بازار مسکن با چه مشخصاتی وارد تابستان شد؟
نبض معاملات مسکن در ابتدای تابستان
نتایج بررسی‌ها از مشخصات بازار مسکن از ابتدای تابستان نشان می‌دهد که سه نیرو و محرک قوی در برابر تورم مسکن قرار گرفته است که برآیند این نیرو‌ها باعث شده در پایان بهار، قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها با کاهش، به قیمت قطعی تبدیل شود.
بازار معاملات مسکن خردادماه با سه نیروی ضدتورمی روبه‌رو شد.
نتایج تحقیقات میدانی از نبض خرید و فروش آپارتمان در تهران حاکی است، شاخص «قیمت پیشنهادی ۲۲منطقه و محله‌های منتخب» در پایان بهار ۲ درصد نسبت به میانه فصل افزایش یافت؛ اما برآیند نیرو‌های موثر روی رفتار‌ها و قیمت‌ها اثر این رشد را خنثی کرد. واسطه‌ها از تغییر سطح قیمت مسکن خبر می‌دهند.
ماه پایانی بهار در بازار مسکن با «اثرگذاری سه نیروی کاهنده تورم ملکی» همراه شد و برآیند نیرو‌ها به شکل «معاملات خرید در حجم پایین و قیمت‌های پایین‌تر از پیشنهاد فروشنده ها» اثر کرد. بر اساس تحقیقات میدانی، شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در تهران طبق داده‌های ارائه‌شده در فایل‌های فروش آپارتمان‌ها در محله‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه، حاکی از رشد ۲ درصدی در پایان بهار نسبت به میانه بهار است.
شاخص قیمت پیشنهادی در پایان خرداد نشان می‌دهد، در حال حاضر قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان‌هایی که در نوبت فروش قرار گرفته اند به صورت میانگین حدود ۸۷ میلیون تومان از سوی مالکان در نظر گرفته شده است؛ این شاخص برای واحد‌های مسکونی میان متراژ با مساحت متوسط ۸۰ مترمربع است.
ما از ابتدای امسال، به سنجش شاخص قیمت در فایل‌های در نوبت فروش بازار مسکن در ۲۲ منطقه تهران اقدام کرده ایم. این شاخص در ابتدای هر ماه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد و علت این سنجش، توقف مقطعی انتشار آمار رسمی قیمت مسکن در معاملات انجام شده در بازار املاک شهر تهران است. «قیمت پیشنهادی» یک مرحله قبل از «قیمت قطعی» معاملات مسکن است؛ قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها پس از مذاکره و بازاریابی تغییر می‌کند و قیمت قطعی فروش با سطح بالاتر یا پایین‌تر در قرارداد‌ها ثبت می‌شود.
سنجش سطح دوم قیمت مسکن
سنجش شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در پایان خرداد نشان می‌دهد که این شاخص در مقایسه با ماه گذشته یعنی پایان اردیبهشت، حدود ۲ درصد افزایش داشته است، اما به گفته واسطه‌های بازار مسکن، معاملات حداقلی که در این بازار طی یک ماه گذشته انجام شده، با قیمت‌های به مراتب کمتر از «قیمت درخواستی فروشنده‌ها» بوده است. واسطه‌های ملکی در برخی مناطق متوسط و در عین حال دارای وزن محسوس در معاملات مسکن کل شهر، درباره معاملاتی که در ماه پایانی بهار منعقد کردند، از فروش با قیمت ابتدای سال، خبر دادند.
این تصویر یعنی «فروش در خرداد با قیمت ابتدای سال» به معنای آن است که سطح قیمت پیشنهادی در جریان انجام معاملات کاهش پیدا کرده است. اگرچه این بررسی‌ها فقط نشان دهنده بخشی از فایل‌های ارائه‌شده در نوبت فروش است و به صورت قطعی نمی‌توان آن را به تمام معاملات انجام‌شده تعمیم داد، اما اگر نتایج تحقیقات میدانی، تصویر کاملی از آنچه در بازار معاملات ملک رقم خورده، باشد، در این صورت می‌توان انتظار داشت میانگین قیمت قطعی آپارتمان‌ها در خرداد ماه حدود ۳درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش پیدا کرده و نزدیک به ۸۲ میلیون تومان در مترمربع رسیده باشد. ابتدای امسال، قیمت قطعی مسکن در آمار رسمی، در همین سطح قرار داشت.
