گسل قیمت در کلید نخورده ها

تازه‌ترین بررسی‌ها از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در بازه‌های سنی مختلف نشان می‌دهد، فاصله متعارف قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده (حداکثر یک‌ساله) با آپارتمان‌های میانسال و با عمربنای بالاتر، به میزان محسوس و به شکل نامتعارفی افزایش یافته است.

وضـعیت قیمت‌های پیشنهادی واحد‌های مسکونی نوساز و کلید نخورده (با عمربنای حداکثر یک‌سال) و مقایسه آن با فهرست بهای پیشنهادی آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران با عمر بنای ۱۰ سال، نشان‌دهنده افزایش این فاصله به ۳۰‌ درصد و در برخی موارد بیش از آن است.

پیش‌تر و در دوره‌های معمول، این فاصله قیمتی بین ۱۵ تا حداکثر ۲۰‌ درصد بود؛ این فاصله، اما هم اکنون به بیش از ۳۰‌ درصد در بهای پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز نسبت به واحد‌های مسکونی میانسال (با عمربنای ۱۰ سال) رسیده است و در مقایسه با آپارتمان‌های مسن به میزان محسوس بیش از این مقدار است.

در جدول درج شده در این گزارش، سطوح اختلاف قیمت بین بهای پیشنهادی واحد‌های مسکونی نوساز و کلید نخورده با آپارتمان‌های مسکونی ۱۰ ساله را در ۳ منطقه و در قالب مقایسه بهای پیشنهادی ۶۰ مورد از فایل‌های عرضه شده به بازار فروش آپارتمان در محله‌های مختلف این مناطق (۳۰ محله) برآورد کرده است. همچنین این داده‌ها با اطلاعات مشاوران املاک فعال در این مناطق و محله‌ها صحت‌سنجی شده است.

واسطه‌های فعال در بازار معاملات مسکن این مناطق با تایید وجود گسل ۳۰ درصدی و حتی بیشتر بین قیمت (قطعی و پیشنهادی) آپارتمان‌های مسکونی نوساز و کلید نخورده نسبت به بهای واحد‌های مسکونی با عمربنای بالاتر، دلایل بروز شرایط فعلی را تشریح کردند.

در برخی فایل‌های عرضه شده به بعضی محله‌های جنوبی پایتخت این فاصله کمتر است هرچند این فاصله در این محله‌ها نیز نسبت به قبل به شکل محسوس افزایش یافته است.

۵ عامل گسل قیمتی کلیدنخورده‌ها

برآیند نتایج تحقیقات میدانی و همچنین اظهارات واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، فاصله متعارف بین بهای فروش واحد‌های مسکونی نوساز و کلیدنخورده و واحد‌های مسکونی با عمربنای بیش از ۱۰ سال در حالی به شکل نامتعارف افزایش یافته است که در شکل گیری این وضعیت دست کم ۵ عامل مهم و کلیدی قابل شناسایی است.

اولین و مهم‌ترین دلیل شکل گیری و تشدید این گسل قیمتی در بازار مسکن به «روند افزایش قیمت ساخت مسکن» یعنی وضعیت «تورم مصالح ساختمانی» و «تورم زمین»، مربوط می‌شود. در حالی که سازنده‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران از افزایش حداقل ۳۵ تا ۴۰ درصدی میانگین قیمت مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت‌وساز‌ها در زمستان سال‌جاری نسبت به مقطع زمانی ابتدای امسال خبر می‌دهند؛ آمار‌های رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند. آخرین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران در خصوص روند رشد نقطه به نقطه قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران از افزایش متوسط قیمت مصالح در پاییز امسال به میزان ۴۱‌درصد نسبت به پاییز سال قبل خبر می‌دهد.

این موضوع نشان می‌دهد هزینه ساخت آپارتمان و قیمت تمام شده واحد‌های مسکونی نوساز در پاییز امسال نسبت به پاییز سال گذشته تنها از ناحیه تورم مصالح، ۴۱‌درصد رشد داشته است. آمار رسمی از تورم زمین در این بازه زمانی منتشر نشده است. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه زمین هم در این مدت، بیش از ۵۰‌ درصد بوده و دست کمی از تورم مسکن نداشته است.

عامل دوم در افزایش نامتعارف فاصله قیمت آپارتمان‌های نوساز با قیمت واحد‌های مسکونی میانسال و مسن، به «کمبود عرضه فایل نوساز به بازار تقاضا در سال‌های اخیر ناشی از رکود تولید مسکن طی حداقل ۵ سال گذشته» برمی گردد. دست کم طی ۵ سال اخیر، تیراژ ساخت مسکن در شهر تهران، به طور متوسط در هر سال نسبت به سال‌های قبل از رکود اخیر بازار ساخت‌وساز آپارتمان، یک دوم (نصف) شده است و همین موضوع بر روند عرضه نوساز‌ها (کاهش عرضه) و همچنین افت محسوس و چشمگیر سهم نوساز‌ها از کل معاملات مسکن پایتخت اثر داشته است.

سهم نوساز‌ها از کل معاملات مسکن شهر تهران در سال‌های قبل از جهش اخیر قیمت مسکن و سال‌های قبل از رکود ساختمانی اخیر، به طور متوسط ۵۰‌ درصد کل معاملات خرید مسکن در یک ماه بود؛ این میزان، اما براساس آخرین آمار‌های رسمی به کمتر از ۳۰‌ درصد رسیده است. در حالی که هنوز سهم تقاضای خرید نوساز‌ها و در نهایت سهم معاملات نوساز‌ها نسبت به سایر گروه‌های سنی آپارتمان در بازار مسکن پایتخت بیشتر است. همین کمبود عرضه در برابر حجم تقاضای خرید مسکن نوساز، باعث افزایش فاصله قیمت نوساز‌ها با قیمت واحد‌های مسکونی میانسال و مسن شده است.

