در راستای پیگیری‌های صورت گرفته برای افزایش صحت آگهی‌های این حوزه در جلسه‌ای که با حضور اعضای کمیسیون اقتصاد دیجیتال از جمله عیسی زارع‌پور، وزیر ارتباطات و فناوری اطلاعات و همچنین نمایندگان وزارت راه‌وشهرسازی برگزار شد، توافق‌نامه‌ای منعقد کردند که بر اساس آن، هر یک از طرفین، متعهد به اجرای برخی اقدامات جهت کاهش اطلاعات غیر واقعی در حوزه ملک و مسکن شدند. با اینکه پلتفرم‌ها کلیه تعهدات خود را انجام دادند، اما در مقابل عدم پایبندی طرف مقابل به اجرای تعهدات خود منجر به ایجاد مشکلاتی در این زمینه شده است.

در این توافق الزامات ذیل برای پلتفرم‌ها و دستگاه‌های دولتی در نظر گرفته شده بود:
پیاده‌سازی سرویس استعلام پیش فروش مسکن، لزوم ارسال کد OTP برای مالک در صورت ثبت آگهی توسط غیر مالک، حذف آگهی‌های فروش امتیاز مسکن حمایتی و در نهایت ایجاد و فعال‌سازی وب‌سرویس سامانه املاک و اسکان بر بستر پلتفرم.

از مجموع چهار الزام مذکور، اجرای دو تکلیف نخست بر عهده وزارت راه‌وشهرسازی و دو تکلیف بعدی بر عهده پلتفرم‌ها بود، اما با گذشت نزدیک به یک سال از انعقاد توافق‌نامه، تاکنون اقدامی از سوی وزارتخانه راه و شهرسازی صورت نگرفته است. بدین معنا که نه تن‌ها کد OTP تایید مالک توسط وزارتخانه ایجاد نشده، بلکه سرویس «استعلام پیش‌فروش مسکن» که طبق توافق، باید ظرف دو هفته طراحی و پیاده‌سازی می‌شد، نیز به دست فراموشی سپرده شده است.

در مقابل، اما پیگیری‌ها از پلتفرم دیوار نشان می‌دهد این پلتفرم به تعهدات خود پایبند بوده و در این راستا، تمامی آگهی‌های فروش امتیاز مسکن ملی، امتیاز مسکن اقدام ملی، امتیاز مسکن مهر و امتیاز نهضت ملی مسکن را از بستر خود حذف کرده است. براساس آمار دیوار از ابتدای بهمن ۱۴۰۲ تا پایان تیر ۱۴۰۳ در مجموع ۱۷ هزار آگهی ملک به همین دلیل در این پلتفرم رد شده و اجازه انتشار به آنها داده نشده است.

دیوار همچنین از ۱۸ مهرماه ۱۴۰۲، نسبت به ایجاد و فعال‌سازی وب‌سرویس سامانه املاک و اسکان نیز اقدام نموده است و به کاربران امکان می‌دهد در صورت ثبت ملک در این سامانه، با وارد کردن کدملی و کدپستی، نشان تایید مالکیت آگهی را دریافت کنند.

با این حال بررسی‌های انجام شده، نشان می‌دهد سامانه املاک و اسکان حتی توانایی تطبیق کدملی و کدپستی را ندارد. این امر به این معنی است که هر فردی می‌تواند هر کدپستی را با اسم خود به عنوان مالک و با هر مشخصاتی از جمله متراژ، سال ساخت و… در سامانه ثبت کند؛ زیرا هیچ‌گونه بررسی یا محدودیتی برای ثبت غیر صحیح این اطلاعات وجود ندارد.

چالش‌های اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها

«قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» در تاریخ ۲۵ اردیبهشت ۱۴۰۳ توسط رئیس جمهور وقت به‌منظور اجرا ابلاغ شد. بدیهی است که برای پلتفرم‌های آنلاین انتشار آگهی، وجود ساختار مطمئن احراز هویت و اصالت اشخاص و آگهی‌های مندرج در آن، می‌تواند منجر به افزایش شفافیت، دقت و کیفیت آگهی‌ها و در نتیجه اعتبار تجاری آنها شود؛ اما با این حال حکم مندرج در بند (۴) ماده (۵) این قانون مبنی بر الزام سکو‌های آنلاین درج آگهی بر استفاده از «سامانه ملی املاک و اسکان» بدون تبیین دقیق سازوکار‌های اجرایی آن می‌تواند کسب‌وکار‌های مختلف اقتصاد دیجیتال را با چالش جدی روبرو سازد.

