۶ باگ مسکن دولتی؛ مستاجری به صرفه است یا خانه دولتی؟
بررسی مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد، سیاست‌های حوزه مسکن دولتی طی حدود نیم قرن گذشته، موفقیت چندانی در حل مشکلات گروه‌های کم درآمد و اقشار کم برخوردار در تامین مسکن دولتی به دست نیاورده است و این امر منجر به استقبال محدود از برنامه‌های مسکن دولتی شده است.
خانه‌ندار‌های سه دهک اول برای رسیدن به «مسکن دولتی» باید بهای سنگین پرداخت کنند؛ به‌طوری که دهک اول ۱.۶ برابر درآمد سالانه خود را باید بابت قسط وام بپردازد. هزینه مستاجری، اما کمتر از این رقم است. یک پژوهش رسمی درباره «ریزش ۸۵ درصد متقاضیان مسکن‌ملی» و غلبه مالکان بر مستاجر‌ها در طرح، ۶ اشکال را شناسایی کرد.
اندکی بیش از ۵ میلیون خانه اولی از سراسر کشور طی دو سال گذشته، مجوز «سبز» از وزارت راه و شهرسازی برای «پیش خرید مسکن دولتی» دریافت کردند به این معنا که «متقاضیان مشمول طرح مسکن ملی» شدند، اما فقط ۱۴.۸ درصد آن‌ها یعنی زیر ۷۵۰ هزار نفر، مبلغ اولیه نقدی برای پیش خرید خانه‌ها را پرداخت کردند. عقب نشینی ۴.۲ میلیون خانوار خانه ندار از طرح مسکن دولتی به‌رغم «استقبال اولیه» آن‌ها برای ثبت نام، به معمای غیرقابل باوری تبدیل شده که مسوولان دولتی تا الان پاسخی به آن نداده اند، اما کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس توانستند با دسترسی به داده‌های واقعی این طرح، جواب این پارادوکس را پیدا کنند.
گزارش از نتایج مطالعات تازه‌ای که در مرکز پژوهش‌های مجلس درباره طرح «ساخت یک میلیون مسکن در سال» -طرحی که از سال ۱۴۰۰ شروع شد- انجام شده، حاکی است: «ناسازگاری شرایط اولیه ورود به طرح با وضعیت اکثریت دهک‌های کم درآمد و خانوار‌های در فقر مسکن»، «بهای سنگین دریافت کلید مسکن دولتی بر اساس نسبت مجموع آورده نقدی و اقساط وام با درآمد سالانه سه دهک اول» و همچنین «نامشخص بودن موقعیت واحد مسکونی، مشخصات واحد و قیمت قطعی آن هنگام ثبت نام و حتی بعداز روند ثبت نام» از جمله دلایلی است که باعث ریزش تقاضای مسکن دولتی شده است.
بهای رسیدن دهک اول خانه ندار (کم درآمدترین خانوار‌های کشور که فاقد مسکن هستند) به مسکن دولتی با قیمت‌های ۱۴۰۲ برابر است با ۱.۶ برابر درآمد سالانه این گروه و برای دهک‌های دوم و سوم نیز معادل کل درآمدشان.
خرج سنگین خرید خانه دولتی در شرایطی است که طبق آمار رسمی، «وزن هزینه اجاره در سبد هزینه زندگی سه دهک اول» زیر ۵۰درصد است. به این ترتیب، برای فقرای مسکن، صرفه در اجاره نشینی است تا خرید خانه دولتی. این نابرابری شدید بین بهای مسکن دولتی و توان خانه دار‌های مخاطب طرح، «بزرگ‌ترین باگ» طرح مسکن ملی است.
انصراف از مسکن دولتی
بررسی مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد، سیاست‌های حوزه مسکن دولتی طی حدود نیم قرن گذشته، موفقیت چندانی در حل مشکلات گروه‌های کم درآمد و اقشار کم برخوردار در تامین مسکن دولتی به دست نیاورده است و این امر منجر به استقبال محدود از برنامه‌های مسکن دولتی شده است. به‌طوری که از حدود ۷ میلیون متقاضی ثبت‌نام شده در طرح نهضت ملی مسکن، ۵ میلیون نفر در بررسی‌های اولیه و ۱.۸ میلیون نفر در بررسی‌های نهایی حائز شرایط دریافت مسکن ملی شده‌اند.
