شورای عالی مسکن، گره‌ بازار مسکن را باز خواهد کرد؟

طرح جهش تولید و تأمین مسکن اخیراً در صحن علنی مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید.

محمد باقر قالیباف، رئیس مجلس نیز مدتی قبل در حاشیه بازدید از شهرستان‌های شرق استان تهران با بیان اینکه چندین سال است، که در تولید مسکن عقب افتاده‌ایم، گفت: هفته آینده قانون «جهش تولید و تأمین مسکن» به انتها خواهد رسید؛ با ابلاغ این قانون، ظرفیت‌های موجود با محوریت مردم به کار گرفته شده و از مساله تأمین زمین که تقریباً ۴۰ تا ۴۵ درصد هزینه ساختمان را در بر می‌گیرد، حل و فصل خواهد شد.

وی افزود: امروز ۱۰۰ درصد حقوق افرادی که در یک شیفت کار می‌کنند، صرف مسکن و اجاره آن می‌شود و دیگر پولی برای سلامت و غذا نمی‌ماند، لذا اگر ما موضوع مسکن را حل کنیم، کمک بزرگی به معیشت مردم و پایداری خانواده شده است.

شورای عالی مسکن؛ هم ردیف دیگر شوراهای عالی یا بالاتر از آنها؟

یکی از مواد اصلی طرح جهش تولید مسکن، تشکیل شورای عالی مسکن است.

مطابق با این مصوبه، شورای عالی مسکن به منظور برنامه ریزی، سیاست گذاری، نظارت و ایجاد هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی در حوزه مسکن با ترکیب زیر تشکیل می‌شود:

رئیس جمهور (به عنوان رئیس شورا)، معاون اول رئیس جمهور (به عنوان نایب رئیس)، وزیر راه و شهرسازی (دبیر شورا)، وزیر نیرو، وزیر کشور، وزیر صنعت، معدن و تجارت، وزیر امور اقتصادی و دارایی، وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی، رئیس کل بانک مرکزی، رئیس سازمان برنامه و بودجه کشور، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، وزیر جهاد کشاورزی، وزیر نفت و یک نفر از اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به پیشنهاد کمیسیون و انتخاب مجلس به عنوان ناظر.

اگرچه برخی کارشناسان، اصل نیاز به شورای عالی مسکن را زیر سوال می‌برند، اما برخی نیز بر لزوم احیای این شورای عالی که در دولت‌های نهم و دهم و به خصوص برای بررسی وضعیت مسکن مهر در دولت دهم تشکیل می‌شد، تأکید دارند.

همکاری میان بخشی دستگاه‌های دولتی، جزو وظایف ذاتی آنهاست

در این خصوص برخی نمایندگان مجلس موافق طرح جهش تولید مسکن، معتقدند که شورای عالی مسکن، با توجه به ترکیب آن، شأنی بالاتر از سایر شوراهای اقتصادی دولت دارد؛ اما برخی هم معتقدند که با وجود شورای اقتصاد، شورای اقتصادی دولت و دیگر شوراهای موازی، نیازی به شورای عالی مسکن نیست و ممکن است به مرور زمان، از سطح رئیس دولت و وزرا به سطح برگزاری ریاست جلسات با وزیر راه و سپس معرفی معاونان دیگر وزرا به عنوان نماینده خود در شورای عالی مسکن تنزل یابد؛ جلساتی که هم اکنون هم در وزارت راه و شهرسازی با حضور معاونان وزرای مربوطه بعضاً در حال برگزاری است.

به عنوان مثال، وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای طرح اقدام ملی مسکن توانست با برگزاری نشست‌هایی با وزارت کشور و معاونان وزیر کشور و همچنین رئیس سازمان همیاری شهرداری‌های کشور، شهرداری‌ها را ملزم به ارائه تخفیف در صدور پروانه طرح اقدام ملی مسکن کند.