با این وجود، پیاده‌سازی سامانه مزبور به شکل فعلی به سبب نقصان‌های فراوان نه تن‌ها نمی‌تواند هدف «جلوگیری از درج آگهی خلاف واقع توسط سکو‌های مجازی» را محقق سازد، بلکه در طولانی مدت، زمینه‌ساز افزایش تخلفات جدیدی در آگهی‌ها می‌شود. پیش‌نیاز اجرای حکم مذکور در این ماده، وجود ابزار‌های پیش‌بینی شده در آن است؛ در غیر این‌صورت الزام به اجرای آن، تکلیفی غیر عقلایی است. در همین راستا قانون‌گذار از دو ابزار برای اجرای این حکم نام برده که در ذیل به بررسی سازوکار‌های فنی و اجرایی آن می‌پردازیم:

دریافت OTP تأیید مالک

قانون‌گذار استفاده از «سامانه املاک و اسکان» را در کنار استفاده از «سامانه تأیید مالک» در نظر گرفته است: بدان معنا که کاربر بایستی پس از ثبت اطلاعات (کدپستی و کدملی) در سامانه املاک بلافاصله و در ادامه، کد تاییدی را که به مالک اصلی ارسال می‌شود، وارد کند تا محرز شود که مالک اصالتاً اقدام به خرید یا اجاره ملک کرده یا از آن اطلاع دارد. عدم وجود «سامانه تأیید مالک» در کنار «سامانه املاک و اسکان» تالی فاسد مهمی را به همراه دارد؛ زیرا این امکان را فراهم می‌کند تا اشخاص غیر مالک، از جمله مشاورین املاک و افراد عادی بتوانند از هر کدپستی که در دسترس دارند، برای ثبت آگهی به نام خود سوء استفاده کنند.

تکمیل پایگاه داده سامانه ملی املاک و اسکان

تاکنون نه تنها لوازم اجرای تکلیف ماده از جمله بستر دریافت تایید مالک از سوی دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربط مانند وزارت راه و شهرسازی اجرایی نشده است؛ بلکه سامانه ملی املاک و اسکان به سبب مشکلات ساختاری و نقص پایگاه داده، چالش‌های متعددی را به همراه داشته که مهم‌ترین آنها عبارتند از:

امکان ثبت اطلاعات اشتباه توسط کاربر بر روی سامانه

سامانه، اطلاعات اولیه قابل اتکایی در مورد محل سکونت اشخاص در دست ندارد؛ بنابراین اگر اطلاعات شما پیش از آن در این سامانه تایید نشده باشد، به رغم مالک‌بودن نمی‌توانید تاییدیه مالکیت سامانه را دریافت کنید. در واقع برای فعال‌سازی امکانات این سامانه، بایستی اطلاعات را به صورت دستی وارد کنید. این کار، مدت زمان زیادی از کاربر می‌گیرد.

برای آزمایش این فرایند، سعی کردیم تا با استفاده از کدپستی و اطلاعات مالک، یک آگهی را بر بستر پلتفرم دیوار ثبت کنیم، اما سامانه این اطلاعات را تایید نمی‌کرد. پس از آن، این اطلاعات را در سامانه ثبت و دوباره از طریق دیوار، کدملی و کدپستی را وارد کردیم. این بار این اطلاعات مورد تایید سامانه قرار گرفت. نکته مهم در این خصوص، آن است که می‌توان کلیه اطلاعات مربوط به ملک از جمله متراژ و سال ساخت و طبقه و ... را اشتباه وارد کرد و سامانه هیچ مبنایی برای تایید این اطلاعات ندارد.

امکان گرفتن تاییدیه با هر کدپستی در دسترس

پس از وارد کردن اطلاعات به سامانه، تست دیگری از سامانه گرفتیم. این بار یک کدپستی را به صورت کاملا رندوم به جای کدپستی قبلی با همان مشخصات ملک قبلی وارد کردیم. در کمال ناباوری، سامانه این کدپستی را مورد تایید قرار داد و شخصی که اصلا مالک نبود، توانست به عنوان مالک ملکی که اصلا مالکش مشخص نیست، در سامانه ثبت‌نام کند. پس از این کار بلافاصله به دیوار برگشتیم و پس از وارد کردن اطلاعات کدپستی رندوم و کدملی کاربر که با هم تطابق نداشتند، توانستیم تاییدیه سامانه را بگیریم و ملکی با مالک ناشناس را با تاییدیه سامانه املاک به ثبت برسانیم؛ بنابراین هر شخصی می‌تواند با به دست‌آوردن یک کدپستی (تمامی کدپستی‌ها در سامانه GNAF و در معابر عمومی در دسترس است)، هر آگهی یا ملکی را با همان کدپستی و تاییدیه سامانه املاک و با هر مشخصاتی در پلتفرم‌های آگهی منتشر کند.

نکته جالب آنکه ما برای تست، ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی را با کدملی یک شخص حقیقی و با اطلاعات نادرست در مورد مشخصات ملک در سامانه املاک به نام خود ثبت کردیم و سپس با اطلاعات نادرست دیگری از مشخصات ملک (یعنی حتی مغایر با اطلاعات اشتباهی که قبلا در سامانه املاک وارد شده بود)، این ساختمان را با نشان تایید سامانه املاک و اسکان در پلتفرم دیوار به فروش گذاشتیم.

جالب آن است که در هر لحظه امکان ویرایش اطلاعات توسط متقاضی در سامانه املاک وجود دارد؛ بنابراین متقاضی می‌تواند بلافاصله که تاییدیه را از سامانه املاک گرفت و آگهی را منتشر کرد، آن اطلاعات را در سامانه املاک حذف یا ویرایش کند؛ بدون آن‌که تاییدیه قرار گرفته بر روی آگهی از بین برود.