اما نکته قابل‌توجه این است که از ۱.۸ میلیون متقاضی حائز کلیه شرایط، صرفا ۷۴۰ هزار نفر یعنی تنها ۱۵ درصد مشمولان خانه اول در این طرح مشارکت کردند و مبلغ اولیه را به حساب مسدودی خود وارد کردند. یعنی کمتر از یک میلیون نفر از افراد واجد شرایط دریافت مسکن دولتی امکان تامین مالی برای دریافت مسکن را داشته و سایر متقاضیان بنا بر دو عامل عمده یعنی «عدم‌استطاعت مالی» و «عدم‌جذابیت» واریز وجهی را انجام نداده و در واقع از شرکت در این طرح انصراف داده‌اند. در واقع بیش از ۴ میلیون خانوار از مشمولان مسکن دولتی در فاصله ثبت نام تا واریز پول ریزش کردند و تنها ۱۴.۸ درصد از «خانه ندار‌های مشمول» توان ورود به طرح مسکن دولتی را دارند.
علت مشارکت زیر ۱۵ درصدی مشمولان خانه اولی در طرح نهضت ملی را باید در ۶ باگ موجود در این طرح جست‌وجو کرد که بر اساس بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس این ۶ باگ و ایراد تشریح شده است.
محروم ماندن دهک‌های اول از مسکن ملی
اولین و در واقع مهم‌ترین باگ در این طرح را باید در نسبت ناسازگاری درآمد و توان مالی خانوار‌های کم درآمد با طرح مسکن دولتی جست‌وجو کرد. عدم‌استطاعت مالی کم درآمد‌ها به ویژه در سه دهک اول از جمله مهم‌ترین عوامل موثر بر عدم‌استقبال از طرح مسکن ملی به شمار می‌رود.
این عدم‌استطاعت ناشی از کاهش درآمد‌های حقیقی یعنی رشد کمتر درآمد‌ها نسبت به تورم، متاثر از جهش‌های ارزی و تورمی به دلیل تحریم‌های ظالمانه و شرایط کرونا بوده است. علاوه براینکه متقاضیان امکان تامین آورده‌های هر سه ماه ۴۰ میلیون تومانی و در واقع پرداخت پول نقد تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان طی ۲ سال را ندارند، با افزایش مبلغ تسهیلات که منجر به افزایش اقساط تسهیلات شده؛ عملا دهک‌های پایین که بخش غالب جامعه هدف طرح مسکن ملی را تشکیل می‌دهند، علاوه بر عدم‌توان پرداخت سهم آورده متقاضیان، توان پرداخت اقساط را هم ندارند.
بنابر استانداردی که هبیتات برای تامین مسکن کم‌درآمد‌ها تعیین کرده، باید حدود ۳۰ درصد درآمد به هزینه مسکن اختصاص پیدا کند، اما در شرایط فعلی طرح مسکن دولتی اقشار سه دهک اول باید به ترتیب ۱۶۰ درصد، ۹۰ درصد و ۷۱ درصد از درآمد سالانه خود را برای پرداخت خرید مسکن دولتی صرف کنند، این در حالی است که این اقشار کمتر از ۴۰ درصد از درآمد خود را به پرداخت اجاره بها اختصاص می‌دهند و این باعث می‌شود مستاجری برای اقشار کم درآمد نسبت به خانه دولتی به صرفه‌تر باشد.
