تورم چه سیگنالی به بازار مسکن می‌دهد؟
قیمت اجاره بها در چند سال گذشته روندی افزایشی را طی کرده و حالا به معضلی برای خانواده‌ها تبدیل شده است، اما چه عواملی این شاخص را تحت تاثیر قرار می‌دهد و نسبت به سال گذشته چقدر افزایش داشته است؟
یکی از مشکلاتی که گرانی‌های سال‌های اخیر برای مردم ایجاد کرده، مشکل افزایش بی‌رویه اجاره‌بهاست. اکنون بر اساس برخی از گزارش‌ها، خانواده‌ها حدود ۷۰ درصد از درآمد خود را به اجاره مسکن اختصاص می‌دهند. اما چه عواملی بر افزایش قیمت اجاره بها موثر بوده است؟
بررسی سالیانه اجاره بها
بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، آذرماه سال جاری تورم به رقم ۴۸/۵ درصد رسیده است. در همین حال آمارهای بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در آذرماه سال گذشته ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان بوده که در آذرماه امسال در رقم ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان قرار گرفته است.
بنابراین تورم یک ساله مسکن نیز ۴۷/۵ درصد تخمین زده می‌شود. تورم اجاره بها نیز در یک سال گذشته همسو با این دو شاخص، ۴۱/۳ درصد رشد داشته است.
بررسی ماهانه اجاره بها
تورم عمومی در آبان‌ماه سال جاری ۴۸/۱ درصد بوده که در آذرماه امسال همان‌طور که اشاره شد به ۴۸/۵ درصد رسیده است؛ همچنین طبق گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران متوسط قیمت مسکن از ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در آبان‌ماه تا حدود ۴۸ میلیون تومان در آذرماه رشد کرده است.
طبق این آمارها تورم مسکن آذرماه نسبت به ماه قبل از آن، ۲/۹ درصد و تورم عمومی ۰/۸ درصد افزایش یافته است؛ همچنین تورم اجاره بها نیز در آذر ۲/۵ درصد رشد داشته است.
ارتباط قیمت مسکن و اجاره‌بها
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز در خصوص ارتباط قیمت مسکن و اجاره‌بها بیان کرد: «طبیعتا وقتی قیمت کالایی افزایش پیدا می‌کند تمام متغیرهای وابسته به آن نیز رشد قیمتی پیدا می‌کنند. عرف بازار اینگونه است که معمولا ۱۵ تا ۲۰ درصد از قیمت ملک به صورت رهن آن واحد مسکونی محاسبه می‌شود.»
او در مورد نحوه محاسبه اجاره‌بها توضیح داد: «وقتی قیمت مسکن تا حد زیادی رشد می‌کند این میزان به سمت ۱۵ درصد متمایل می‌شود. در جایی که مسکن هنوز خود افزایش پیدا نکرده است و تعداد متقاضیان اجاره مسکن زیاد است نیز به سمت ۲۰ درصد می‌رود. هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن نیز سه میلیون تومان اجاره است که تبدیل می‌شود.»
ستاریان همچنین افزود: «قیمت مسکن بر قیمت اجاره‌بها تاثیر مستقیم دارد. شرایط دیگری هم وجود دارد که در آن قیمت مسکن بالا می‌رود و خریداران مجبور به رهن خانه می‌شوند که این حالت قیمت اجاره‌بها را افزایش می‌دهد.»
عوامل افزایش اجاره‌بها
آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران از تورم عمومی و مقایسه آن با میزان اجاره‌بهای ماهیانه نشان می‌دهد همسو با تورم هر ماه قیمت اجاره مسکن نیز افزایش پیدا کرد است.
همچنین افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته یکی از عوامل افزایش اجاره‌بها بوده است. بنابراین به طور کلی می‌توان گفت در صورتی که دولت تورم عمومی اقتصاد کشور را مهار نکند، قیمت مسکن و به تبع آن اجاره‌بها افزایشی روزافزون خواهد داشت که نتیجه آن کاهش روز به روز قدرت مردم برای تهیه سرپناه خواهد بود.
ملاک تعیین نرخ اجاره بها، درآمد دهک های درآمدی پائین جامعه نیست بلکه بر اساس یک پنجم ارزش ملک یا تورم عمومی هر کدام که بالاتر باشد است! گاهی اوقات ممکن است اجاره بها یک ملک دو یا چند برابر درآمد یک فرد باشد!