ترفند افغان ها برای خرید مسکن در ایران

گاه اتباع خارجی که تابعیت ایران را ندارند به هر دلیلی نیازمند داشتن ملکی در ایران میشوند. اما به موجب قوانین و مقررات، اتباع جز در موارد استثنایی از خرید ملک در ایران ممنوع هستند. بنابراین این افراد امکان تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را ندارند؛ به همین جهت بعضی از اتباع خارجی اقدام به خرید ملک به صورت قولنامه ای مینمایند یا با پرداخت مبلغ آن ملک را به نام افراد مورد اعتماد خود می کنند.

به عنوان مثال خرید املاک قولنامه ای با توجه به عدم تنظیم سند رسمی ریسک بالایی دارد.

تنظیم سند به نام افراد ایرانی مورد اعتماد نیز خطرات خاص خود را دارد. چرا که سخت ترین پرونده های یک وکیل زمانی است که موکلش از اعتماد زیاد، متحمل زیانی  شده است.

اما چه راهی برای خرید ملک سند دار به نام خود تبعه خارجی به صورت قانونی و صحیح وجود دارد؟

ابتدائا باید دانست که مطابق با اصل مندرج ماده ۹۶۱ قانون مدنی اتباع خارجی از کلیه حقوق مدنی برخوردار خواهند بود مگر در موارد استثنایی.

ماده ۹۶۱ قانون مدنی مقرر میدارد:

جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود:

۱- در مورد حقوقی که قانون آن را صراحتا منحصر به اتباع ایران نموده و یا آن را صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده است.

۲- در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آن را قبول نکرد.

۳- در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد.

در مورد حق تمتع اتباع بیگانه، این ماده، اصل اولیه را بیان میکند که همانا حق برخورداری از حقوق است.

لکن در قسمت اخیر بند ۱ ماده فوق به عنوان یکی از حالات استثنایی، موردی را که قانون صراحتا حقی را از اتباع خارجی منع کرده باشد، ذکر کرده.

فلذا باید دانست برای اطلاع از مستند قانونی ممنوعیت اتباع خارجی از تملک ملک، به سایر قوانین و مقررات باید رجوع کرد.

شرایط خرید مسکن در ایران

در همین ابتدا باید گفت که با توجه به تنوع املاک از حیث کاربری از جمله مسکونی، زراعی، صنعتی و … اتباع خارجی طبق قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ١۶/٣/١٣١٠  از تملک زمین های زراعی به نحو مطلق ممنوع هستند مگر در یک مورد خاص.

همچنین طبق تبصره ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، (تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام سرمایه گذاری خارجی در چارچوب این قانون مجاز نمی باشد)

ونیز مطابق تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری صنعتی جمهوری اسلامی ایران؛ (اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقا ممنوع است)

با توجه به نصوص قانونی فوق، این نتیجه حاصل میگردد که بر خلاف سایر حقوق مدنی مندرج در ماده ۹۶۱ قانون مدنی، در حوزه تملک ملک، اصل بر ممنوعیت و عدم حق تمتع است مگر با شرایطی که قانون گذار مقرر کرده است.

خرید ملک توسط خارجیان در ایران

با توجه به توضیحات فوق، مشخص گردید که اولا تملک زمین زراعی ممنوع است.

ثانیا در خصوص سایر زمین ها بسته به شرایط تبعه خارجی که آیا ساکن در کشور و نیز دارای اقامت دائم در ایران میباشد یا خیر پاسخ کمی متفاوت است.

در خصوص اتباع خارجی که در ایران ساکن بوده و دارای اقامت دائم نیز هستند و میخواهند ملکی را برای سکونت یا صنعت یا کسب و کار خود تملک کنند باید اظهارنامه ای شامل اطلاعات و مشخصات ذیل را تنظیم و به اداره ثبت محل وقوع ملک مورد نظر تقدیم کنند.