برگزاری جلسات شورای عالی مسکن در دولت‌های گذشته غیر قانونی بود؟

در دولت دوازدهم و با تغییر وزیر راه و شهرسازی، یکی از مهم‌ترین اقدامات محمد اسلامی، احیای شورای عالی مسکن برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن بود که برخی جلسات آن به ریاست رئیس جمهور و برخی هم با ریاست معاون اول رئیس جمهور برگزار و تصمیماتی اخذ می‌شد؛ سپس برخی از این مصوبات، به صورت مستقل و برخی هم با تصویب هیئت دولت امکان اجرا می‌یافت.

بنابراین، مصوبه اخیر مجلس در واقعی نوعی محکم کاری برای تشکیل شورای عالی مسکن است چرا که در سال‌های گذشته هم جلسات شورای عالی مسکن برگزار می شده است.

اما آنچه سبب شده تا بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن، به شورای عالی مسکن و مصوبه اخیر مجلس به دیده تردید در موفقیت بنگرند، ترکیبی است که از سوی نمایندگان مجلس برای شورای مذکور در نظر گرفته شده است.

اینکه تعدادی از وزرا و اعضای کابینه دولت برای حوزه ساخت و ساز که تقریباً ۹۵ درصد آن در اختیار بخش خصوصی، تعاونی و مردمی است، تصمیم گیری کنند، به این دلیل است که شورای عالی مسکن قرار است تصمیم گیری های مرتبط با بخش مسکن را تسهیل و روان سازی کند.

البته در مصوبه اخیر مجلس، هیچ اشاره‌ای به لازم الاجرا بودن مصوبات شورای عالی مسکن و عدم نیاز به تغییر قوانین و آئین نامه‌های موجود در حوزه مسکن و ساخت و ساز از کانال این شورا و جایگزینی آن با مصوبات مجلس و دولت نشده است.

همچنین حذف بخش خصوصی (اعم از سازندگان، تأمین مالی کنندگان و واسطه گران خرید و فروش مسکن)، بدنه کارشناسی و پژوهشی اقتصاد مسکن، نظام مهندسی ساختمان، بانک تخصصی بخش مسکن، حوزه صدور پروانه ساختمانی (شهرداری‌ها) و جایگزینی آنها با یک مقام ارشد در دولت (وزیر یا معاون رئیس جمهور یا رئیس کل بانک مرکزی) در ترکیب جدید شورای عالی مسکن، سبب می‌شود تا مصوبات شورای عالی مسکن یا بدون بررسی کافی یا با نواقص قانونی و نیاز به بررسی‌های جدید در مجلس و هیئت دولت یا وزارت راه و شهرسازی تصویب، ابلاغ و اجرا شوند که در عمل، شورای عالی مسکن را به یک واسطه جدید برای ایجاد تأخیر در طرح‌ها و پروژه‌های مسکنی کلان تبدیل خواهد کرد.

به خصوص که در تبصره ۳ ذیل ماده قانونی مذکور، قید شده که اگر اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگری به جلسات شورای عالی مسکن دعوت می‌شوند، حق رأی نخواهند داشت.

معاون مسکن وزیر راه: پروژه‌های مسکنی را مردم می‌سازند نه دولت

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز چندی پیش در گفت وگو با درباره دلایل طولانی شدن پروژه‌های مسکن مهر و احتمال سرایت این ویروس به طرح اقدام ملی مسکن و نگرانی متقاضیانِ مسکن ملی از مبتلا شدن به سرنوشت «ماراتن وار» مسکن مهر، اظهار کرد: این مسأله به اشتباه برداشت مردم از طرح‌های مسکنی همچون مسکن مهر و مسکن ملی بر می‌گردد.

وی افزود: مردم فکر می‌کنند این طرح‌ها را قرار است دولت بسازد، در حالی که قرار نیست دولت برای مردم خانه بسازد و خودِ مردم با آورده‌های شخصی شأن اقدام به اجرای این طرح می‌کنند.

