معادله سه مجهولی تورم مسکن ۱۴۰۰
کارنامه «قیمت مسکن ۱۴۰۰» روز گذشته معلوم شد اما این صورت‌وضعیت حاوی سه مجهول است.
تورم مسکن پایتخت در آخرین ماه پارسال، رفتار کاملا متفاوت از «معدل یازده ماه اول» بروز داد؛ به‌طوری‌که میانگین قیمت آپارتمان، رشد ماهانه ۶ درصد را ثبت کرد که ۶ برابر میانگین رشد ماه‌های قبل بود. بررسیها درباره چرایی این اتفاق، دو علت را توضیح می‌دهد. تورم سالانه مسکن نیز معمای «فاز بازار ملک در سالی که گذشت» را توضیح می‌دهد. سال گذشته چهار بازار با کاهش بازدهی روبه‌رو شدند؛ اما مسکن به یک علت اول شد.
رصد تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در ماه پایانی سال گذشته-اسفند 1400- دربردارنده سه معمای مهم است. روایت رسمی تحولات بازار مسکن پایتخت در اسفند گذشته در حالی کارنامه یکساله بازار معاملات آپارتمان‌‌های مسکونی در شهر تهران را تکمیل کرده است که رکورد بالاترین تورم ماهانه ملکی در میان همه ماه‌های سال 1400 در این ماه شکسته شد. تحولات بازار معاملات مسکن پایتخت در اسفند سه معما از بابت علت رفتار متفاوت بازار در اسفند، تایید قرار داشتن بازار مسکن 1400 در فاز پساجهش و همچنین معادله ارتباط بازدهی بازار مسکن با سایر بازار دارایی‌‌ها را مطرح می‌کند.
براساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در اسفند 1400 به 35 میلیون و 120 هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل 2/ 6 درصد ودر مقایسه با ماه مشابه سال قبل 16 درصد افزایش یافته است. میانگین قیمت مسکن پایتخت در سال 1400 معادل 31میلیون‌و400هزار تومان بود و بازار مسکن در سال جدید با سطح متوسط قیمت 35میلیون‌و100هزار‌تومان آغاز به کار کرد. تعداد معاملات خرید مسکن در اسفندماه 6هزار و 834 فقره بوده است که این میزان در مقایسه با ماه قبل-بهمن 1400- حدود 20 درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل حدود 30 درصد رشد داشته است.
معمای اول؛ مسیر متفاوت «تورم» و «معاملات»
شرایط اسفندماه بازار معاملات مسکن، سه معما یا سه پرسش اساسی را ایجاد کرده است. معمای اول مربوط به رفتار متفاوت بازار ملک در اسفند و ثبت بالاترین رکورد تورم ماهانه در این ماه در کنار ریزش شدید حجم معاملات مسکن است. تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در این ماه مسیری کاملا متفاوت از یکدیگر را در پیش گرفته و طی کردند. معمای اول در واقع این سوال را ایجاد کرده است که چرا در شرایطی که حجم معاملات مسکن اسفند در مقایسه با ماه قبل 20 درصد ریزش کرد تورم ماهانه شدید 2/ 6 درصدی به ثبت رسیده است؟
بررسیها از شناسایی دو علت مهم در بروز این رویداد خبر می‌دهد. علت اول یک دلیل سنتی و علت دوم ناشی از اثر یک متغیر برون‌زا بر رفتار بازار مسکن اسفند و فعالان آن است. معمولا در همه سال‌ها به دلیل قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی شب عید تورم ماهانه مسکن در اسفند بیشتر از بهمن است. این موضوع از انتظار طرفین انجام معاملات مسکن اعم از خریدار و فروشنده برای بروز تورم در بازار مسکن در سال بعد و افزایش قیمت‌‌ها به دلیل فرارسیدن سال جدید، نشات می‌گیرد. در واقع به‌طور سنتی هر سال در اسفند انتظار طرفین معاملات به این سمت می‌‌رود که در سال جدید به دلیل بروز تورم ملکی، سطح قیمت‌‌ها افزایش می‌‌یابد. همین موضوع منجر به ثبت تورم ماهانه بالاتر در اسفند می‌شود.
