سهم ملک در سبد دارایی خانوارها

نتایج یک مطالعه علمی درباره سهم دارایی ملکی (زمین و مسکن) در سبد دارایی‌های سرمایه‌ای افراد با هدف بررسی اثر تغییرات سود بانکی بر سبد، نشان می‌دهد: هر سه گروه افراد با ویژگی «ریسک‌پذیری پایین»، «ریسک‌پذیری متوسط» و «ریسک‌پذیری بالا»، نسبت به تغییرات کاهشی نرخ سود بانکی، واکنش ملکی نشان می‌دهند به این معنا که این کاهش باعث توجه افراد به سرمایه‌گذاری در بازار ملک می‌شود اما رفتار گروه آخر، شدیدتر است.

مطالعه‌ای که توسط فرامرز طهماسبی براساس داده‌های سال‌های 76 تا 89 صورت گرفته، مشخص می‌کند: زمانی که نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی مثبت است (نرخ سود اسمی بالاتر از نرخ تورم)، افراد دارای درجه پایین ریسک‌پذیری، 12 درصد از سبد دارایی‌های خود را به خرید زمین یا ملک مسکونی اختصاص می‌دهند. در این حالت از نرخ سود بانکی، افراد دارای درجه ریسک‌پذیری متوسط، بیشترین سهم از سبد دارایی‌های خود یعنی 36 درصد آن را به ملک اختصاص می‌دهند اما افراد دارای درجه ریسک‌پذیری بالا، حدود یک چهارم (24 درصد) دارایی‌های ارزشمند خود را به زمین و مسکن تبدیل می‌کنند. به این ترتیب، بازدهی مثبت سرمایه‌گذاری در بازار پول، بیشترین اثر جاذبه را بر افراد کم‌ریسک دارد. اما زمانی که نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی منفی می‌شود، بیشترین هجوم به خرید ملک، از ناحیه افراد قادر به تحمل ریسک بالا اتفاق می‌افتد.

در این حالت، 79 درصد از وزن سبد دارایی افراد دارای درجه ریسک‌پذیری بالا، به زمین یا مسکن اختصاص پیدا می‌کند. سهم این نوع دارایی در سبد دارایی افراد کم‌ریسک و متوسط ریسک نیز به ترتیب، به 17 درصد و 37 درصد افزایش پیدا می‌کند. یافته‌های این تحقیق مشخص می‌کند در شرایط کنونی که نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی به‌رغم کاهش سطح نرخ سود اسمی، مثبت است، تقاضای سفته‌بازی (تقاضایی که عمدتا از ناحیه افراد پرریسک در بازار مسکن شکل می‌گیرد) تحریک آنچنانی نخواهد شد. این نوع افراد (دارای درجه ریسک‌پذیری بالا)، معمولا 76 درصد از سبد دارایی‌های سرمایه‌ای خود را به سهام اختصاص می‌دهند.

ترکیب بهینه سبد دارایی خانوارها در ایران، با در نظر گرفتن دارایی‌هایی مانند سپرده‌های بانکی، اوراق مشارکت، سهام، ارز، سکه و مسکن و زمین در دوره‌های 1376 تا 1390 و با به‌کارگیري مدل میانگین-واریانس، استخراج شده است. نتایج حاصله نشان می‌دهد که افراد کم‌ریسک 58 درصد دارایی خود را به‌صورت سپرده‌هاي بانکی و بقیه را به‌صورت زمین، مسکن و دارایی‌هاي دیگر نگهداري می‌کنند. با افزایش ریسک، سهم سهام در سبد دارایی افراد افزایش می‌یابد؛ به‌طوري‌که براي افراد پرریسک، سهام 75 درصد ترکیب را به خود اختصاص می‌دهد. براي افراد با درجه ریسک‌پذیري متوسط، زمین و مسکن بیش از 50 درصد سبد دارایی را به خود اختصاص می‌دهد. در حالی که سهم چندان زیادي در سبد دارایی افراد با درجات ریسک‌پذیري پایین و بالا ندارند.

