صف فروش در بازار مسکن

افزایش قیمت ارز در اسفند سال گذشته، اثرات خود را در بازار نشان داد و شاهد رشد نجومی قیمت‌ها بودیم، به طوری که مرکز پژوهش‌های مجلس خبر از وضعیت بحرانی مسکن می‌دهد. در گزارش این مرکز آمده است: میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق بیست و دوگانه تهران از آذر ۹۶ تا آذر ۱۴۰۱، از ۵ میلیون و ۸۸ هزار تومان به ۴۸میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است. براین اساس، مسکن در کلانشهر تهران شاهد رشدی حدود ۹۵۰ درصدی بوده، حال آن‌که در همین بازه زمانی پنج‌ساله، حداقل دستمزد نیروی کار که از سوی دولت تعیین می‌شود، حدود ۶۰۰ درصد افزایش داشته و از یک میلیون و ۱۲۵ هزار تومان به ۶ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان رسیده است.
 
دلایل افزایش قیمت مسکن
افزایش قیمت مسکن دلایل متفاوتی دارد؛ از افزایش قیمت مصالح ساختمانی تا بالارفتن هزینه نیروی انسانی، اما دلیل عمده آن را می‌توان در کاهش ساخت و ساز جست‌وجو کرد، طی سال‌های اخیر به دلیل سیاست‌گذاری های دولت گذشته میزان ساخت مسکن کاهش محسوسی داشته و از سوی دیگر به دلیل کمبود زمین و مسائل مربوط به حریم شهری، کمبود زمین باعث افزایش سرسام‌آور مسکن شده است.
 
افزایش تقاضا
به دلیل کاهش ارزش پول ملی، بسیاری از مردم ترجیح می‌دهند با سرمایه‌گذاری در بخش‌هایی مانند مسکن ارزش دارایی‌های خود را حفظ کنند و این الگوی سرمایه‌گذاری باعث رشد فزاینده در بازار شده که هیچ همخوانی با میزان تولید ندارد. 
 
انتظارات تورمی 
شرایط تورمی در اقتصاد باعث شکل‌گیری انتظارات تورمی شده و افکار عمومی به دلیل نگرانی از آینده نگاه منفی به اقتصاد دارند و معاملات و فعالیت‌های اقتصادی خود را با این پیش فرض که تورم افزایشی خواهد بود تنظیم خواهند کرد. به همین دلیل شاهد قیمت‌های نجومی در بازار مسکن هستیم که با محاسبه نرخ ارز و نرخ تورم تناسب ندارد.
 
بازار مسکن در سراشیبی
پس از چند ماه افزایش قیمت در بازار مسکن، مشاهدات میدانی خبرنگار ما حکایت از کاهش قیمت در هفته اخیر دارد، این کاهش قیمت در مناطق شمالی بسیار مشهود است. به گفته یکی از فعالان املاک که در مناطق شمالی تهران فعالیت می‌کند، قیمت مسکن در این نقاط حداقل ۲۵ درصد کاهش یافته و مالکان حاضرند با قیمت پایین‌تری مسکن خود را به فروش برسانند، به گفته وی، بخش عمده این کاهش قیمت ناشی از تخلیه حباب مسکن‌هایی است که در ماه‌های گذشته به صورت نجومی قیمت‌گذاری شدند و با توقف افزایش قیمت، مالکان نیز با کاهش قیمت به دنبال فروش هستند.
 
نقش دولت در کاهش قیمت
اقدامات دولت برای ساماندهی بازار مسکن مانند مالیات بر خانه‌های خالی و دریافت مالیات از بزرگ مالکان نیز بر وضعیت این روزهای بازار تاثیرگذار بوده و به نظر می‌رسد دولت سیزدهم عزم جدی برای اجرای این طرح دارد و با عملیاتی شدن آن میزان سوداگری مسکن کاهش خواهد یافت و از سوی دیگر قیمت‌ها نیز کاهشی می‌شود.
 
تخلیه حباب مسکن
بیژن قلی‌نژاد، کارشناس حوزه مسکن با اشاره به وضعیت بازار مسکن می‌گوید: «شایعات و حواشی قیمت دلار بر بازار مسکن تاثیر گذار است و اغراق نیست اگر بگوییم همین شایعات تا ۴۰ درصد بر قیمت و روند بازار تاثیر‌گذار خواهد بود به طور مثال شایعات مربوط به توافق یا عدم‌توافق هسته‌ای بر رفتار فروشندگان و خریداران تاثیر خواهد داشت».
این کارشناس حوزه مسکن ادامه می‌دهد« قیمت مسکن در روزهای گذشته به طور میانگین ۲۰درصد کاهش یافته که عمده این کاهش به دلیل پیشی گرفتن تعداد فروشندگان از خریداران بوده است، البته باید اذعان کرد که در این شرایط رکود در بازار مسکن دور از ذهن نیست و باید منتظر یک رکود یکساله در بازار باشیم». وی ادامه می‌دهد: «کاهش قیمت مسکن در هفته‌های اخیر بر کسی پوشیده نیست. با این وجود به دلیل انتظارات تورمی هنوز بخشی از فروشندگان منتظر بالا رفتن قیمت هستند در صورتی که روند کاهش قیمت همچنان ادامه یابد در گام نخست شاهد تخلیه حباب مسکن و در مرحله بعد شاهد واقعی‌سازی قیمت در معاملات خواهیم بود. قلی‌نژاد معتقد است تحرک معاملاتی در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است و افزایش خرید در ماه‌های اخیر توسط سوداگران و دلالان صورت گرفته و مصرف‌کننده واقعی کمتری در بازار حضور دارد اما با این رکود، سوداگران نیز از بازار خارج شدند. این کارشناس حوزه مسکن با بیان این‌که کاهش بیش از ۲۰درصدی قیمت مسکن زمانی امکانپذیر است که سایرهزینه‌های تولید مانند مصالح و نیروی انسانی نیز کاهش یابد. در صورتی که این موضوع محقق نشود فقط شاهد تخلیه حباب بازار خواهیم بود اما قیمت مسکن همچنان بالا می‌ماند. وی معتقد است که نمی‌توان در کوتاه مدت شاهد ریزش شدید بازار مسکن باشیم اما می‌توان پیش‌بینی کرد که رکود در بازار عمیق‌ خواهد بود.