اظهاراتی که با تصمیم اخیر مجلس عملاً در تضاد است و بخش خصوصی به طور کل از چرخه مسکن و ساخت و ساز حذف شده و صرفاً موظف به اجرای مصوبات شورای کاملاً دولتی عالی مسکن خواهد بود.

طرح جامع مسکن موجود چه اشکالی دارد که قرار است شورای عالی مسکن باز هم طرح جامع بنویسد؟

طبق تبصره ۱ این ماده وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر تا سه ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون طرح جامع مسکن را بازنگری کند و به تصویب شورای عالی مسکن برساند.

به نظر می‌رسد نمایندگان مجلس، تنها وظیفه مورد نظر برای شورای عالی مسکن را بررسی و تصویب شرح جامع مسکن دانسته‌اند؛ طرحی که در حال حاضر هم وجود دارد و آخرین ویرایش آن، به سال ۹۵ بر می‌گردد؛ وزیر راه و شهرسازی نیز ماه گذشته خواستار بازنگری در طرح جامع مسکن شده بود.

با این حال کارشناسان معتقدند اگرچه به یک طرح بالادستی مشابه طرح‌های جامع و تفصیلی که در بخش شهرسازی وجود دارد، در بخش مسکن هم نیاز است، اما مهمتر از وجود این طرح، اجرای آن است؛ به عنوان مثال در طرح جامع مسکن بر لزوم ساخت سالانه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی تأکید شده؛ اما در حد فاصل سال‌های ۹۵ تا کنون، سالانه کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور احداث شده است.

قطعاً دولت نمی‌تواند خود، مجری طرح‌های مسکنی باشد و باید با سرمایه گذاری بخش خصوصی و مردم، ساخت و ساز شکل بگیرد؛ بنابراین هر چه قدر هم که طرح‌های جامع مسکن را به روز رسانی و در شوراهای مختلف تصویب کنیم، اگر حمایتی از تسهیل کسب و کار در حوزه ساخت و ساز نشود، باز هم اثرگذار نخواهد بود.

برخی نقاط قوت شورای عالی مسکن از نگاه موافقان طرح جهش تولید

تعدادی از نمایندگان مجلسِ موافق طرح جهش تولید مسکن، یکی از نقاط قوت شورای عالی مسکن را ملزم شدن دستگاه‌های دولتی به همراهی با وزیر راه و شهرسازی در اجرای پروژه‌های مسکنی می‌دانند.

به عنوان مثال در دولت دهم که جلسات شورای عالی مسکن، اکثراً به ریاست رئیس جمهور وقت تشکیل می‌شد، وزارت نیرو که در پروژه‌های مسکن مهر، کمترین همکاری در ارائه انشعابات آب و برق را با سازندگان و وزارت راه و شهرسازی داشت، نهایتاً با دستور رئیس جمهور وقت، ملزم به تسریع در تهیه انشعابات آب، برق و فاضلاب پروژه‌های مسکونی با نرخ‌های مصوب شد.

این در حالی است که در دولت یازدهم و دوازدهم که از یک سو، همکاری وزارت راه و شهرسازی و نیرو در بخش تأمین انشعابات آب و برق به حداقل رسید و از سوی دیگر، شورای عالی مسکن وجود نداشت تا وزارت نیرو را مکلف کند تا هر چه سریع‌تر، این انشعابات را به درب منازل مالکان برساند، اجرای برخی پروژه‌ها و خانه دار شدن مردم با تأخیر روبه رو بود.

همچنین با توجه به اینکه قانون بانکداری بدون ربا، تصویب و ابلاغ تصمیم گیری ها در حوزه بانکی را به شورای پول و اعتبار واگذار کرده، وجود رئیس کل بانک مرکزی در ترکیب شورای پول و اعتبار می‌تواند بر تسریع روند اجرایی شدن تصمیم گیری ها در حوزه تسهیلات بانکی بخش مسکن مؤثر باشد.

