گرانی مسکن تهران ادامه دارد

درحالی‌که گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در شهریورماه، از کاهش شیب تورمی این بازار حکایت دارد، مرکز آمار ایران در گزارش جدید خود این موضوع را نفی کرده و از تداوم شتاب رشد قیمت در بازار مسکن تهران خبر داده است.
بانک مرکزی که از ابتدای دهه90، منظم‌ترین تقویم انتشار آمار مربوط به بازار مسکن تهران را داشته، در گزارش اخیر خود میزان تغییر میانگین قیمت مسکن تهران را در شهریورماه 1.1درصد اعلام کرده بود. مرکز آمار ایران که از ابتدای تابستان امسال دست‌به‌کار انتشار آمار ماهانه بازار مسکن تهران شده اما  تورم مسکن تهران در شهریورماه را 3برابر بالاتر از مقدار بانک مرکزی محاسبه کرده و از رشد 3.3درصدی میانگین قیمت مسکن تهران در این ماه خبر داده است.

افزایش شیب گرانی مسکن
بازار مسکن بنا به سنت قدیمی نقل‌وانتقال در فصل تابستان، در این فصل با تب تورمی محسوسی مواجه است؛ اما شهریور و مهر از این شتاب تورمی کاسته می‌شود و به‌تدریج بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها از روند کلی اقتصاد پیروی می‌کند. این وضع به نسبت در گزارش بانک مرکزی مشهود است اما در گزارش مرکز آمار نبض تورم بازار مسکن در آخرین ماه از فصل تابستان نیز تند می‌زند. طبق اعلام مرکز آمار ایران، در شهریور ۱۴۰۱ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 3.3درصد بوده که مقدار آن نسبت به ماه قبل ۱.۵ درصد بیشتر است. بررسی داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در شهریورماه، شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 159.7واحد رسیده که نسبت به ابتدای سال 1395حدود 956درصد افزایش نشان می‌دهد. شاخص اعلام شده از سوی بانک مرکزی برای شهریور امسال نسبت به ابتدای سال1395 بالغ‌ بر 980درصد افزایش نشان می‌دهد. از این منظر نمی‌توان بانک مرکزی را نسبت به مرکز آمار ایران به لاپوشانی تورم مسکن متهم کرد.

هزینه خرید مسکن چقدر گران شده؟
طبق گزارش مرکز آمار ایران در شهریور امسال میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران به 46میلیون و 111هزار تومان رسیده که نسبت به شهریور پارسال (تورم نقطه‌به‌نقطه) 45.7درصد افزایش نشان می‌دهد. این عدد 1.7واحد درصد بیش از تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن تهران در مردادماه است و بر صعودی بودن روند تورم این بازار دلالت دارد. به گزارش همشهری، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در شهریور پارسال معادل 31میلیون و 648هزار تومان بوده و شهروندان تهرانی برای خرید یک واحد آپارتمان 75متری متناسب با الگوی مصرف با قیمت میانگین پایتخت باید 2میلیون و 374میلیون تومان هزینه می‌کردند. در شهریور امسال قیمت همین آپارتمان 75متری با قیمت میانگین تهران به 3میلیارد و 458میلیون تومان رسیده و عملاً این خانوار تهرانی باید برای خرید چنین آپارتمانی یک میلیارد و 850میلیون تومان پول بیشتری بپردازد. در این میان برآوردهای همشهری نشان می‌دهد میانگین درآمد یک خانوار تهرانی در سال 1401احتمالاً نزدیک به 170میلیون تومان خواهد بود و فقط هزینه تحمیل شده به تأمین مسکن این خانوار معادل 6.4برابر کل درآمد این خانوار در سال‌جاری است. این واقعه، عملاً طول دوره انتظار خانوارها برای تأمین مسکن ملی مورد نیاز خود را افزایش می‌دهد و به‌دلیل نبود ابزار حمایتی مناسب برای کمک به تأمین مالی خرید مسکن (نظیر وام‌های کلان و بلندمدت یا لیزینگ مسکن) راه خانه‌دار شدن را  بر روی متقاضیان مصرفی مسدود می‌کند.

