تقلای بازار مسکن برای فرار از رکود تورمی

آمارهای رسمی از کاهش ۱.۸درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت۱۴۰۰ حکایت دارد؛ کاهشی که نتیجه سنگین‌تر شدن کفه افت قیمت در ۱۱منطقه تهران در مقابل رشد قیمت در ۱۱منطقه دیگر از پایتخت بوده است.

اطلاعات منتشر شده از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی در مورد تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت۱۴۰۰ نشان می‌دهد: فضای ضد‌تورمی حاکم بر معاملات بازار مسکن فروردین، در اردیبهشت هم ادامه پیدا کرده و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی را به ۲۸میلیون‌و۷۹۶هزار تومان رسانده است؛ با این تفاوت که این بار ازنظر تعداد مناطق دارای رشد یا افت قیمت مسکن، مساوات کامل در پایتخت برقرار بوده و فقط افت شدید قیمت در مناطق منفی باعث شده قیمت میانگین شهر نیز منفی شود.

در ‌ماه گذشته متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران به ۲۸میلیون‌و۷۹۶هزار تومان رسید که نسبت به‌ماه قبل ۱.۸درصد کاهش و نسبت به‌ماه مشابه در سال قبل ۶۹.۷درصد افزایش نشان می‌دهد. براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی، در اردیبهشت امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳هزارو۹۳۸واحد مسکونی رسیده که گرچه نسبت به‌ماه نیمه تعطیل فروردین ۸۸.۱درصد افزایش داشته؛ اما نسبت به اردیبهشت پارسال ۶۵.۲درصد کمتر است.

همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا نشان می‌دهد: در اردیبهشت‌ماه نیز همچنان روند کاهشی سهم واحدهای نوساز تا زیر ۵سال از مجموع معاملات ادامه داشته و سهم این واحدها به ۳۵.۷درصد رسیده است. این سهم که در اردیبهشت۱۳۹۲ بیش از ۵۲درصد بود، به‌واسطه تضعیف تولید مسکن و همچنین کاهش تقاضا به‌دنبال افت قدرت خرید، در روند کاهشی مستمر قرار گرفته و در اردیبهشت امسال نیز با ۳.۱درصد کاهش نسبت به‌مدت مشابه سال قبل مواجه شده است. در مقابل افول سهم نوسازها و واحدهای کم سن و سال از معاملات بازار مسکن تهران، سهم واحدهایی با قدمت بالا در گروه‌های ۶ تا ۱۰، ۱۱ تا ۱۵ و ۱۶ تا ۲۰سال که قیمت آنها مناسب‌تر بوده، افزایش پیدا کرده است.

سناریوی محتمل

بازار مسکن شهر تهران سال۱۴۰۰ را با کاهش قیمت آغاز کرده و اگر اتفاق غیرمترقبه‌ای در اقتصاد ایران رخ ندهد، دورنمای کاهش یا ثبات قیمت در این بازار برای چندین‌ماه یا حتی چندین سال نیز وجود دارد. البته با نیمه تعطیل بودن فروردین به‌واسطه تعطیلات نوروزی و همچنین اعمال محدودیت‌های کرونا برای بازیگران بازار مسکن در نیمه دوم این ماه، عملا قضاوت در مورد تحولات بازار مسکن فروردین‌ماه و افت ۳.۱۴درصدی میانگین قیمت در این‌ماه کارشناسی نبود؛ اما حالا بررسی تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت‌ماه۱۴۰۰ نیز از تداوم افت قیمت مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران حکایت دارد و گمانه‌های‌ماه قبل در مورد آغاز دوره‌ رکود غیرتورمی مسکن (درصورت حفظ وضع موجود) را تأیید می‌کند.

نکته دیگر اینکه کاهشی شدن روند تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن که در آمارهای بانک مرکزی مشهود است، یکی از نشانه‌های افول رکود تورمی در این بازار است که از حذف هیجان در این بازار و تمایل معامله‌گران به واقعی‌ شدن قیمت‌ها حکایت دارد.

طبق گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن تهران در فروردین امسال نسبت به فروردین سال قبل ۹۱.۷درصد بود که در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال قبل به ۶۹.۷درصد رسیده است. این اتفاق که نشانه روشنی از کشیده شدن ترمز رشد قیمت در بازار مسکن محسوب می‌شود، می‌تواند تا جایی ادامه پیدا کند که تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن به محدوده صفر و حتی منفی نزدیک شود و زمینه تخلیه حباب قیمتی مسکن از طریق رشد نکردن متناسب با رشد تورم را فراهم کند.

