بدترین نوع وام مسکن، در ایران است

هر چند وام‌های مسکن به عنوان یکی از ابزارهای اصلی برای تسهیل خرید و ساخت خانه‌های جدید در کشورها، اهمیت بسیاری دارند و ایران نیز تاکنون تعدادی برنامه برای پرداخت وام مسکن به منظور کمک به مردم در خرید خانه‌های جدید اجرا کرده است با این وجود، بررسی‌ها و مطالعات نشان می‌دهند که این برنامه‌ها به دلیل مشکلات مختلف، از جمله بی‌اثر بودن آن‌ها، نتوانسته‌اند به اهداف خود برسند. 

مشکلات بی‌اثر بودن وام‌های مسکن

یکی از مشکلات اصلی در برنامه‌های وام مسکن، سازوکار نامناسب در انتخاب متقاضیان است. بررسی‌ها نشان می‌دهند که بسیاری از متقاضیان وام مسکن، نیاز واقعی برای دریافت این وام‌ها ندارند و این باعث می‌شود که وام‌ها به افرادی که به مسکن نیازی ندارند، هم اهدا شود. این در حالی است که برنامه‌های وام مسکن می‌بایست به نیازهای اقتصادی و اجتماعی متقاضیان توجه کند که این مساله شامل تحقیق درباره میزان درآمد، مشکلات مالی و اجتماعی و نیازهای خانوادگی متقاضیان می‌شود، اما در ایران، این نیازها به‌طور کامل رعایت نشده است. 

یکی دیگر از مشکلات، عدم اطمینان از پرداخت اقساط وام از سوی متقاضیان است. بررسی‌ها نشان می‌دهند که بسیاری از متقاضیان وام مسکن، به دلیل مشکلات مالی، نتوانسته‌اند وام‌های خود را به موقع پرداخت کنند و این موضوع باعث شده تا وام‌ها بی‌اثر شوند. 

مساله بعدی به‌عدم توجه به نیازهای شهرسازی و توسعه برنامه‌های وام مسکن برمی‌گردد که شامل توسعه ابزارهای اقتصادی و اجتماعی و افزایش سطح آموزش در ایران می‌شود که این نیازها هم به‌طور کامل رعایت نشده است. 

انبوه‌سازی یا دلالی؟ 

شاید یکی از بهترین راه‌حل‌ها برای خانه‌دار شدن مردم انبوه‌سازی باشد که در تئوری می‌بایست منجر به افزایش عرضه و دسترسی بیشتر مردم به مسکن شود، اما در عمل، عواملی وجود دارند که ممکن است باعث شوند این فرآیند به دلال‌بازی و سودجویی تبدیل شود چرا که برخی از سرمایه‌گذاران و دلالان به جای فراهم کردن مسکن برای مردم، به دنبال سودجویی از طریق خرید و فروش سریع واحدهای ساخته شده هستند و این افراد معمولا به دنبال افزایش قیمت‌ها و فروش مجدد با سود بالا هستند، که فقدان نظارت کافی از سوی مقامات مسوول باعث می‌شود که دلالان و سودجویان بدون محدودیت به فعالیت‌های خود ادامه دهند که این امر می‌تواند باعث افزایش قیمت‌ها و کاهش دسترسی به مسکن برای افراد عادی شود. 

همچنین‌عدم تعادل بین عرضه و تقاضا باعث شده تا در برخی موارد، انبوه‌سازی به صورت متمرکز در مناطق خاص انجام شود که این موضوع نیز باعث‌عدم تعادل بین عرضه و تقاضا شده است در نتیجه، قیمت‌ها در این مناطق به‌طور غیرمنطقی افزایش یافته است. 

ضمن آنکه نوسانات اقتصادی و مالی می‌تواند باعث شود تا مردم توانایی خرید مسکن را نداشته باشند و این امر باعث می‌شود که واحدهای ساخته شده به جای استفاده مسکونی، به صورت سرمایه‌گذاری نگهداری شوند. عدم وجود سیاست‌های حمایتی و تشویقی مناسب برای خانه‌دار شدن افراد نیز باعث شده تا انبوه‌سازی به جای حل مشکل مسکن، به افزایش مشکلات موجود منجر شود. 

