چرا نبض مسکن نمی‌زند؟

تحقیقات میدانی و روایت فعالان بازار مسکن شهر تهران در مناطق مختلف نشان می‌‌‌دهد نه‌تنها حجم عرضه مسکن به بازار فروش نسبت به مقطع زمانی مشابه سال قبل تا نیمه اول سال‌جاری به شکل محسوس افزایش یافته است که در مقابل، از تعداد متقاضیان خرید کاسته شده است. این شرایط در پاییز و زمستان سال قبل تا تابستان امسال، معکوس بود یعنی تقاضای زیاد در برابر عرضه و فروش کم!

تغییر جنس تقاضای مسکن

تحقیقات میدانی ما همچنین از 7 پیام متفاوت بازار معاملات مسکن در فصل سرد سال حکایت دارد. اولین پیام مربوط به «معکوس شدن جریان رفتاری بازیگران این بازار» است که در بالا به آن اشاره شد. بررسی‌‌‌ها نشان‌دهنده بی‌‌‌میلی محسوس تقاضا و افزایش نسبی فایل‌‌‌ فروش مسکن در روزها و هفته‌‌‌های اخیر است. در شرایطی که بنا بر اعلام فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف شهر تهران تقاضا در محله‌‌‌های مختلف پایتخت هم‌‌‌اکنون نسبت به ابتدای زمستان سال گذشته بیش از 50 درصد افت داشته، در برخی از مناطق عرضه فایل به شکل محسوس بیش از 50 درصد رشد نشان می‌دهد. پیام دوم مربوط به «تغییر جنس محدود تقاضای حاضر در بازار مسکن» است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد جنس تقاضا تا حد زیادی از حالت خرید سرمایه‌‌‌ای و به شکل کامل از خرید کوتاه‌‌‌مدت خارج شده است. هم‌‌‌اکنون دو گروه تقاضای عمده در بازار مسکن حضور دارد که وزن بیشتر با تقاضای تبدیل آپارتمان (مصرفی تبدیل به احسن)  و دیگری از سمت متقاضیان آپارتمان‌‌‌های «قیمت مناسب» است. وزن غالب متقاضیان آپارتمان‌‌‌های قیمت مناسب نیز، تقاضای مصرفی یا سرمایه‌‌‌گذاری بلندمدت است. آنچه هم‌‌‌اکنون بیش از هر زمان دیگری در بازار مسکن شهر تهران رصد می‌‌‌شود فروکش کردن هیجان در سمت خرید و افزایش تحرک فروشنده‌‌‌ها و سازنده‌‌‌ها برای فروش واحدهای مسکونی است.

اختلاف قیمت با بودجه خریدار

سومین پیام زمستانی بازار مسکن مربوط به «برآورد اختلاف موجود بین قیمت‌‌‌های پیشنهادی با بودجه خریداران» است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد اگرچه در پنج ماه اخیر، بازار مسکن شاهد کاهش و ثبات نسبی قیمت بوده است اما کماکان، بین قیمت‌‌‌های پیشنهادی و انتظارات خریداران، اختلاف میانگین 20درصدی وجود دارد  که این اختلاف علاوه بر ضعف قدرت خرید متقاضیان و ناتوانی مالی آنها در وهله دوم ناشی از انتظار استمرار کاهش قیمت‌‌‌ها در سمت تقاضا است.

رکود سنگین‌‌‌تر نوسازها

یک مشخصه مهم بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی که می‌‌‌توان از آن به عنوان چهارمین سیگنال بازار مسکن یاد کرد مربوط به «رکود سنگین‌‌‌تر در بازار فروش واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده» است. در حالی که تا قبل از تابستان امسال، عمده سازنده‌‌‌ها ترجیح می‌‌‌دادند به جای شروع پروژه جدید واحد نوساز خود را به شکل کلیدنخورده نگهداری کنند و از عرضه  و فروش آن خودداری می‌‌‌کردند اما هم‌‌‌اکنون برخی از آنها وارد بازار شده و قصد فروش دارند. اما با بازار سرد زمستانی برخورد کرده‌‌‌اند. اولین دلیل این موضوع به رکود سنگین در کل بازار مسکن برمی‌‌‌گردد که طبیعتا مربوط به فروش نوسازها هم هست؛ اما اختلاف قابل توجه بین بهای فروش نوسازها با واحدهای چندساله در شرایطی که وزن غالب تقاضا در بازار، «مصرفی» است و تقاضای مصرفی هم با ضعف قدرت خرید روبه‌روست، رکود در سمت فروش نوسازها را سنگین‌‌‌تر کرده است. همین شرایط برخی سازنده‌‌‌های متقاضی فروش را ناچار به استفاده از سه روش مشوق برای خریداران کرده است.