با این حال، انتظار سنتی برای افزایش قیمت‌‌ها در سال جدید به تنهایی منجر به رشد 2/ 6 درصدی قیمت مسکن در اسفند نسبت به بهمن 1400 نشده است. بلکه اسفند امسال یک متغیر برون‌زا موثر بر تحولات بازار مسکن، در ثبت رکورد بالاترین تورم ماهانه سال 1400 در این ماه دخالت داشته است. پمپاژ خبرهای مثبت درباره قریب‌‌الوقوع بودن حصول توافق و احیای برجام در زمستان سال جاری موجب کاهش ریسک‌‌های غیراقتصادی و اثرگذاری بر سطح قیمت‌‌ها در سایر بازارهای دارایی شد. تحت تاثیر این رویداد از آنجا که افت قیمت در سایر بازارها تجربه شد، احتمال نزدیک بودن توافق، ریسک سرمایه‌‌گذاری در سایر بازارها را افزایش داد؛ همین موضوع منجر به افزایش جذابیت سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن شده و بخشی از سرمایه‌‌گذاران به این بازار ورود کردند. از سوی دیگر به دلیل طولانی شدن روند توافق و عدم انجام آن در اسفند، بخشی از صاحبان سرمایه که نگران برخورد با تورم ملکی در سال بعد بودند، سرمایه خود را وارد بازار مسکن کردند.
معمای دوم؛ پساجهش بود یا نبود؟
ثبت تورم ماهانه بالا یعنی رشد 2/ 6 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در ماه پایانی 1400، این سوال را ایجاد کرده است که چرا با وجود آنکه تصور می‌شد بازار مسکن سال گذشته در فاز پساجهش و توقف تورم شدید قرار گرفته است، بالاترین رکورد تورم ماهانه مسکن بین همه ماه‌های 1400 در این ماه ثبت شد؟
در واقع ثبت تورم ماهانه شدید 2/ 6 درصدی این سوال را ایجاد کرد که آیا واقعا سال 1400 سال پساجهش بود یا نبود؟ برای پاسخ به این معما، روند تورم یکساله و بازدهی سالانه بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت.
روند بازدهی مسکن در 5 سال منتهی به پایان 1400 نشان می‌دهد اگرچه رکورد بالاترین تورم ماهانه در بازار مسکن شهر تهران در اسفند با ثبت رشد 2/ 6 درصدی قیمت فروش آپارتمان‌‌ها در این ماه شکسته شد، اما مسیر رفت و برگشتی بازدهی، فاز پساجهش ملکی در 1400 را تایید می‌کند.
بازدهی مسکن که در سال 96 یعنی یک‌سال قبل از شروع دوره اخیر جهش قیمت مسکن معادل 24 درصد بود، در سال اول جهش قیمت یعنی در سال 97 به 95 درصد رسید. این میزان در سال 98 به 42 درصد و به‌طور مجدد در سال 99 به 94 درصد رسید. اما بازدهی در سال 1400 کاهش یافت و به 16 درصد رسید. ثبت کمترین بازدهی و تورم در این دوره 5 ساله نشان‌دهنده قرارگیری بازار در فازپساجهش است.
بررسی تورم سالانه مسکن در این دوره 5 ساله نیز این موضوع را تایید می‌کند. تورم سالانه مسکن که در سال 96 (سال قبل از شروع جهش در بازار مسکن) برابر 6/ 10 درصد بود در سال 97 (سال شروع جهش) به 70 درصد رسید. این میزان در سال 98 معادل 62 درصد و در سال 99 برابر 90 درصد بود. اما در سال 1400 این میزان تورم معادل 6/ 31 درصد بود. این میزان کمترین تورم سالانه مسکن از زمان شروع جهش قیمت تاکنون است و در حالی معادل 6/ 31 درصد برآورد می‌شود که در سال قبل در قله 90 درصدی قرار داشته است. مسیر رفت و برگشت تورم ملکی در 5 سال اخیر و ثبت کمترین تورم در سال گذشته نشان‌دهنده اتمام دوره جهش ملکی در سال 1400 و قرارگرفتن در دوره پساجهش است. اما ممکن است این سوال ایجاد شود که چرا با وجود آنکه به لحاظ تورم و نرخ رشد قیمت، بازار در فازپساجهش قرار دارد قیمت اسمی مسکن رشد کرده است؟ درپاسخ به این سوال می‌توان به چربی‌‌سوزی متفاوت بازار مسکن در سال گذشته اشاره کرد. اگرچه قیمت اسمی مسکن در سال گذشته 16 درصد رشد کرده اما بررسیها نشان می‌دهد قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی)، در سال 1400 با افت 7/ 18 درصدی همراه شده است. در الگوهای مربوط به جهش و پساجهش ملکی، فاز پساجهش معمولا یا با کاهش قیمت اسمی همراه است یا با کاهش قیمت واقعی. هر چند در سه ماه نامتوالی از سال گذشته نیز کاهش قیمت اسمی تجربه شد. در کل سال نیز قیمت واقعی مسکن نزدیک به 19 درصد کاهش یافت. از این رو قرارگرفتن بازار مسکن در سال گذشته در فازپساجهش تایید می‌شود.