بانک‌ها حتی مصوبات شورای پول و اعتبار و ستاد ملی را هم اجرا نکردند چه رسد به شورای عالی مسکن

با این حال در حال حاضر تنها بانکی که با وزارت راه و شهرسازی بیشترین همکاری را دارد، بانک تخصصی بخش مسکن است و سایر بانک‌ها، علی رغم تصویب شورای پول و اعتبار در سال ۹۳ مبنی بر لغو شورای پول و اعتبار در دولت دهم در خصوص ممنوعیت فعالیت بانک‌های تجاری و تخصصی (غیر از بانک عامل بخش مسکن) در این حوزه را تصویب و ابلاغ کرد، کمترین همکاری را با متقاضیان دریافت تسهیلات خرید یا ساخت مسکن کرده‌اند.

موضوعی که نمونه آن در اعطای تسهیلات ودیعه مسکن و همچنین تسهیلات کرونایی نمایان شد و علی رغم پیگیری‌های متعدد شخص وزیر راه و شهرسازی از مدیران عامل بانک‌ها، مردم و بنگاه‌های اقتصادی با مشکلات متعددی در دریافت این تسهیلات مواجه شدند.

محمد رجبی مدیرعامل رجا چندی پیش در گفت وگو با، از پیگیری‌های متعدد شخص ِوزیر راه برای دریافت تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی از یکی از بانک‌های شبه دولتی و استنکاف مدیرعامل بانک مذکور از پرداخت آن، علی رغم وجود مصوبه ستاد ملی مقابله با به ریاست رئیس جمهور، تأکید رئیس کل بانک مرکزی و نامه دستوری واعظی مسئول دفتر رئیس جمهور به مدیرعامل این بانک، خبر داد.

همچنین محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز در گفت وگو با از پیگیری مورد به مورد از مدیران عامل بانک‌ها برای تسهیلات ودیعه مسکن خبر داده بود.

دبیر کانون انبوه سازان: مگر قرار نیست طرح‌های مصوب شورای عالی مسکن را بخش خصوصی بسازد؟

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با درباره حذف نمایندگان بخش خصوصی حوزه ساخت و ساز از ترکیب اعضای شورای عالی مسکن اظهار کرد: سازندگان از اینکه نمایندگان مجلس نتوانستند به بخش خصوصی در شورای عالی مسکن، جایگاه واقعی بدهند، گلایه مندند.

وی افزود: اینکه در قانون ساماندهی مصوب سال ۸۷، سازمان نظام مهندسی در شورای عالی مسکن حضور داشت اما در قانون جدید، حتی نظام مهندسی هم حذف شده، جای سوال دارد.

لااقل اصل ۴۴ قانون اساسی را اجرا می‌کردید

فعال صنفی ساخت و ساز گفت: آیا قرار است به سمتی برویم که خصوصی سازی و اجرای اصل ۴۴ قانون اساسی در کشور ساری و جاری شود یا خیر؟ آیا وزیر تعاون می‌تواند نماینده بخش تعاونی سازندگان مسکن باشد؟ معلوم است که این ترکیب، حافظ منافع دولت است نه بخش خصوصی و تعاونی.

وی یادآور شد: در دولت دهم که مسکن مهر در حال اجرا بود، علاوه بر شورای عالی مسکن، شورای مسکن استان‌ها هم برگزار می‌شد در دولت‌های یازدهم و دوازدهم هم شورای مسکن استان‌ها به ریاست استاندار یا معاون عمرانی استاندار هم در حال برگزاری است و در این جلسات، نمایندگان انبوه سازان هم حضور دارند اما مشخص نیست در صورتی که شورای عالی مسکن تشکیل شود، شوراهای استانی مسکن هم محلی از اعراب دارند یا خیر؟ چون در این ماده قانونی که به تصویب مجلس رسیده، تشکیل جلسات استانی شورای مسکن، دیده نمی‌شود.