«فروش‌‌‌قسطی»، «معاوضه» و «خام‌‌‌فروشی»

بررسی‌‌‌های ما نشان می‌‌‌دهد، هم‌‌‌اکنون سه گروه فروشنده در بازار مسکن شهر تهران حضور دارند که یک گروه از آنها، سازنده‌‌‌های مصمم برای فروش آپارتمان‌‌‌های نوساز و کلیدنخورده هستند که با توجه به شرایط رکود سنگین در بازار معاملات این واحدها، علاوه بر روش معمول فروش در بازار مسکن، به سه روش دیگر هم متوسل شده‌‌‌اند. برخی از این سازنده‌‌‌ها که اراده جدی برای فروش آپارتمان دارند،  بعضا پیشنهاد «پرداخت چندمرحله‌‌‌ای» را مطرح می‌‌‌کنند. به این صورت که فرآیند پرداخت کل بهای آپارتمان را از سه مرحله عرف به 5 مرحله یا حتی بیشتر افزایش داده‌‌‌اند. یک روش دیگر که این روزها در آگهی‌‌‌های فروش آپارتمان‌‌‌های کلیدنخورده به میزان قابل توجهی به چشم می‌‌‌خورد، طرح پیشنهاد «معاوضه» آپارتمان نوساز با ملک کلنگی قابل ساخت است. این پیشنهاد هم در بافت فرسوده و هم در سایر محله‌‌‌های شهر تهران به چشم می‌‌‌خورد. به تازگی علائمی از بازگشت برخی سازنده‌‌‌ها به عرصه ساخت‌وساز ملکی و شروع پروژه‌‌‌های جدید به‌خصوص در محله‌‌‌های بافت فرسوده تهران رصد شده و در گزارش‌‌‌های اخیر «دنیای‌اقتصاد» نیز اعلام شد. در برخی از آگهی‌‌‌ها نیز ردپای «خام‌فروشی» آپارتمان‌‌‌های تازه‌‌‌ساز به چشم می‌‌‌خورد. برخی از سازنده‌‌‌ها با کسر درصد کمی از بهای فروش، آپارتمان‌‌‌های تازه‌‌‌ساز را ظاهرا با قیمت پایین‌‌‌تر از عرف منطقه اما در واقع به دلیل ناقص‌فروشی و عدم‌نصب تجهیزات داخلی ساختمان، به بازار عرضه می‌‌‌کنند به این امید که بتوانند زودتر از سایرین واحد را در بازار رکودی فعلی به فروش برسانند. در میان سازنده‌‌‌هایی که پیشنهاد معاوضه را مطرح می‌‌‌کنند برخی پیشنهاد تهاتر آپارتمان بزرگ‌تر در برابر آپارتمان کوچک‌‌‌تر به‌علاوه پول نقد را دارند. این اقدام با هدف افزایش نقد‌‌‌پذیری دارایی ملکی سازنده‌‌‌ها از سوی آنها انجام می‌‌‌شود. علاوه بر این گروه از سازنده‌‌‌ها دو دسته دیگر فروشنده در بازار مسکن حضور دارند. برخی از آنها «فروشنده‌‌‌های واقعی» هستند که با «قیمت متعارف» واحد مسکونی خود را به بازار عرضه کرده‌‌‌اند و حتی در میان آنها افرادی هستند که حاضر به اعمال تخفیف در زمان انجام معامله به خریدار هم هستند. یک دسته دیگر اما فروشنده‌‌‌هایی هستند که همچنان در برابر کاهش قیمت‌‌‌های نامتعارف مقاومت دارند و برای فروش چندان مصمم نیستند مگر آنکه خریدار حاضر شود با قیمت غیرواقعی و بالا آپارتمان را خریداری کند که البته با توجه به شرایط فعلی بازار، عمده آنها موفق به فروش نخواهند شد. علت وجود فایل‌‌‌هایی با قیمت‌‌‌های بالاتر از سایر فایل‌‌‌های مشابه در میان آگهی‌‌‌های ملکی این روزها، همین موضوع است. اینها فایل‌‌‌هایی هستند که فروشنده یا مالک آنها در برابر تعیین قیمت متعارف برای فروش مقاومت می‌‌‌کند.