به نظر می‌رسد برای جلوگیری از رونق دلالی در فرآیند انبوه‌سازی، نیاز به سیاست‌های قوی‌تری در حوزه نظارت، حمایت از خریداران واقعی و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا وجود دارد، همچنین افزایش شفافیت و نظارت بر بازار مسکن نیز می‌تواند کمک‌کننده باشد. 

با بدترین نوع وام‌ها مواجهیم

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در خصوص وام‌های مسکن گفت: هرچند این وام‌ها می‌تواند روش خوبی برای خانه‌دار شدن افراد در کشور باشد اما متاسفانه ما با بدترین نوع وام‌ها مواجه هستیم، چرا که سود بازپرداخت آن‌ها بسیار بالاست و از طرف دیگر روش پرداخت آن هم کاملا غلط است. 

او با بیان اینکه در هیچ جای دنیا پرداخت وام‌ها شبیه ایران نیست، گفت: اینکه قبل از پرداخت یک وام ۴۸۰ میلیون تومانی یک‌چهارم آن را به عنوان اوراق بدهند و پس از اینکه این یک‌چهارم ارزش وام پرداخت شد، سه‌چهارم وام بدهند، اصلا روش صحیحی نیست، از طرف دیگر از وامی که پرداخت نشده هم سود دریافت می‌کنند و اقساط آن را هم در بازه زمانی کوتاه‌مدتی می‌گیرند. 

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه پرداخت این نوع وام‌ها چندین سال است که در دنیا منسوخ شده است، افزود: با این وجود در ایران هنوز هم ما با این وام‌ها مواجه هستیم و در کنار این مساله نظام بانکی کشور برخی وام‌هایی را هم که تصویب می‌کند عموما نمی‌پردازد که در نهضت ملی مسکن دیدیم بانک‌ها تقریبا تنها به دو و نیم درصد تعهدات خودشان عمل کردند. 

گودرزی تصریح کرد: به خصوص در بحث وام مسکن شاهد آنیم که به بسیاری از افرادی هم که واجد شرایط این وام‌ها بودند و به بانک‌ها معرفی شدند باز هم وامی تعلق نگرفت. 

طرح‌هایی که فقط خاک می‌خورند

او ادامه داد: هرچند اگر این وام‌ها پرداخت هم شوند مشکلی را حل نخواهند کرد چرا که با گرانی‌های افسارگسیخته در بحث مسکن مواجهیم. روز به روز هم بر نرخ اجاره‌ها افزوده می‌شود و به نوعی می‌توان گفت که این وام‌ها مشکل مستاجران را افزایش هم می‌دهد. 

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: برای تامین مالی بخش مسکن و پروژه‌ها راه‌های زیادی وجود دارد و مردم نیز توان آن را دارند تا بخش مهمی از این هزینه‌ها را تقبل کنند؛ اما در حال حاضر بحث مربوط به اجاره به شرط تملیک یا پیش‌فروش مسکن وجود ندارد یا واگذاری زمین رایگان دیگر مطرح نیست و روش‌های مختلف را هم ما نتوانستیم پیش ببریم و این روزها تنها منبع تامین مالی برای پروژه‌های مسکن بحث وام‌های بانکی است که آن هم غیر قابل قبول است و با شرایط بسیار سخت و دشوار و کاملا غیر اقتصادی شدنی است. 

او با بیان اینکه بخشی از بحران مسکن به تامین مالی برمی‌گردد، افزود: این موضوع فشار بسیار زیادی را به متقاضیان و بازار مسکن وارد می‌کند. 

گودرزی در مورد انبوه‌سازی‌هایی که منجر به دلال‌بازی شده‌اند تا خانه‌دار شدن مردم گفت: در مورد انبوه‌سازی نیز باید گفت که قیمت ساخت خانه نیز به‌شدت افزایش یافته و دولت نیز مداخله مستقیم نمی‌کند که حتی به ضرر خود دولت هم هست و متاسفانه طرح‌هایی که دولت اعلام کرده است اجرایی نشدند و دولت نتوانست یک پایگاه داده قوی داشته باشد تا قیمت‌گذاری کند. 