داشتن سابقه ۵ ساله سکونت متقاضی در شهر مورد تقاضا صرفا بر اساس داشتن ۵ سال بیمه تامین اجتماعی دومین باگ در طرح مسکن دولتی است که منجر به عدم‌استقبال از این طرح شده است. در واقع به جای پذیرش اجاره نامه و استشهاد محلی صرفا داشتن «بیمه» از شرایط اصلی شرکت در طرح مسکن دولتی است، این در حالی است که بخش بزرگی از متقاضیان در دهک‌های پایین درآمدی به دلیل نداشتن شغل ثابت و مناسب تحت پوشش بیمه تامین اجتماعی قرار ندارند و این باعث می‌شود کسانی که شاید بیش از ۱۰ سال در یک شهر سکونت دارند مشمول این طرح در محل زندگی خود نشوند.
ثبت نام اینترنتی به عنوان سومین باگ طرح مسکن دولتی، منجر به محرومیت اقشار کم‌درآمد روستایی و مناطق محروم از این طرح به دلیل ضعف و نبود اینترنت یا نداشتن سواد کافی شده است. نداشتن اسناد هویتی، سواد، عدم‌دسترسی به منابع اطلاع‌رسانی و اینترنت مانع از برخورداری برابر حقوق شهروندی برای روستاییان و مناطق محروم برای ثبت نام در طرح مسکن ملی شده است.
مسکن دولتی برای «خانه دارها»
باگ چهارم در عدم‌شفافیت در سابقه مالکیت است که استعلام این موضوع تنها به سند مالکیت محدود شده است. عدم‌سابقه مالکیت زمین یا واحد مسکونی در ۵ سال اخیر از زمان ثبت نام از شرایط اصلی واجدین شرایط در ثبت نام طرح مسکن دولتی مطرح شده است، در حالی که مستاجران در مناطق گران‌قیمت شهر و مالکان با اسناد غیررسمی زمین یا واحد مسکونی مشمول این طرح می‌شوند، اما افراد کم درآمد در دهک‌های پایین دارای مالکیت یک واحد با مساحت حداقلی در حاشیه شهر به صرف سنددار بودن از طرح مسکن دولتی برخوردار نمی‌شوند. در واقع از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس، خانه‌های دولتی ساز عمدتا به «خانه دارها» می‌رسد و در «خانه دار شدن دهک‌های ۱ تا ۳» با این طرح «ابهام اساسی» وجود دارد.
مبهم و نامشخص بودن پروژه‌ها را می‌توان پنجمین باگ مهم پروژه مسکن دولتی درنظر گرفت، زیرا اطلاع از موقعیت، مشخصات، قیمت، شرایط پرداخت و میزان آورده و زمان تحویل به متقاضی بعد از ثبت نام بدیهی‌ترین حق متقاضیان است که حتی با واریز حداکثری هم از این حق محروم هستند.
این در حالی است که از نظر شرعی یکی از شروط اصلی صحت قرارداد بیع، معلوم و معین بودن مقدار و جنس و اوصاف مبیع است. این موضوع باعث عدم‌استقبال متقاضیان در شرکت طرح مسکن دولتی می‌شود، زیرا علاوه بر نداشتن جذابیت برای آن‌ها به دلیل عدم‌شفافیت روند پروژه، به دلیل طولانی شدن زمان ساخت واحد‌های مسکونی و افزایش هزینه‌های ساخت منجر به افزایش هزینه تمام شده مسکن دولتی می‌شود. این امر باعث شده تا در برخی شهر‌های کشور قیمت خرید واحد مسکونی در بازار آزاد کمتر از مسکن دولتی باشد.
ورود متقاضیان در طرح مسکن دولتی با هدف سرمایه‌گذاری ملکی آخرین باگ موجود در این طرح است که عملا به کاهش مستاجران و التهاب بازار منجر نمی‌شود؛ چرا که مکان‌یابی و جانمایی نامطلوب عمده پروژه‌ها به ویژه در شهر‌های جدید و عدم‌عرضه در محل تقاضا، باعث کاهش تقاضای موثر شده است و این امر منجر به دلالی و سوداگری، خالی ماندن واحد‌ها یا اجاره دادن آن‌ها می‌شود که با هدف اصلی طرح مسکن دولتی برای افزایش مالک نشینی و کاهش استیجار در تضاد است.