معضل «پول نقد» برای خرید

ویژگی ششم بازار مسکن در وضعیت فعلی مربوط به وجود معضل «پول نقد» برای خرید مسکن است. اگرچه هم‌‌‌اکنون وزن غالب تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای مصرفی است و عرضه فایل هم نسبت به میزان تقاضا بیشتر است، اما معامله خرید حتی در مواردی که هم خریدار و هم فروشنده مصمم به معامله هستند به راحتی انجام نمی‌‌‌شود. علت این مو‌ضوع آن است که هم‌‌‌اکنون عمده تقاضای حاضر در بازار مسکن «متقاضی مصرفی از نوع تبدیل به احسن» است که باید بهای خرید آپارتمان دلخواه خود را با فروش آپارتمان فعلی و تامین مابه‌‌‌التفاوت نقدی پرداخت کند. یعنی حدود 70 تا 80 درصد از بهای ملکی که قرار است خریداری کند را باید از طریق فروش آپارتمان خود تامین کند و تنها درصد ناچیزی از بهای ملک مورد نظر را به صورت پول نقد در اختیار دارد. حتی در بسیاری موارد حتی همان بخش ناچیز هم باید از فروش سایر دارایی‌‌‌ها تامین شود. بنابراین این روزها بازار مسکن با «معضل پول نقد» روبه‌روست و این موضوع هم یکی از اصلی‌‌‌ترین دلایلی است که در کنار «ضعف قدرت خرید»، «انتظار برای کاهش بیشتر سطح قیمت‌‌‌ها» و «مقاومت برخی فروشنده‌‌‌ها در تعیین قیمت متعارف»، رکود معاملات مسکن را سنگین‌‌‌تر کرده است. مجموعه آنچه این روزها در بازار مسکن شهر تهران تحت‌تاثیر افزایش عرضه فایل و کاهش محسوس تقاضا رخ داده است، خود را به شکل «افزایش مدت زمان رسوب فایل‌‌‌ها» در بازار نشان داده است. در شرایطی که سطح قیمت‌‌‌ها با توان خریدار مصرفی سازگار باشد افزایش عرضه مسکن به بازار فروش، بعد از چند ماه ثبات و کاهش قیمت می‌‌‌تواند به افزایش حجم معاملات خرید منجر شود. اما در شرایط فعلی که به رغم کاهش و ثبات قیمت  و افزایش عرضه فایل همچنان بین قدرت خرید و قیمت‌‌‌های فروش فاصله محسوس وجود دارد، این وضعیت خود را به شکل افزایش مدت زمان رسوب فایل و دوره انتظار برای فروش آپارتمان‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد. در حالی که در دوره رونق معاملات مسکن مدت زمان ورود فایل به بازار و فروش آن کمتر از یک هفته است، در شرایط فعلی فعالان بازار از رسیدن دوره فروش آپارتمان‌‌‌ها به بیش از یک ماه  و حتی تا دو ماه خبر می‌‌‌دهند. هر چند مدت زمان دقیق ورود فایل تا فروش مسکن در هر معامله متفاوت است اما این زمان تقریبی از برآیند اظهارات واسطه‌‌‌های فروش مسکن در مناطق مصرفی تهران، استخراج شده است.

قیمت نوساز در 4 منطقه مصرفی

ما با استناد به حجم انبوهی از فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن چهار منطقه مصرفی شهر تهران و صحت‌‌‌سنجی آن با اظهارات فعالان بازار مسکن، قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان نوساز و کلیدنخورده در این مناطق را برآورد کرده است. براین اساس، متوسط قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز معمولی در منطقه 4 شهر تهران، حول و حوش 110 تا 120 میلیون تومان، منطقه 5 حدود 120 تا 130 میلیون تومان، منطقه 9 حدود 65 تا 70 میلیون تومان و منطقه 11 حول و حوش 70 تا 75 میلیون تومان برآورد می‌‌‌شود. البته این سطح قیمت‌‌‌ها براساس بهای پیشنهادی و قطعی فروش آپارتمان‌‌‌هایی است که ابتدای زمستان امسال به بازار مسکن این مناطق عرضه شده است و یک سطح میانگین و متعارف است. قطعا در برخی از فایل‌‌‌ها قیمت‌‌‌های بالاتر و حتی پایین‌‌‌تر نیز ممکن است وجود داشته باشد اما بازه متعارف قیمتی برای فروش آپارتمان نوساز و کلید‌نخورده در این مناطق به طور میانگین اعدادی است  که در بالا به آن اشاره شد.

آینده ارزی مسکن

بررسی‌‌‌های ما نشان می‌‌‌دهد، از نگاه واسطه‌‌‌‌‌‌های ملکی، وضع موجود مدیون «ثبات چشمگیر نرخ ارز» در ماه‌‌‌های اخیر است که در 5 ماه اخیر خود را در شکل کاهش و ثبات نسبی قیمت مسکن نیز نشان داد و خریدهای کوتاه‌‌‌مدت سرمایه‌‌‌ای در این بازار را متوقف کرد. فعالان بازار مسکن معتقدند بازار مسکن تا پایان سال در همین مسیر حرکت می‌‌‌کند و تغییر محسوسی نخواهد داشت.