عدم تطابق اطلاعات در سامانه‌ها و اسناد مختلف

یکی دیگر از چالش‌هایی که سامانه املاک و اسکان با آن روبرو است، ناهماهنگی و تفاوت‌های موجود بین اطلاعات ثبت شده در اسناد رسمی ملک و اطلاعات درخواستی سامانه و هم‌چنین اطلاعات سامانه GNAF است؛ برای مثال در برخی موارد کدپستی ثبت‌شده در GNAF با کدپستی مندرج در برگ سند ثبتی مغایرت دارد. هم‌چنین در سند تک برگ، اطلاعاتی مانند سال ساخت و شماره واحد وجود ندارد، ولی سامانه این اطلاعات را درخواست می‌کند. مبرهن است که این ناسازگاری‌ها می‌تواند منجر به سردرگمی و اشتباه در تعیین دقیق مشخصات ملک شود.

عدم کفایت معیار‌های احراز

وب سرویس سامانه، هیچ اطلاعاتی را به سمت پلتفرم برنمی‌گرداند. از این رو پلتفرم آگهی نمی‌تواند صحتِ مشخصاتِ ملکِ ثبت شده در پلتفرم از جمله موقعیت جغرافیایی آن، مانند شهر یا منطقه را احراز کند؛ برای مثال کاربر می‌تواند کدملی و کدپستی یک ملک ثبت نام شده واقع در شهر اصفهان در سامانه املاک و اسکان را برای ثبت آگهی ملکی در منطقه سعادت آبادِ تهران استفاده و نشان تأیید مالکیت نیز دریافت کند.

تعداد نگران‌کننده درخواست‌های تایید نشده

بسیاری از آگهی‌ها با وجود مالکیت صحیح و تلاش مالک برای ثبت آگهی با اخطار عدم تطابق روبرو می‌شوند که می‌تواند ناشی از نقص اطلاعاتی و عملکردی سامانه باشد.

آنگونه که وب سایت دیوار اعلام کرده است به منظور آزمایش این سامانه به مدت ۵ روز (۹ تا ۱۳ خرداد ۱۴۰۳)، دریافت تایید از سامانه را برای درج آگهی مسکن در شهر قم الزامی کرد که در نتیجه آن، میزان انتشار آگهی به میزان ۸۰درصد کاهش یافت.
در این راستا ذکر این نکته ضروری است که ایجاد الزام برای استفاده از یک سامانه دولتی که دارای پایگاه داده ناقص است و حتی توان صحت‌سنجی داده‌های ثبت شده در بستر خود از جمله وضعیت مالکیت، متراژ، سال ساخت و… را ندارد، علاوه بر این‌که می‌تواند به نقض قوانین رقابتی منجر شود، ضرر‌های قابل توجهی به کاربران و پلتفرم‌های خصوصی وارد می‌کند.

شائبه سوءاستفاده از داده کاربران

گزارش‌هایی از کاربرانی که اطلاعات خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده‌اند منتشر شده که نشان می‌دهد پس از ثبت آگهی ملک بر روی بستر پلتفرم و ثبت کدپستی و کدملی در وب سرویس سامانه املاک و اسکان، ابلاغیه الکترونیکی مبنی بر پرداخت مالیات املاک فاقد سکونت دریافت کرده‌اند. گویی این سامانه پس از اطلاع از اقدام شهروندان به ثبت آگهی خرید یا اجاره، از طریق کدپستی ثبت شده، ملک آنها را فاقد سکونت تلقی کرده و از آنها تقاضای مالیات می‌کند!

در متن ابلاغیه مزبور، ذکر شده که «بر اساس اطلاعات دریافتی از وزارت راه‌وشهرسازی، واحد مسکونی شما خالی از سکنه اعلام شده؛ لذا مالیات متعلقه برای سال ۱۴۰۱ محاسبه و از طریق درگاه خدمات مزبور قابل رویت است» در تماسی که با مرکز پشتیبانی سامانه املاک و اسکان داشتیم نیز کارشناس این مرکز تایید کرد که اطلاعات سامانه به صورت مستقیم به داده‌های سازمان امور مالیاتی متصل است.

در نهایت باید گفت که سیاست‌گذار به جای آنکه ضعف خود را در مدیریت بازار مسکن از طریق آزادسازی زمین‌های تحت اختیار دولت، کنترل تورم، تسهیل صدور پروانه‌های ساختمانی، مالیات بر زمین بایر، اصلاح سازوکار پرداخت تسهیلات مسکن و سایر ابزار‌های درست تنظیم‌گری برطرف کند، علت افزایش قیمت مسکن را آگهی‌های منتشر شده در پلتفرم‌های مجازی می‌داند و همه تقصیرات را بر گردن این پلتفرم‌ها می‌اندازد.

انتظار می‌رود با روی کار آمدن دولت جدید این رویه اصلاح شود و وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌های مسئول از مسیری درست، بازار مسکن در کشور را سامان دهند.