بازار مسکن از اردیبهشت رونق پیدا می‌کند؟

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، ضمن بررسی عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن، درباره چشم‌انداز‌های این بازار در سال آینده گفت‌و‌گو کرده است.

 سمانه محرمی نمین، ضمن پیش‌بینی روند بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ می‌گوید: توجه داشته باشید، تمام هزینه‌های مربوط به قیمت تمام‌شده ساخت، مانند قیمت مصالح، فولاد، ماشین‌آلات ساختمانی، دستمزد کارگر و... در سال آینده افزایش خواهد داشت و به تبع آن قیمت تمام‌شده ساخت مسکن نیز دچار افزایش خواهد شد. با این توصیف امکان ظهور نشانه‌های رونق دوباره در بازار مسکن از اردیبهشت سال ۱۴۰۴ وجود دارد. البته این رونق به معنی جهش هیجانی قیمت‌ها نیست، مگر اینکه شرایط اقتصادی و بازار‌های موازی به سمت و سویی حرکت کند که مردم سرمایه‌های خود را از بازار‌های دارایی‌های منقول، به سمت بازار دارایی‌های غیرمنقول ببرند. 

با توجه به این امر، پیش‌بینی کارشناسان برای سال ۱۴۰۴ مشاهده شیب ملایم در منحنی قیمت مسکن است. به اعتقاد من، در شش‌ماه اول سال ۱۴۰۴ چشم‌انداز هیجانی در بازار مسکن وجود ندارد. منتهی توصیه من این است که اگر درپی خرید ملک برای خودتان هستید و اگر پول نقد در دست دارید تا قبل از اتمام سال‌جاری خرید خود را انجام دهید، اما توقع افزایش قیمت هیجانی، چشمگیر و سریع را در بازار املاک نداشته باشید.

در سال‌های اخیر برنامه ساخت صد‌ها هزار دستگاه آپارتمان در قالب طرح‌های متنوع ساخت مسکن دولتی کلنگ‌خورده و بسیاری از آنها تحویل متقاضیان شده، اما اثر این موضوع بر روند قیمت‌ها در بازار مسکن چندان ملموس نیست.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره دلایل کم‌تأثیربودن طرح نهضت ملی مسکن بر روند بازار املاک می‌گوید: مشکل اصلی درباره طرح‌های دولتی، کاغذی بودن آنهاست. به‌طور مثال دولت اعلام می‌کند که هزاران واحد ساختمان ساخته، درحالی‌که اکثر این پروژه‌ها هنوز در حالت نیمه‌تمام است. یعنی ساختمان آماده تحویل و سکونت نیست. از سوی دیگر در خیلی از پروژه‌های دولتی قرارداد‌ها با ارقام پایین بسته می‌شود. این رقم‌های پایین باعث می‌شود که پیمانکاران نتوانند به تعهدات خود عمل کنند و در اکثر موارد پروژه‌ها نیمه‌تمام رها می‌شود و بالطبع تا پایان کار چندین کارفرما عوض می‌شود که خود عامل کندی کار و کاهش کیفیت ساخت است. راهکار حل مشکل واگذاری ساخت این پروژه‌ها به بخش خصوصی است. چنان که طبق تجربه تعاونی‌هایی که پروسه ساختشان دست بخش خصوصی بوده، اکثرا به تعهدات خود پایبند هستند.

در سال‌های اخیر، همزمان با رشد نرخ تورم توان مالی خانوار‌ها هم کاهش یافته. هر چند در سال‌های گذشته تقاضای خرید خانه‌اولی‌ها به سمت خانه‌های با متراژ پایین در بازار خرید مسکن سوق پیدا کرده بود، اما حالا سقف قیمت مسکن به محدوده‌ای رسیده که خرید خانه‌های کوچک هم کار راحتی نیست. 

با وجود این واقعیت، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران باز هم خرید خانه را پیشنهاد می‌کند و می‌گوید: از قدیم گفته‌اند هر کسی قصد دارد از زمین بلند شود باید دستش را به خاک بگیرد، یعنی اینکه در زمین یا ملک سرمایه‌گذاری کند. به‌صورت علمی اثبات شده که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن همواره با موفقیت همراه است ولی برای رسیدن به موفقیت در بازار املاک باید بین ۳ تا ۵ سال صبر کرد. سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، یک سرمایه‌گذاری میان‌مدت است. برای سال آینده افراد سوداگری‌ها را باید رها و به‌اصطلاح «امروز بخر فردا بفروش» را فراموش و صبوری پیشه کنند.

دلایل رکود تورمی بازار مسکن در سال ۱۴۰۳

به باور بسیاری از کارشناسان، بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ دچار رکود تورمی بود، اما این مفهوم یعنی چه؟ 

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در توضیح مفهوم رکود تورمی بازار مسکن می‌گوید: یعنی در عین راکد بودن معاملات، بالا رفتن قیمت مسکن حتی با شیب کم قابل رویت بود. از پارسال تاکنون شاهد کاهش شدید معاملات در بازار مسکن بوده‌ایم، اما با این حال کاهش قیمت به هیچ عنوان اتفاق نیفتاد. در یک سال گذشته عوامل مختلفی مانند رشد قیمت مصالح ساختمانی، مخصوصا سیمان و فولاد و در کنار آن افزایش عوارض دولتی و مالیات تأثیر زیادی بر افزایش قیمت تمام‌شده مسکن داشت. به همین دلیل سازنده‌های اصلی مسکن، چه در انبوه‌سازی، چه در حوزه ساخت‌وساز خرد و نوسازی با افزایش چشمگیر هزینه‌ها مواجه شدند.