دلایل آشفتگی بازار مسکن
آمارها در سطح کلان از آشفتگی تورمی بازار مسکن حکایت دارند. فارغ از اینکه این تورم همسو با تورمی کشور است یا نه، توجه به این نکته ضروری است که مسکن به‌عنوان نیاز اساسی مردم و یک کالای صد درصد تولید داخل، نمی‌تواند و نباید همسو با تورم عمومی و حتی بالاتر از آن رشد کند؛ اما ازآنجایی‌که بخش قابل‌توجهی از هزینه مسکن به زمین مربوط می‌شود و زمین در طول دهه‌های گذشته در قالب یک کالای سرمایه‌ای قابل‌واگذاری به‌شدت درگیر سفته‌بازی و سوداگری شده، عملاً قیمت مسکن از این محل نیز با تورم مواجه بوده است. در این وضعیت، تخریب ساختمان‌های نه‌چندان قدیمی و احداث سازه‌های مسکونی با تراکم بالاتر در آنها به‌شدت سودآور است و از این طریق نه‌تنها بخش قابل‌توجهی از تولید ناخالص داخلی برای کسب سود سازنده‌ها نابود می‌شود، بلکه زمینه‌ای برای گران‌سازی پیوسته مسکن نیز به‌وجود می‌آورد. از سوی دیگر، بخش دوم هزینه تولید مسکن مستقیماً به بهای نهاده‌های ساختمانی مربوط می‌شود که رشد قیمت آنها در اثر تنش‌های اقتصادی ناگزیر است؛ اما نکته اینجاست که تغییر قیمت نهاده‌های ساختمانی با همان نسبتی که روی احداث ساختمان نوساز اثرگذار است، برای قیمت‌گذاری واحدهای دارای عمر بالاتر نیز مدنظر قرار می‌گیرد؛ به‌گونه‌ای که در جریان تغییر هزینه‌های ساخت، عملاً قیمت واحدهای مسکونی موجود با معیار ارزش جایگزینی سنجیده می‌شود. روی دیگر این سکه، بالاتر رفتن قیمت واحدهای نوساز در مقایسه با واحدهای مسکونی موجود است که یک دور تسلسل گرانی در بازار مسکن ایجاد می‌کند و نتیجه آن در بازار فعلی کاملاً مشهود است. از زاویه دیگر، بازار مسکن تا اینجای کار مبهم‌ترین و شاید مافیایی‌ترین بازار اقتصاد ایران بوده که سیاستگذار کمترین اطلاعات را در مورد آن داشته و کمترین ابزار شفاف‌ساز و مالیاتی برای آن تمهید شده است. در این وضعیت، سوداگری مسکن که به‌نوعی موتور تولید تورم‌های مقطعی و شدید در این بازار است با دور بالا فعالیت می‌کند و هیچ امکانی نیز برای مهار آن وجود ندارد. فعال‌سازی کامل سامانه ملی املاک و اسکان، اعمال درست و کارشناسی مالیات بر عایدی برای سرمایه‌گذاری و سوداگری در بازار مسکن و البته معافیت کامل مسکن مصرفی از این مالیات، اجرای درست و نه شعاری نهضت ملی مسکن و با هدف تأمین مسکن زیست‌پذیر برای مردم در کلانشهرها، خروج اجباری بانک‌ها از حوزه تولید و مالکیت مسکن و البته اصلاح سازوکار صنف مشاوران املاک و تغییر ماهیت آنها از دلال ملی به کارگزار ملی، اقداماتی است که می‌تواند در میان‌مدت نتایج خوبی برای ساماندهی بازار مسکن داشته باشد؛ اما پیش از همه، دولت، مجلس و قوه قضاییه باید برای شفاف‌سازی حوزه املاک به اجماع کامل برسند و تمام‌قد برای شفافیت اطلاعاتی این حوزه وارد عمل شوند.