۶ نما از بازار مسکن

سمت و سوی ساخت و سازو خرید و فروش مسکن در سال آینده
قیمت مسکن بعد از چند ماه رکود در بازار، مجدد تکانی خورده و همسو با روند بلندمدت خود در ماه های گذشته شده است. آن هم در شرایطی که از یک سو قدرت خرید مردم برای خرید مسکن اصلاً مناسب نیست و از سوی دیگر، به نظر می رسد به رغم افت توان خرید مردم، روند ورود سرمایه ها به این بخش فزونی یافته است. با این حال، این سوال مطرح می شود که چه اتفاقاتی در بازار مسکن در جریان است و به خصوص بازار مسکن در سال آینده به کدام سمت و سو خواهد رفت؟ گزارش امروز دخل و خرج، در پی یافتن گمانه هایی در پاسخ به این سوال است. بررسی ها و اظهارنظرهای کارشناسان نشان می دهد که در شرایط کنونی، عوامل مهمی نظیر رشد قیمت مصالح ساختمانی و نیز تداوم انتظار برای سودآوری بخش مسکن، همچنان تب قیمت و ورود سرمایه ها در این بازار را بالا نگه داشته است. در ادامه ابعاد این موضوع را در چند نما بررسی می کنیم.

سرازیر شدن سرمایه ها به بخش مسکن در سال 98
شاید تضعیف قدرت خرید مردم در سال های اخیر این فرضیه را به وجود آورد که میزان سرمایه گذاری در بخش ساختمان کاهش یافته و بازار مسکن، به اصطلاح امسال را نیز با رکود پشت سر خواهد گذاشت. با این حال، شواهد، موضوع کاملاً متفاوتی را نشان می دهد. گزارش مرکز آمار حاکی از رشد قابل توجه سرمایه گذاری در بخش مسکن در 9 ماهه امسال است. بر این اساس متوسط رشد بخش ساختمان در 9 ماهه امسال به 6/9 و در سه ماهه پاییز به تنهایی به 12/12 درصد می رسد. جدای از این، مرکز پژوهش های مجلس نیز در گزارشی، رشد 5/14 درصدی را برای این بخش در سال 98 پیش بینی کرده است. شاید بتوان گفت که ورود مجدد سرمایه ها به بخش مسکن چندان دور از انتظار نبود. چرا که آمار صدور پروانه های ساختمانی، در زمستان سال گذشته به بیشترین حد خود در سه سال اخیر رسید و این موضوع، نوید اقبال مجدد به بازار مسکن در امسال را تقویت می کرد.

تازه ترین وضعیت قیمت و معاملات مسکن
به رغم آمار امیدوارکننده از ورود سرمایه ها به بخش مسکن و رشد این بخش، شواهد از تداوم روند کلی قیمت مسکن در سال 98 خبر می دهد. در این زمینه مشاهده می شود که بازار مسکن پس از یک ماراتن سنگین در سال گذشته تا اوایل امسال هم ادامه داشت، وارد فاز استراحت شد و روند قیمت ها و معاملات کند شدند. طبق آمارها از بازار مسکن تهران ، پس از اوج گیری قیمت ها تا تیر امسال به سطح 13 میلیون و 350 هزار تومان، قیمت ها تا آبان مشغول عقب نشینی اندکی بود. به موازات نیز تعداد معاملات که قبل از آن نسبت به ماه مشابه سال قبل از خود، آب می رفت، به این روند ادامه داد. اما از آذر امسال، روند قیمت و معاملات مسکن تغییر کرد. به طوری که رشد قیمت ها نسبت به ماه مشابه سال گذشته رو به افزایش نهاد. معاملات نیز از فاز کاهش، به افزایش (نسبت به ماه مشابه سال قبل) وارد شد. آخرین ارقام ثبت شده برای قیمت مسکن در تهران، متوسط 14 میلیون و 397 هزار تومان را نشان می دهد که در بیش از 13 هزار فقره معامله رخ داده است. به این موارد باید آمار کلی تورم بخش مسکن را نیز اضافه کرد. تعقیب روند تورم نقطه به نقطه در بخش ساختمان نسبت به تورم کلی مصرف کننده، نشان می دهد که همچنان، تب قیمت ها در بخش ساختمان از تورم موجود در جامعه بالاتر است.