نتایج تحقیقات میدانی ما از قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌های با متراژ متوسط در بیش از ۱۰۰ فایل عرضه‌شده به بازار مسکن از ۲۲ منطقه و محلات منتخب، نشان می‌دهد فروشنده‌ها اغلب با مدل ذهنی ماه‌های قبل، سطح قیمت مدنظرشان را افزایش دادند. اما نیرو‌های سه گانه در صحنه معاملات مسکن طی هفته‌های گذشته، روی قیمت‌های پیشنهادی اثر کاهنده گذاشت.
سه نیروی مهارکننده تورم مسکن
نتایج بررسی‌ها از مشخصات بازار مسکن از ابتدای تابستان نشان می‌دهد که سه نیرو و محرک قوی در برابر تورم مسکن قرار گرفته است که برآیند این نیرو‌ها باعث شده در پایان بهار، قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها با کاهش، به قیمت قطعی تبدیل شود. اولین نیروی بازدارنده تورم مسکن، به قرار گرفتن در ماه انتخابات ریاست جمهوری برمی گردد. در هفته‌های گذشته حجم خریدار در مناطق و محلاتی از تهران به مراتب کمتر از تعداد فایل‌های ارائه‌شده بود؛ که این پایین بودن حجم تقاضا در برابر حجم عرضه منجر به کاهش قیمت مسکن شده است. سمت تقاضا انتظار دارد با شروع به کار دولت جدید، شرایط اقتصادی و سیاسی به سمتی رود که موتور تورم مسکن آرام بگیرد.
نیروی دوم ضد تورم مسکن، مربوط به «نقدینگی» است. کاهش چشمگیر نرخ رشد نقدینگی به سطح پایین‌تر از ۲۵ درصد در ماه‌های اخیر در کنار کاهش «انتظارات تورمی» باعث شده، بخشی از متقاضیان بالقوه خرید ملک فعلا از خرید منصرف شوند و در عین حال با کسری بودجه نقد برای انجام معامله روبه‌رو شوند. بخشی از دارایی‌های افراد در سپرده‌های بانکی پارک شده و بخش دیگری از آن، از جنس دارایی‌هایی است که در ماه‌های گذشته عمدتا ریزش قیمت داشته است.
بازدهی منفی دلار و سهام در ماه‌های اخیر اجازه تبدیل را تا مدت زمان «جبران ریزش» به برخی سرمایه‌گذاران نمی‌دهد. از همین رو در حال حاضر سرمایه‌گذاران تمایلی به تبدیل دارایی خود ندارند. از طرفی، بخشی از متقاضیان بالقوه آپارتمان‌ها که قصد تبدیل دارایی خود دارند، چون به دومینوی رکود معاملات مسکن برخورد می‌کنند، نمی‌توانند اقدام به خرید کنند. خریدارانی در بازار مسکن حضور دارند که مشروط به فروش آپارتمان، می‌توانند واحد دیگر را صاحب شوند، اما برای فروش، به همان نیرو‌های کاهنده معاملات و قیمت برخورد کرده اند.
سومین نیروی اثرگذار بر رفتار بازیگران مسکن و قیمت آپارتمان‌های در نوبت فروش، به سطح «قیمت مسکن» برمی گردد. از آنجا که عمده تقاضا در بازار مسکن همچنان تقاضای سرمایه‌ای است، بودجه و دارایی این افراد به لحاظ قدرت خرید پایین‌تر از سطح قیمت آپارتمان هاست. در حال حاضر بودجه موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی حدود ۶۰ مترمربعی در مناطق پایین شهر به عنوان کف قیمت بازار مسکن تهران با توجه به سطح قیمت‌های پیشنهادی باید بالای ۲ میلیارد و نزدیک به ۳ میلیارد تومان باشد.
بر اساس تحقیقات صورت گرفته، در حال حاضر «تقاضای مصرفی» تقریبا وجود ندارد و از طرف دیگر بودجه تقاضای سرمایه‌ای نیز توان خرید چنین آپارتمان‌هایی را ندارد و این نامعادله به کاهش تورم مسکن در برخی مناطق و کاهش قیمت قطعی در برخی معاملات منجر شده است.
به این ترتیب، برآیند سه نیروی انتخابات، نقدینگی و قیمت، به عنوان سرعت گیر تورم مسکن در این دوره از معاملات ملک عمل کرده است. طبق اعلام بانک مرکزی، اردیبهشت امسال قیمت مسکن نزدیک به ۴ درصد افزایش پیدا کرد، اما تصویر بازار مسکن خرداد بر اساس تحقیق میدانی از مناطق مختلف و محلات منتخب نشان می‌دهد، معاملاتی که در خرداد انجام شده، با قیمت‌های کمتر از اردیبهشت بوده است.
