پیامدهای رکود بازار مسکن/ قیمت ها نسبت به پارسال چه تفاوتی کرده؟
سرعت رشد قیمت مسکن در ماه گذشته متوقف شد.
این را گزارش مرکز آمار تایید می‌کند. بر اساس این گزارش در مرداد ماه ۱۴۰۱ میانگین وزنی قیمت مسکن در پایتخت از ۴۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان به ۴۵ میلیون و ۱۴۸ هزار تومان در هر متر مربع رشد کرده است. اما سرعت رشد به طرز محسوسی نسبت به ابتدای تابستان افت داشته؛ چنانکه تورم ماهانه‌ای که در تیر ماه امسال ۸.۳ دهم درصد بود در ماه گذشته به ۱.۸ درصد رسیده است. عددی که کمترین تورم ماهانه از ابتدای سال به شمار می‌رود.
اما چه موضوعی باعث شده که سرعت رشد قیمت‌ها متوقف شود؟ برخی از فعالان بازار بر این باورند که در مرداد ماه عکس تیر ماه بازیگران این بازار از موقعیت خرید به سمت فروش حرکت کرده‌اند و در این ماه حتی برخی که برای خرید اقدام کرده‌اند به گمان کاهش قیمت‌ها در آینده‌ای نزدیک به فسخ قرارداد رو آورده‌اند، ضمن آنکه مذاکرات برجام نیز می‌تواند یکی دیگر از دلایل افت قیمت‌ها در بازار مسکن باشد.
محاسبات دوران تورم با رکود تورمی قابل مقایسه نیست
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در این خصوص بر این باور است که این نوع آمارگیری در حوزه مسکن چندان دقیق نیستند، چراکه برای ارزیابی رشد قیمت یک کالا باید در معاملات کلان همواره شرایط معامله را لحاظ کرد، زیرا زمانی که شرایط معامله لحاظ نشود همه آمارها با مشکل مواجه میشود.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه به «اعتماد» گفت: در صورتی که تعداد معاملات در یک ماه ۵۰ هزار قرارداد باشد و در ماه دیگر این تعداد به ۵ هزار قرارداد کاهش پیدا کند؛ اگر میانگین اینها را هم مورد محاسبه قرار دهند باز هم نمی‌توانند به عدد درستی برسند، چراکه محاسبات در دوران تورم که همراه با رونق بوده در کلیه بازارها با زمان رکود تورمی قابل مقایسه نیست.
این روزها در بازار مسکن قیمت ظاهری وجود دارد
او با بیان اینکه هم‌اکنون در بازار مسکن با رکود مواجه هستیم، خاطرنشان کرد: در بازار مسکن امروز یک قیمت ظاهری وجود دارد که تقاضای مسکن آن را تعیین می‌کند که اغلب مربوط به یکسری از فروشنده‌هایی میشود که به دلیل داشتن چک و بدهی یا قصد مهاجرت و... در این بازار املاک خود را با قیمتهای پایین‌تری می‌فروشند که معمولا در این بازار این‌گونه نیست که تعاملات میان فروشنده و خریدار به صورت مرتب و منظمی باشد. ستاریان افزود: در دوره رکود تورمی معمولا قیمت مسکن رشد نمی‌کند و نزولی هم میشود اما معمولا بعد از این رکود تورمی این فنر جمع شده باز میشود و قیمت‌ها به یک‌باره رشد می‌کنند.
متقاضی مطلق یا موثر؟
ستاریان خاطرنشان کرد: هر کالایی دو نوع متقاضی دارد؛ یکی متقاضی مطلق و دیگری متقاضی موثر. به عنوان مثال فردی که به خودروی بنز علاقه‌مند است اما به دلیل اینکه منابع مالی مورد نیاز برای خرید آن را ندارد به عنوان متقاضی موثر نمی‌تواند در بازار بنز تاثیری داشته باشد و شرکت بنز هم هیچ‌گاه روی این فرد حسابی باز نمی‌کند و این فرد را به عنوان یک کارمند یا مدرس می‌شناسد که توان خرید این خودرو را در حال حاضر ندارد. اما ممکن است ۵ سال آینده قدرت خرید بنز را داشته باشد پس در آینده این فرد را در بازار خرید خود می‌بیند. او افزود: این در حالی است که خوراک، پوشاک و مسکن جزو کالاهای زیستی محسوب می‌شوند و مردم به آن نیازمندند و این کالاها را باید براساس تقاضای مطلق بررسی کرد به این معنی که اگر فرد برای خرید نان یک روز تحمل می‌کند برای خرید مسکن بعد از ۶ یا ۷ ماه تحمل ممکن است همه کالاهای دیگر خود را تبدیل به پول نقد کند تا این کالای اصلی را بتواند تهیه کند.
بازار مسکن را باید در یک دوره بلندمدت تحلیل کرد
او ادامه داد: اینکه امروز فکر کنیم تورم مسکن پایین آمده و مشکل آن حل شده است درست نیست، زیرا رشد قیمت مسکن نسبت به سال گذشته وجود دارد و این موضوع نباید ما را فریب دهد و موضوع مسکن را باید در یک دوره بلندمدت تحلیل کرد.
متاسفانه عمدتا شرایطتهران ملاک قرار میدهند، در حالیکه در شهرستانها و حتی شهر بزرگی مثل مشهد شرایط به آن صورتی در تهران نیست.
در مشهد چهار ملیون نفری، بیش از نمی جمعیت در مناطق حاشیه (خارج بزرگراه صد متری بویژه چراغچی از حدود فرودگاه تا میدان فهمیده )هستند، این محدود حشایه، بویژه نزدیک صد متری اخیرا کارهای عمرانی و بهسازی شده، بجز مناطقی که علی رغم گرفتن هزینه اگو، پیمانکارها اقدام نکردند از جمله انتهای نوید و خین عرب و کشاورز، با این وجود این حواشی قیمتهای مناسبی دارند، آپارتمانهایی حتی زیر متری هفت یا شش میلیون تومان است، براحتی میتوان اپارتمان 50 متری با 300 میلیون تومان خرید، در حالی با مرکز شهر با ماشین کمتر از 20 دقیقه فاصله است
اشاره کردم به آپارتمانهای ارزان 300 میلیون تومانی حاشیه بین فرودگاه تا فهمیده! اما چرا مردم فقیر تا متوسط میروند 300 الی 500 میلیون میدهند خودرو میخرند ولی نمروند آپارتمان بخرند به همین قیمت؟!
دلیل حاکمیت جو تحریم زده کشور و القئات اجانب و مافیا است، که میخواهند از تحریم همزمان کاسبی و نظام و مردم تحت فشار قرار دهند، این جو باید مسئلان حقیقی دلسوز ملت حل کنند، با تغییر روند دلالی و رانت و انحصار از بارهای کاذبی مثل ارز و خودرو به سمت بازارهای مولد مانند مسکن.
این ممنوعیت واردات و ایجاد رانت قیمت کارخانه تا بازار خودرو، ضربات مهلکی زده به بازار مولد مسکن، کجای دنیا یک کالای مصرفی مثل خودروی 10 هزار یورویی را 50 هزار یورویی یا خودروی 30 یورویی به 100 هزار یورویی میشود؟!
معلوم است دستان پلید مافیای و کاسبان تحریم و دشمان اجنبی ضد ایرانی در این جو بازار کاذب نقش دارد