قیمت مسکن چه می شود؟

با توجه به آن چه گفته شد و نیز با فرض ادامه شرایط کنونی، به نظر نمی رسد وضعیت فعلی یعنی تورم فزاینده در بازار مسکن به مانند آن چه در سال گذشته و اوایل امسال شاهد آن بوده ایم، ادامه داشته باشد. چرا که ظرفیت زیادی در سمت تقاضای واقعی مسکن وجود ندارد. به خصوص اگر مالیات های حوزه مسکن در سال آینده به مرحله اجرا برسند، تحولی در دیدگاه سرمایه گذاران این بخش (سفته بازان مسکن) ایجاد خواهد شد که احتمالاً عرضه مسکن های احتکار شده را به بازار سرعت خواهد داد. افت بیشتر تورم که برای سال آینده پیش بینی می شود و ثبات بیشتر بازار ارز نیز، کمک می کند تا فضای بازار از انگیزه های روانی رشد قیمت مسکن بیش از پیش تهی شود. با این حال، با وجود این اما و اگرها باید منتظر روند تحولات ساختاری در بازار مسکن برای ریشه کنی سفته بازی و هدایت سرمایه گذاران توسط دولت به این عرصه بود.

چرا به رغم رشد، قیمت مسکن در سال 98 پایین نیامد؟
در بیان چرایی تناقض رشد بخش ساختمان و قیمت ها باید به دو عامل مهم اشاره کرد. اولین مسئله، رشد قیمت مصالح ساختمانی است. طبق آخرین آمارها در پاییز امسال، سه قلم عمده خدمات ساختمان، آهن آلات و نیز سیمان و شن نسبت به سال گذشته با رشد قیمت های بیش از 26، 28 و 35 درصد مواجه شده اند که منجر به افزایش قیمت تمام شده ساختمان می شوند. اما دومین عامل به وجود انتظارات تورمی در بازار مسکن مربوط است. ماجرا از این قرار است که تاکنون در غیاب تقاضای مصرفی در بازار مسکن به دلیل رشد شدید قیمت ها، ورود سرمایه ها به دلیل تقاضای سرمایه ای مسکن متوقف نشده است. این یعنی این که سرمایه گذاران بخش مسکن به دلایلی غیر فنی نظیر جو روانی رشد مقطعی ارز، تورم کلی جامعه، رها شدگی بخش ساختمان از مالیات های سوداگری (تاکنون) و ... بدون توجه به بخش تقاضا ممکن است ورود خود به بازار مسکن را ادامه دهند. چرا که مطمئن هستند در نهایت، واحدهای خود را به مراتب به قیمت بالاتری خواهند فروخت. به گزارش دنیای اقتصاد، حسین عبده تبریزی اقتصاددان برجسته بخش مسکن و متولی اسبق بازار سرمایه در تشریح این وضعیت به «اعتقاد مردم به معجزه قیمت ها در آینده» در بخش های قابل سفته بازی از جمله مسکن اشاره کرده و می گوید: «هم‌اکنون نه سمت عرضه مسکن قادر به تعدیل قیمت‌هاست و نه سمت تقاضا از توان مالی کافی برای خرید ملک برخوردار است. این اعتقاد به معجزه به معنای خرید گران به انگیزه گران‌تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل شده است. آن چه به رغم نبود توان خرید در ۹۰ درصد متقاضیان مصرفی منجر به تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال ۹۸ شد به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته‌بازان مربوط می‌شود.»

70