تورم مسکن کشوری از تهران جلو زد؛ ماجرا چیست؟

بررسی‌ها از داده‌های جدید مربوط به نبض قیمت ملک نشان می‌دهد معادله «تنظیم رابطه قیمت مسکن تهران و کشور» در بهار امسال از فاز یک‌سال قبل از آن خارج شد. سال گذشته موتور تورم مسکن شهرها با دور تندتر از پایتخت به حرکت خود ادامه داد تا «جاماندگی ناشی از جهش سال‌های ۹۷ و ۹۸ قیمت آپارتمان‌های تهران» در سایر شهرهای کشور جبران شود. اکنون اما «رشد بیشتر از تهران» رقم خورده که به خاطر دو عامل اصلی و مکمل است.

 تازه‌‌‌ترین آمارها از تحولات قیمت مسکن در کشور، از سبقت بی‌‌‌سابقه تورم ملکی شهرها از پایتخت حکایت دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمارها نشان می‌‌‌دهد بهار امسال، میانگین قیمت مسکن در کشور به ازای هر مترمربع به 11 میلیو ن و500‌هزار تومان رسید. این در حالی است که در این فصل میانگین قیمت مسکن در شهر تهران معادل 29 میلیون و300‌هزار تومان بوده است. آمارهای رسمی در خصوص تحولات قیمت مسکن در شهرهای کشور و شهر تهران نشان‌دهنده سبقت بی‌‌‌سابقه تورم ملکی شهرهای کشور از تورم مسکن شهر تهران در بازه زمانی ابتدای سال 96 تا پایان بهار 1400 است.

متوسط قیمت مسکن در شهرهای کشور با استناد به آمارهای رسمی در حالی در این بازه زمانی(ابتدای 96 تا پایان بهار 1400)، 1/ 7 برابر شده است که این میزان رشد در این بازه زمانی در بازار معاملات مسکن شهر تهران 7/ 6‌برابر است.

این موضوع نشان می‌‌‌دهد تورم بازار معاملات مسکن شهرهای کشور در یک رویداد بی‌‌‌سابقه از تورم بازار مسکن در شهر تهران سبقت گرفته است. همین رویداد از سوی دیگر منجر به وقوع یک اتفاق دیگر در بازار مسکن شده است.

نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور که به طور متعارف و دوره‌‌‌هایی که بازار معاملات مسکن دهه 90 پایتخت در شرایط معمول قرار داشت، معادل 7/ 2 برابر بود، هم‌‌‌اکنون به 5/ 2 برابر رسیده است. این موضوع نشان‌دهنده سبقت تورم ملکی در شهرهای کشور از تورم مسکن شهر تهران در بهار 1400 است.

در دوره‌‌‌هایی از دهه 90 که بازار معاملات مسکن در شرایط عادی قرار داشت یعنی نه بازار در شرایط رکودی قرار گرفته و نه در وضعیت رونق بود و تقاضای مصرفی وسرمایه‌‌‌ای در حجم متعارف و معمول در بازار حضور داشت

-مانند سال‌‌‌های 94 و 95- نسبت متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور معادل 7/ 2 برابر بود. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به دلیل حجم بالای تقاضا برای خرید مسکن در این شهر، کمبود زمین برای ساخت‌وساز، قرار داشتن تهران در موقعیت پایتخت کشور(سیاسی، اقتصادی، شغلی و... )، همواره و به طور معمول بیش از دو و نیم ‌برابر میانگین قیمت مسکن در سایر شهرهاست.

در دهه 90 و در شرایطی که بازار معاملات ملک در وضعیت عادی به لحاظ حجم معاملات و تحولات قیمتی قرار داشت نسبت متعارف میانگین قیمت مسکن شهر تهران با سایر شهرهای کشور معادل 7/ 2 برابر بود. این نسبت همزمان با آغاز جهش قیمت مسکن از میزان متعارف خارج شد.

در سال 97 جهش قیمت مسکن که ابتدا از شهر تهران آغاز شد، این نسبت متعارف را دگرگون کرد. در حالی که در این سال جهش قیمت مسکن در تهران آغاز شده بود اما هنوز رشد شدید قیمت به سایر شهرها سرایت نکرده بود میانگین قیمت مسکن در پایتخت به 5/ 3 برابر رسید. این میزان در فاز پیش‌‌‌رونق بازار مسکن یعنی در سال 96 که حجم معاملات وقیمت مسکن هنوز وارد فاز رشد محسوس نشده بود معادل 8/ 2 بود. اما در سال 97 که جهش در بازار مسکن تهران آغاز شد اما هنوز خبری از جهش و رونق در بازار معاملات مسکن سایر شهرها نبود متوسط قیمت مسکن پایتخت به 5/ 3 برابر متوسط قیمت کشوری مسکن افزایش یافت.