اعلام سودهای غیرمنطقی از سوی انبوه‌سازان

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: ضمن آنکه در بحث انبوه‌سازی نیز سودهای غیرمنطقی مطالبه می‌شود، به گونه‌ای که انجمن انبوه‌سازان هم یک بار اعلام کرد که سازندگان حتی به سودهای بالا هم رضایت نمی‌دهند. واقعیت این است که بین هزینه ساخت تا فروش فاصله خیلی زیاد است و هزینه ساخت این روزها به‌طور میانگین حول و حوش ۱۵ میلیون تومان است اما هزینه‌های جانبی و سودهای غیرمنطقی و به قولی ویرانگر این بازار، باعث قفل شدن بازار مسکن شده است. 

او ادامه داد: متاسفانه تعداد زیادی از ذی‌نفعان این بازار در این سال‌ها آسیب دیده‌اند، از جمله مصرف‌کنندگان که متاسفانه خیلی وقت است که قید خرید مسکن را زده‌اند و فشار بر روی نرخ‌های اجاره آمده است و اجاره هم همچنان معیشت مردم را ویران می‌کند. 

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در موضوع انبوه‌سازی دولت باید قانونمند عمل کند و بخشی از زمین‌ها را به انبوه‌سازان واگذار کند تا به صورت مشارکتی مسکن بسازند اما این اتفاق هم نیفتاده است و با توجه به ظرفیت‌های خوبی که در بخش واگذاری زمین وجود دارد شاهد آنیم که بیشترین مقاومت‌ها در بدنه دولت اتفاق افتاده است. 

احتکار زمین طرح‌های ملی را عقیم کرد

او ادامه داد: متاسفانه سازمان ملی زمین و مسکن ۱.۸ میلیون هکتار زمین را احتکار کرده است و عملا طرح‌های ملی ما را عقیم کرده‌اند. 

گودرزی در واکنش به تعهد دولت چهاردهم برای ساخت ۱.۵ میلیون مسکن تا پنج سال آینده به جای ۴ میلیونی که دولت قبلی وعده داده بود نیز گفت: با وجودی که شرایط برای ساخت این تعداد (۱.۵ میلیون) فراهم است اما منافع نامشروع وجود دارد و منافعی متضاد با منافع مردم مطرح است که این طرح‌ها جلو نمی‌روند، این در حالی است که همه ظرفیت‌های لازم برای ساخت مسکن وجود دارد و حتی ظرفیت بخش خصوصی بسیار بیشتر از آن است که ما در طرح‌ها مطرح کرده باشیم. 

او ادامه داد: دولت به راحتی می‌تواند با ارایه زمین رایگان و واگذاری وام‌های ۸۰۰ میلیون تومانی که مصوب شده و دستور پرداخت آن هم داده شده است کار ساخت مسکن را به مردم بسپارد و مردم هم بخشی از پس‌اندازشان را به کار بگیرند و به راحتی صاحب خانه شوند، اما ما می‌بینیم که در تمامی دستگاه‌ها تقریبا مشکلات به وجود می‌آید. مثلا می‌بینیم که شهرداری‌ها به میل خودشان از مردم پول‌های بی‌حساب و کتاب می‌گیرند و مجوزها را صادر نمی‌کنند و دستگاه‌های خدمت‌رسان برای ارایه خدمات شرایط را بسیار سخت و دشوار کرده‌اند و حریم شهرها را تا جایی که بتوانند محدود می‌کنند که این محدودیت باعث کمبود عمدی زمین شده است. 

گودرزی گفت: واقعیت این است که یکسری مشکلات به صورت دومینووار باعث شده تا این بازار که یکی از مهم‌ترین بازارهای ما نیز هست عملا قفل شود؛ اما دولت باز هم وظیفه دارد با این تنظیم‌گری منافع ذی‌نفعان را تامین کند تا بتوان بدون افزایش پایه پولی و بدون استقراض مشکل مسکن را حل کرد. اما باز هم باید اراده‌ای باشد چرا که ظرفیت‌ها به اندازه‌ای زیاد است که پذیرش اینکه ۶۰ درصد بهای تمام شده مسکن مربوط به تامین زمین باشد خانه‌دار شدن را به یک تصور رویایی تبدیل کرده است و این مساله امری است که به این بازار تحمیل شده است.