پورحاجت افزود: مگر قرار نیست طرح‌هایی که در شورای عالی مسکن به تصویب می‌رسد، بخش خصوصی اجرا کند؟ قطعاً دولت وارد حوزه ساخت و ساز نمی‌شود؛ اما چرا نباید در تصمیم گیری در خصوص طرح‌های مسکنی، خود سازندگان هم نظر بدهند؟

وی تصریح کرد: حداقل از اعضای اتاق تعاون یا اتاق بازرگانی در ترکیب شورای عالی مسکن به عنوان دارنده حق رأی، یاد می‌شد تا بخش خصوصی گلایه کمتری داشته باشد.

عضو شورای عالی مسکن دولت دهم: به جای اصلاحِ ساختارِ دستگاهِ سیاست گذارِ بخش مسکن، شورای عالی ایجاد می‌کنند

فرهاد بیضایی عضو اسبق شورای عالی مسکن در گفت وگو با اظهار کرد: به نظر می‌رسد در بخشی از بدنه مجلس، اقدامات و تصمیم گیری های «اورژانسی» در حال تبدیل شدن به «اصل» است. شورای عالی مسکنی که در دولت‌های نهم و دهم شکل گرفت برای تصمیم گیری و اجرای برخی اقدامات اورژانسی بود.

وی ادامه داد: در شورای عالی مسکن در دولت‌های نهم و دهم، قرار بود ظرفیت اداری حوزه مسکن افزایش یابد. در آن زمان هنوز وزارت مسکن و راه با هم ادغام نشده بودند و وزارت مسکن در آن زمان توان تولید مسکن را نداشت.

بیضایی تصریح کرد: رئیس جمهور وقت، شورای عالی مسکن را در آن زمان تشکیل داد تا این هم افزایی میان دستگاه‌های اجرایی بخش مسکن شکل بگیرد و طرح مسکن مهر پیش برود.

وی خاطرنشان کرد: در آن مقطع زمانی، دولت امکان اصلاح ساختار بخش مسکن و ساخت و ساز را نداشت از همین رو، رئیس دولت‌های نهم و دهم تصمیم گرفت تا تصمیمات شورای عالی مسکن ذیل نظرات خود رئیس جمهور اتخاذ شود.

مشاور وزیر مسکن و شهرسازی در دولت‌های نهم و دهم با بیان اینکه فلسفه تشکیل شورای عالی مسکن در آن زمان، دیگر در حال حاضر زیر سوال رفته است، تصریح کرد: فلسفه این شورا، ایجاد هماهنگی میان دستگاه‌ها بود و ساختار دولت‌های محلی نیز مشکل داشت اما آیا وقت آن نیست که مجلس اقدام ساختاری کند و برای تأمین زمین و تولید و عرضه مسکن، ساختار بخش مسکن را تغییر دهد.

اگر وزرا به جلسه نیایند، معاونان می‌توانند تصمیم بگیرند؟

وی گفت: در بسیاری از کشورها، بخش مسکن به شهرداری‌ها و دولت‌های محلی واگذار شده است اما در حال حاضر برای آنکه شهرداری‌ها در بخش مسکن ورود کنند، وزیر کشور را در ترکیب شورای عالی مسکن کرده‌اند برای آنکه انشعابات راحت تر به دست مالکان واحدهای مسکونی برسد، وزیر نیرو را عضو شورای عالی مسکن کرده‌اند اما اگر وزیر در جلسات حاضر نشود، کدام یک از معاونان وی می‌توانند این هماهنگی را انجام دهند؟ معاون آب و آبفای وزیر نیرو آیا می‌تواند در خصوص انشعابات برق هم تصمیم گیری کند؟ آیا اگر هر دو معاون آب و برق هم در جلسات شورای عالی مسکن حاضر شوند، آیا بدون هماهنگی با معاونت برنامه ریزی این وزارت خانه که بودجه‌ها را تقسیم می‌کند، می‌توانند تصمیم جدی‌ای بگیرند؟ بنابراین بدون حضور شخص وزیر نیرو، تصمیمات این شورا عملاً محلی از اعراب نخواهد داشت. این موضوع در خصوص سایر وزارت خانه‌های عضو این شورا هم جاری است.