در سال 98، به تدریج بازار معاملات مسکن در سایر شهرها نیز به جهش قیمت مسکن شهر تهران واکنش نشان داده و با اثرپذیری از آن با رشد قیمت همراه شد. در این سال که هم قیمت مسکن در شهر تهران جهش کرده بود و در سال دوم جهش قیمتی قرار داشت و هم بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور در مسیر جهش قیمتی قرار گرفته بود، این نسبت به 3/ 3 برابر کاهش یافت.

اما از بهار 99 رابطه قیمت مسکن شهر تهران با قیمت مسکن سایر شهرها در فاز بازتنظیم قرار گرفت. در سال 99 نه تنها جهش قیمت مسکن در شهر تهران ادامه یافت بلکه جهش در سایر شهرهای کشور نیز که از سال 98 آغاز شده بود ادامه یافت و میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور با شیب محسوس افزایش یافت.

تحت‌تاثیر این رویداد، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به 3 برابر میانگین قیمت مسکن کشور رسید. در تابستان 99 این نسبت به 2/ 3 برابر، در پاییز به 9/ 2 برابر و در زمستان به 7/ 2 برابر رسید.

به طور کلی نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین کشوری قیمت مسکن در سال 99 و همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در فاز بازتنظیم رابطه قیمت مسکن تهران وکشور، به 9/ 2 برابر رسید.  در بهار 1400 اما این نسبت به کمتر از حد متعارف مورد انتظار، رسیده است. نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در کشور که در دوره‌‌‌های معمول بازار مسکن در دهه 90 به طور متعارف 7/ 2 برابر بود در بهار امسال و در یک رویداد بی‌‌‌سابقه به 5/ 2 برابر رسید.

معنای این موضوع آن است که تورم ملکی در شهرهای کشور از تورم مسکن تهران سبقت گرفته است وبه همین دلیل فاصله قیمتی تهران با کشور به کمتر از حد معمول و متعارف این فاصله در سال‌‌‌های معمولی دهه 90 رسیده است.

روند متفاوت در بهار 1400

قبل از بهار 1400، انتظار می‌‌‌رفت همزمان با ادامه فاز بازتنظیم رابطه قیمت مسکن بین تهران و کشور، در بهار نسبت به عرف متعارف دهه 90 یعنی فاصله 7/ 2 برابری متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن کشور برگردد. اما هم‌‌‌اکنون این فاصله کمتر شده و به 5/ 2 برابر رسیده است که علت این موضوع به سبقت تورم ملکی کشور از تورم ملکی پایتخت مربوط می‌شود.

در بهار امسال، همزمان با کاهش قیمت اسمی مسکن در دو ماه ابتدای سال، مسکن در فاز چربی‌‌‌سوزی و تخلیه حباب قرار گرفت. اما حباب قیمت مسکن در این فصل به طور کامل تخلیه نشد. با این حال، آمارها نشان می‌‌‌دهد نسبت قیمت مسکن تهران به قیمت مسکن کشور در بهار امسال به کمتر از حد متعارف دهه 90 رسید.

اگر چه آمارها نشان می‌‌‌دهد این نسبت متعارف در سال‌‌‌های معمول بازار مسکن در دهه 80 حول وحوش همین 5/ 2 برابر بوده است اما شرایط در دهه 90 به سمتی رفت که این نسبت به طور متعارف به 7/ 2 برابر رسید. در بهار 1400 نیز به دلیل همین شرایط انتظار نمی‌‌‌رفت فاصله قیمت مسکن تهران با قیمت مسکن کشور از 7/ 2 برابر کمتر شود؛ چرا که شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در حال حاضر و در سال‌‌‌های اخیر با شرایط این بازار در سال‌‌‌های دهه 80 تفاوت‌‌‌های اساسی دارد.

شرایط سال‌‌‌های اخیر بازار معاملات مسکن شهر تهران اتفاقا در جهتی بوده است که دلایل کافی برای افزایش فاصله قیمتی بین بازار مسکن پایتخت و بازار مسکن کشور وجود داشته است.

در سال‌‌‌های اخیر به دلیل افت محسوس موجودی زمین قابل ساخت در تهران، افزایش تقاضا برای مسکن در پایتخت به دلایل مختلف و همچنین رکود عمیق‌‌‌تر ساخت‌وساز مسکن در پایتخت در مقایسه با بازار ساخت‌وساز کشوری واحدهای مسکونی، دلایل کافی برای افزایش فاصله قیمت مسکن تهران با قیمت مسکن کشور ایجاد شده است. بنابراین نسبت متعارف قیمتی بین متوسط قیمت مسکن در شهر تهران با میانگین قیمت کشوری مسکن از عدد 4/ 2 تا 5/ 2 برابری دهه 80 به نسبت 7/ 2 برابری در دهه 90 تغییر کرد. همزمان با پیشروی بازار مسکن در فاز بازتنظیم رابطه قیمتی بین تهران و کشور، انتظار می‌‌‌رفت در بهار 1400 هم همان نسبت متعارف دهه 90 برقرار شود اما عملا این نسبت کاهش یافت.