«چشم انداز تورم» یک عامل مهم دیگر در افزایش سرعت رشد بهای پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز نسبت به تورم مسکن میانسال و مسن است. سازنده‌ها نسبت به وضعیت بازار ساخت‌وساز و هزینه تمام شده مسکن در ماه‌های پیش رو، چشم انداز تورمی دارند و همین موضوع باعث شده است تا سطح قیمت پیشنهادی برای فروش نوساز‌ها نسبت به بهای پیشنهادی فروش سایر آپارتمان‌ها فاصله بیشتری داشته باشد.

فعالان بازار مسکن شهر تهران همچنین از «اثر روانی افزایش عوارض ساخت وساز» و سایر آیتم‌های هزینه بر در امر ساخت مسکن مانند دستمزدها، بیمه، نظارت ساختمانی و... برای سال بعد به عنوان عاملی یاد می‌کنند که باعث شده یک ماه مانده به اتمام سال‌جاری، فاصله قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز با واحد‌های مسکونی میانسال و مسن بیش از حد متعارف و همیشگی شود. در واقع آن‌ها سطح قیمت‌های پیشنهادی را با این انگیزه افزایش داده اند که بتوانند هزینه‌های تجهیز کارگاه‌های ساختمانی در سال جدید را پوشش دهند. هزینه‌هایی که از نظر آن‌ها و مطابق با چشم انداز آنها، رو به افزایش است.

البته یک رفتار مهم از سمت فروشنده‌های واحد‌های مسکونی چندساله نیز در این زمینه یعنی افزایش فاصله قیمت نوساز‌ها وکلیدنخورده‌ها با آپارتمان‌های میانسال و مسن، موثر بوده است. این رفتار، «آمادگی مالکان فروشنده آپارتمان چندسال ساخت برای تخفیف جهت تبدیل بهینه ملک» است.

از آنجا که عمده فروشنده‌هایی که این روز‌ها عرضه کننده آپارتمان‌های میانسال و مسن به بازار مسکن هستند، متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان هستند، آپارتمان‌های خود را به بازار مسکن با شرایط قیمتی مناسب عرضه می‌کنند مشروط به اینکه بتوانند یک واحد مسکونی بهتر با قیمت مناسب‌تری خریداری کنند.

در واقع آن‌ها به طور مشروط حاضر به فروش واحد مسکونی خود با سطح متعارف قیمتی هستند. شرط آن‌ها هم خرید آپارتمان بهتر با قیمت مناسب در ازای عرضه آپارتمان قبلی است؛ بنابراین در کنار عواملی که از سمت بازار فروش نوساز‌ها منجر به افزایش فاصله متعارف بین قیمت این گروه آپارتمان‌ها با بهای واحد‌های مسکونی میانسال و مسن شده است این عامل نیز از سمت فروشنده‌های آپارتمان‌های چندساله در تشدید این گسل قیمتی ایفای نقش می‌کند.

سناریوی ۱۴۰۳ برای نوساز‌ها

بررسی‌ها نشان می‌دهد روند آتی بازار معاملات آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده در سال بعد دست کم به سه پارامتر مهم بستگی دارد. بازگشت فاصله متعارف بین بهای فروش آپارتمان‌های نوساز و واحد‌های مسکونی چندساله، در وهله اول نیازمند «کاهش تورم ساخت مسکن» به عنوان مهم‌ترین و کلیدی‌ترین عامل تعیین قیمت آپارتمان‌های نوساز است. از آنجا که دلیل اصلی افزایش شکاف بین بهای فروش واحد‌های نوساز با آپارتمان‌های میانسال و مسن، روند فزاینده قیمت تمام شده ساخت مسکن ناشی از تورم بالا در بازار مصالح، زمین و افزایش سایر عوامل موثر در این زمینه (عوارض ساختمانی، دستمزد و...) است، شرط اصلی بازگشت فاصله متعارف قیمتی بین نوساز‌ها و میانسال‌های بازار مسکن، رشد متعارف هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن است. اگر تورم ساخت مسکن به سطح متعارف سال‌های قبل از جهش برگردد می‌توان به احیای فاصله متعارف قیمتی بین آپارتمان‌های نوساز و واحد‌های مسکونی چند ساله امیدوار بود.

آخرین آمار مربوط به تورم مصالح در حالی نشان‌دهنده افزایش ۴۱ درصدی متوسط قیمت مصالح ساختمانی در پاییز امسال نسبت به پاییز ۱۴۰۱ است که این میزان ۴ برابر میانگین تورم مصالح ساختمانی در سال‌های قبل از ۹۶ (سال‌های قبل از جهش اخیر) است. میانگین تورم سالانه مصالح ساختمانی در سال‌های قبل از جهش (قبل از ۹۶) زیر ۱۰‌ درصد بوده است.

گام دوم برای احیای فاصله متعارف بین قیمت نوساز‌ها و واحد‌های مسکونی چند ساله، «کاهش سطح قیمت مسکن» است که بهای فروش نوساز‌ها را نیز تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. گام سوم، «افزایش میان مدت عرضه مسکن جدید به بازار تقاضا» است.