اختیارات مسکنی وزیر راه و شهرسازی را افزایش دهید

بیضایی با اشاره به یکپارچه نبودن تصمیم گیری های وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، گفت: عقلانیت حکم می‌دهد که ما اختیارات یکسان و پاسخگویی یکسان داشته باشیم؛ به عبارت دیگر باید همه تصمیم گیری ها در حوزه مسکن را در اختیار وزیر راه و شهرسازی قرار دهیم یا حوزه شهرداری‌ها را هم در اختیار این وزارت خانه قرار داده شود. بعد در کنار این، از وزیر راه و شهرسازی پاسخ بخواهیم که چه اقداماتی در بخش مسکن رخ داده است.

انشعابات آب و برق به شهرداری‌ها واگذار شود، شهرداری‌ها به وزارت راه و شهرسازی

وی ادامه داد: در تمام دنیا، انشعابات آب و برق به شهرداری‌ها و دولت‌های محلی داده می‌شود لذا این امکان را دارند تا بتوانند طرح‌های توسعه مسکن را اجرا کنند اما ما یک ساختار اشتباه داریم و برای اینکه بتوانیم این ساختار را حفظ کنیم، ده‌ها شورا ایجاد کرده‌ایم مگر می‌شود وزرا در این همه شورا حضور داشته باشند؟ عملاً اجرایی نیست. اگر در دولت‌های نهم و دهم به دلیل شرایط خاص بخش مسکن و طرح مسکن مهر، شورای عالی مسکن تشکیل می‌شد، دلیل نمی‌شود که این شورا به همه دولت‌ها هم تسری داده شود. به جای ایجاد هماهنگی‌های میان بخشی با چنین شوراهایی، باید ساختار تشکیلات بخش مسکن اصلاح شود.

شورای عالی مسکن، بهانه‌ای برای فرار وزیر راه و شهرسازی از پاسخگویی به ضعف‌های بخش مسکن

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تشکیل شورای عالی مسکن، عملاً به مسئولیت زدایی وزارت راه و شهرسازی از حوزه مسکن منجر می‌شود، گفت: وزیر راه و شهرسازی که در حال حاضر متولی بخش مسکن است، به راحتی در هر بار که قرار است مورد بازخواست قرار گیرد، می‌گوید این طرح، مصوبه شورای عالی مسکن بوده و به راحتی از مسئولیت پذیری فرار می‌کند.

شورای عالی شهرسازی، نمونه ناموفق شوراهای عالی مهم

وی تأکید کرد: مجلس با این کار قانون دائمی تصویب می‌کند و دلیلی ندارد برای هر بخشی، یک شورای عالی تشکیل شود و معلوم نیست آیا رئیس جمهور می‌تواند در همه جلسات آن حاضر شود یا خیر؟ قطعاً نشست‌ها و مصوباتی که با حضور رئیس جمهور و وزرا تشکیل شود با نشست‌هایی که بدون حضور اعضای اصلی باشد، با یکدیگر متفاوت خواهد بود و شئون جداگانه ای دارند. نمونه مشابه آن در شورای عالی شهرسازی است که الان دیگر هیچیک از وزرایی که در ترکیب این شورا هستند، حاضر نشده و صرفاً از هر دستگاهی، یک نماینده حاضر می‌شود و این شورای عالی نمی‌تواند استراتژی خاصی را پیگیری کند.

منبع: مهر

70