این در شرایطی است که حتی اگر حباب مسکن شهر تهران در بهار 1400 به طور کامل تخلیه شده بود، شاید رسیدن این نسبت به عدد 5/ 2 برابری قابل توجیه بود. اما برآوردها از نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن که یک دماسنج مهم بازار مسکن و از ابزارهای حباب‌‌‌سنجی ملکی است نشان می‌‌‌دهد حباب بازار مسکن در بهار 1400 به طور کامل تخلیه نشد.

سقف متعارف نسبت P به R، یا همان نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن که در شرایط عادی بازار مسکن از عدد 25 تجاوز نمی‌‌‌کند در بهار امسال به 29 رسید.

این موضوع نشان می‌‌‌دهد اگرچه بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار امسال در فاز چربی‌‌‌سوزی قرار گرفت اما حباب قیمت در این فصل به طور کامل تخلیه نشد. در چنین شرایطی این سوال ایجاد می‌شود که پس بنا به چه علت یا عللی عدد مربوط به نسبت متعارف بین قیمت مسکن تهران با قیمت مسکن کشور کاهش یافته است و فاصله قیمت مسکن کشور با قیمت مسکن تهران کمتر از نسبت متعارف دهه 90 شده است؟

دو علت کاهش فاصله قیمتی

بررسی‌ها در این باره نشان می‌‌‌دهد، دو علت در این زمینه قابل ذکر است که اولین علت را می‌توان به عنوان علت اصلی وعلت دوم را به عنوان علت مکمل معرفی کرد.

علت اصلی مربوط به آغاز فاز بازتنظیم رابطه متعارف قیمتی بین متوسط قیمت مسکن شهر تهران با میانگین کشوری قیمت واحدهای مسکونی است که از سال 99 آغاز شد و به دنبال آن شکاف ایجاد شده بین قیمت مسکن تهران با کشور در مسیر ترمیم قرار گرفت.

اما علت دوم مربوط به پرشدن ظرفیت جهش قیمت مسکن در شهر تهران و حرکت تقاضای سرمایه‌‌‌ای به دیگر شهرها برای کسب سود بیشتر از فرآیند سرمایه‌گذاری ملکی است. در بهار امسال همزمان با توقف جهش قیمت مسکن در تهران و ثبت تورم ملکی منفی برای دو ماه اول سال، بخش قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی به دیگر شهرهای کشور هدایت شدند. همین موضوع باعث شده است تا در بهار تورم کشوری مسکن از تورم بازار مسکن تهران سبقت بگیرد.

بهار امسال متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با بهار سال گذشته 70‌درصد رشد داشت در حالی که این میزان در کشور 30‌واحد ‌درصد بیشتر و معادل 100‌درصد بود. همین موضوع منجر به کاهش فاصله قیمتی مسکن در تهران و کشور شد.

روال آینده چیست؟

بعد از مشخص شدن دو علت مهم در کاهش فاصله متعارف قیمت بین متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و میانگین کشوری قیمت مسکن، سوال مهم دیگر مربوط به روالی است که در آینده و در ارتباط با این نسبت پیش‌بینی می‌شود.

سوال این است که آینده نسبت قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران و بازار کشوری مسکن به چه صورتی خواهد بود؟

دو سناریو در ارتباط با شرایط پیش‌روی بازار معاملات مسکن در ارتباط با نسبت قیمت مسکن تهران با قیمت مسکن کشور قابل طرح است.

سناریوی اول مربوط به حالتی است که در آن نسبت میانگین قیمت مسکن شهر تهران به متوسط قیمت کشوری مسکن به میزان متعارف دهه 90 یعنی نسبت 7/ 2 برابری برمی‌‌‌گردد و این نسبت احیا می‌شود.

سناریوی دوم نیز مربوط به باقی ماندن این نسبت روی عدد فعلی یعنی نسبت 5/ 2 برابری متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور است.

اما سناریوی محتمل، همان سناریوی اول یعنی وجود احتمال قوی‌‌‌تر برای بازگشت عدد نسبت قیمتی به میزان متعارف دهه 90 یعنی نسبت 7/ 2 برابری است. براساس این سناریو، فاز چربی‌‌‌سوزی و توقف رشد شدید قیمت مسکن که در بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار امسال آغاز شد در فصل‌‌‌های بعد به سایر شهرها سرایت می‌‌‌کند. یعنی سایر شهرها نیز وارد فاز چربی‌‌‌سوزی شده و رشد قیمت مسکن در آنها متوقف می‌شود. در چنین شرایطی محتمل است،نسبت قیمت مسکن تهران با کشور به عدد متعارف دهه 90 یعنی 7/ 2 برابر برسد. اما در سناریوی دوم که از احتمال کمتری در مقایسه با سناریوی اول برخوردار است در صورتی که وضعیت بازار معاملات مسکن کشوری مانند شرایط بهار رقم بخورد، این نسبت می‌تواند باقی مانده و به سمت افزایش فاصله یا احیای نسبت متعارف دهه 90 حرکت نکند. احتمال سناریوی دوم بسیار ضعیف اما سناریوی اول قوی‌‌‌ است.