البته، آنگونه که بارها در گزارش‌های قبلی نیز تصریح شده است، کالای مسکن در مقایسه با رشد نرخ ارز و بازارهای موازی، کمترین میزان افزایش را تجربه کرده و به دلایل متعدد دارای چسبندگی قیمت بالایی است؛ ازاین‌رو، حتی با تحقق سناریوی تخلیه حباب قیمتی در بازار مسکن نیز، احتمال افت محسوس قیمت بسیار کمتر از احتمال رشد نکردن قیمت در دوره‌ نسبتا طولانی است. به‌عبارت‌دیگر، تخلیه حباب قیمتی مسکن لزوما به‌معنای ارزان‌تر شدن آن نیست؛ بلکه می‌تواند فقط با گران‌تر نشدن مسکن در برابر رشد تورم و همچنین تداوم رشد قیمت اجاره رخ دهد.

شکاف ۳۵درصدی تغییر قیمت

تمرین تعادل در بازار مسکن همچنان ادامه دارد؛ این بار در معاملات اردیبهشت‌ماه، از مجموع ۲۲منطقه شهرداری تهران، ۱۱منطقه با افزایش نسبی قیمت مواجه شده‌اند و ۱۱منطقه نیز افت قیمت را تجربه کرده‌اند؛ اما درمجموع تأثیر ۱۱منطقه دارای افت قیمت از ۱۱منطقه دارای افزایش قیمت بیشتر بوده و به کاهش ۱.۸درصدی میانگین قیمت منجر شده است.

بررسی معاملات مسکن مناطق ۲۲گانه شهر تهران در این‌ماه نشان می‌دهد: منطقه ۲۰با رشد ۸.۵درصدی میانگین قیمت، در صدر فهرست پربازده‌ترین مناطق قرار گرفته درحالی‌که در مقابل منطقه۲۲ شاهد ریزش ۲۶درصدی میانگین قیمت بوده است. گرچه رشد و کاهش میانگین قیمت می‌تواند دلایلی نظیر تغییر در ترکیب واحدهای مورد معامله نیز داشته باشد اما اختلاف ۳۵درصدی میزان تغییر قیمت میان این ۲منطقه، یکی از شواهد تغییر رفتار بازیگران این بازار به‌حساب می‌آید که در معاملات دو‌سه‌سال اخیر کم‌سابقه بوده است؛ این اختلاف ۳۵درصدی می‌تواند حاصل فروش زیر قیمت تعداد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی در منطقه۲۲ تهران باشد که خواه‌ناخواه بر قیمت معاملاتی این منطقه و به‌تدریج سایر مناطق اثرگذار خواهد بود.

تکرار تورم در بازار اجاره‌

در شرایطی که بازار مسکن شهر تهران بعد از چندبار واکنش به میانگین قیمت ۳۰میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای مسکونی، به شرایط نسبتا با ثباتی رسیده و کاهش نسبی قیمت را نیز آغاز کرده است، اما تخلیه تورم این بازار در بازار اجاره همچنان ادامه دارد و در اردیبهشت‌ماه به رشد ۳۲.۶درصدی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و افزایش ۳۶.۳درصدی این شاخص در کل مناطق شهری منجر شده است.

گزارش‌های میدانی از بازار مسکن شهر تهران و دفاتر مشاوران املاک حاکی از این است که باوجود مصوبه قانونی ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره در دوره کرونا و همچنین تعیین سقف قیمت ۲۵درصدی برای افزایش نرخ در این قراردادها، قیمت بازار اجاره در حال متناسب‌سازی با تورم بازار مسکن است و به همین دلیل فایل‌های تازه‌وارد بازار در مقایسه با سال قبل حتی بیش از ۱۰۰رشد قیمت داشته‌اند. این مسئله، گرچه به فشاری بی‌سابقه به قشر اجاره‌نشین منجر شده، اما ازنظر مالکان و براساس رسوم بازار سنتی اجاره در ایران برای تعیین قیمت اجاره براساس ارزش واحد مسکونی، اتفاقی ناگزیر و مجاز محسوب می‌شود.

طبق اظهارنظر برخی مشاوران املاک تهران، فعلا نسبت رهن کامل در بازار اجاره تهران نسبت به ارزش آپارتمان حداقل یک به ۶ است و درصورت راکد شدن بازار مسکن، احتمال تکرار تورم سنگین در بازار اجاره وجود ندارد؛ چراکه با نرخ‌های فعلی تقریبا کل تورم سه‌ساله مسکن در بازار اجاره تخلیه شده است.

منبع: همشهری

70