معمای سوم؛ وضعیت متفاوت مسکن
سومین معمای مطرح در ارتباط با تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران مربوط به وضعیت متفاوت این بازار با سایر بازارهای دارایی در سال گذشته است. سوال مهمی که در این باره مطرح است آن است که چرا بازار معاملات مسکن در سال گذشته رتبه اول بالاترین بازدهی را به خود اختصاص داد و در حالی که بازدهی در سایر بازارها به‌شدت افت کرد، افت بازدهی مسکن کمتر بوده است؟
بازدهی بازارها در سال گذشته نشان می‌دهد در این سال بیشترین میزان بازدهی متعلق به بخش مسکن بوده است. بازدهی مسکن در سال 1400 در حالی 16 درصد بوده است که این میزان در بازار معاملات سهام 3 درصد، بازار دلار 6 درصد و بازار سکه 12 درصد بوده است. این در حالی است که بازار مسکن نیز در فازپساجهش قرار گرفته است اما عملا بازدهی و تورم در این بازار بیشتر از سایر بازارها بوده است.
علت این موضوع آن است که جهش قیمت ابتدا در سایر بازار دارایی‌‌ها مانند بازار معاملات سهام، بازار ارز، سکه و... شروع شد و این جهش قیمتی به‌طور نسبی دیرتر به بازار مسکن رسید. از آنجا که این بازارها زودتر وارد فاز جهش شده‌‌اند به‌طور طبیعی برگشت از اضافه‌‌پرش، تخلیه حباب و کاهش هیجان در آنها نیز زودتر از بازار مسکن خواهد بود. در سال 97 یعنی سال اول رشد قیمت در بازارهای دارایی، مسکن رتبه سوم بالاترین بازدهی، در سال 98 رتبه دوم و در سال 99 نیز رتبه سوم را داشت در حالی که در سال 1400 رتبه اول بالاترین بازدهی به این بازار رسید. در واقع شروع زودتر رشد قیمت و هیجان رشد در بازارهای موازی مسکن باعث شده است که ریزش قیمت‌‌ها در بازارهای موازی در مقطع زمانی حاضر نیز شدیدتر، محسوس‌‌تر و سریع‌تر از بازار مسکن باشد. همان‌گونه که در ابتدا این هیجانات نسبت به بازار مسکن شدیدتر، محسوس‌‌تر و سریع‌تر رخ داد و با فاصله زمانی به بازار مسکن رسید.
بررسیها نشان می‌دهد، از ابتدای 96 تا پایان 1400 بازدهی بورس یا شاخص قیمت‌‌ها در بازار سهام 18 برابر؛ در بازار سکه 10 برابر، در بازار ارز 3/ 7 برابر و در بازار مسکن 8/ 7 برابر شد.
آینده بازار ملک
بررسیها حاکی است بازار مسکن در سال 1400 کاملا تحت تاثیر وضعیت ریسک غیراقتصادی قرار داشت و در سال 1401 نیز این عامل بازیگردان اصلی بازار خواهد بود. در صورتی که در سال 1401 توافق حاصل شود کاهش ریسک‌‌های غیراقتصادی و از جمله کاهش نرخ ارز که تغییرات آن به‌طور سنتی با تغییرات قیمت در بازار مسکن در ارتباط است می‌تواند منجر به کاهش قیمت واقعی و حتی قیمت اسمی مسکن شود.