علاوه‌بر این، تغییر ترکیب دارایی‌ها در نتیجه تغییر نرخ سود بانکی مورد بررسی قرار گرفته است و نتایج نشان می‌دهد با مثبت بودن نرخ سود واقعی سپرده‌هاي بانکی، سهم زمین و مسکن در سبد دارایی براي همه افراد (با درجات متفاوت ریسک‌پذیري) کاهش می‌یابد و سپرده‌هاي بانکی (براي افراد ریسک‌گریز) و سهام (براي افراد ریسک متوسط و ریسک‌پذیر) سهم غالب سبد را به خود اختصاص می‌دهند. طی این دوره، زمین هیچ سهمی در سبد دارایی نداشته و سهم موجود تنها متعلق به مسکن می‌باشد. زمانی که نرخ سود واقعی سپرده‌هاي بانکی منفی می‌باشد، اوراق مشارکت بیشترین سهم (65 درصد) در سبد دارایی افراد کم‌ریسک را به خود اختصاص می‌دهد. مسکن، سپرده‌هاي بانکی و ارز در این حالت سهمی در سبد دارایی افراد کم‌ریسک ندارند، این در حالی است که زمین (79 درصد) و سکه (21 درصد) سبد دارایی افراد پرریسک را به خود اختصاص داده و دیگر دارایی‌ها سهمی در آن ندارند. نکته قابل‌توجه سهم بسیار بالاي زمین براي افراد پرریسک طی این دوره می‌باشد.

نتایج این مطالعه که در یکی از شماره‌های فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، بر نقش دو عنصر بازدهی و ریسک در انتخاب بازار هدف سرمایه‌گذاری توسط افراد تاکید می‌کند. سرمایه‌گذاران تمایل دارند که بازدهی بالا و کم‌نوسانی را داشته باشند. براي این منظور آنها باید سرمایه خود را به ترکیبی از دارایی‌ها و نه یک دارایی، اختصاص دهند. مبانی نظری انتخاب بازار هدف سرمایه‌گذاری مشخص می‌کند یک سرمایه‌گذار 4 پارامتر را برای انتخاب محل سرمایه‌گذاری در نظر می‌گیرد. در مرتبه اول، سرمایه‌گذاران ریسک‌گریز هستند، یعنی از بین دو دارایی با بازده یکسان، دارایی کم‌ریسک را انتخاب می‌کنند. سرمایه‌گذاران به‌صورت عقلایی عمل می‌کنند و تصمیماتی را اتخاذ می‌کنند که باعث حداکثرشدن بازده مطلوب آنها شود. در این میان، افق زمانی براي همه سرمایه‌گذاران یک دوره‌اي می‌باشد و در عین حال، سرمایه‌گذاران سبد دارایی خود را بر مبناي میانگین بازدهی موردانتظار انتخاب می‌کنند.

بازدهی انتظاری دارایی‌های مختلف طی سال‌های 76 تا 90 را نشان می‌دهد؛ بیشترین بازدهی مربوط به بازار سهام است که نرخ آن به‌طور میانگین، 49/ 28 درصد در سال بوده است. بعد از بازار سهام، خرید ملک مسکونی، بیشترین بازدهی را با نرخ 17/ 21 درصد به سرمایه‌گذاران ارائه کرده است. بازار زمین با نرخ بازدهی 02/ 21 درصد در رتبه سوم بیشترین بازدهی قرار گرفته و سپرده‌گذاری بانکی نیز بازدهی متوسط سالانه 15/ 17 درصد را برای سرمایه‌گذاران بازار پول منظور کرده است. سپرده‌هاي بانکی که داراي بازدهی یکنواخت بوده، داراي کمترین ریسک نسبت به دارایی‌هاي دیگر است. چنین به‌نظر می‌رسد که افراد ریسک‌پذیر که به‌دنبال بازدهی بالا هستند، سهم بیشتري از دارایی‌هاي خود را به سهام اختصاص می‌دهند و متحمل ریسک بالا نیز می‌شوند. اما افراد ریسک‌گریز دارایی‌هاي خود را بیشتر به سپرده‌هاي بانکی و اوراق مشارکت تبدیل می‌کنند زیرا ریسک کمتري دارند.

از بررسی‌هاي انجام شده می‌توان نتیجه گرفت تصمیم‌گیرندگان در نحوه تخصیص دارایی خود به ریسک و بازدهی تمام دارایی‌ها و نه‌تنها یک دارایی توجه دارند. افراد کم‌ریسک به‌دنبال ریسک کمتر و افراد پرریسک به‌دنبال بازده بیشتر هستند. محقق این مطالعه در جمع‌بندی گزارش خود خطاب به سیاست‌گذار پولی توصیه می‌کند با توجه به اینکه تغییرات نرخ سود بانکی، سهم زمین و مسکن را در پورتفوی افراد تغییر می‌دهد، این مهم با لحاظ جلوگیری از تلاطم در بازارهای مختلف، مدیریت شود.

15