دغدغه اول تهرانی ها؛ مسکن

«مسکن»، اولین مساله شهروندان است؛ به‌طوری‌که «سطح پایین درآمد» و «تورم عمومی» در رده‌های بعدی قرار گرفته است. بررسی‌ها درباره «دغدغه اول تهرانی‌ها» نشان می‌دهد، «وزن اجاره‌بها در سبد هزینه ماهانه» به رقم سنگین‌تری افزایش یافته است.

وضعیت فعلی مسکن خانوارها، «اجاره بها» را به مهم‌ترین دغدغه اقتصادی شهروندان تهرانی تبدیل کرده است. این موضوع در برآورد‌های ما و داده‌های ارائه شده در گزارش مربوط به نتایج یک «نظرسنجی» جدید، صحت سنجی شد.

برآورد‌های ما و نتایج تازه‌ترین نظرسنجی انجام شده درباره «دغدغه‌های اقتصادی شهروندان تهران» نشان می‌دهد، بیشترین سهم از درآمد خانوار‌های تهرانی هم اکنون صرف پرداخت هزینه تامین مسکن از ناحیه «اجاره بها» می‌شود.

سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوار‌های تهرانی در حالی هم اکنون به طور متوسط به بیش از ۵۰‌درصد رسیده است که تازه‌ترین برآورد‌های ما نشان می‌دهد، به طور متوسط شهروندان تهرانی در هر ماه رقمی حول و حوش ۱۵ میلیون تومان به عنوان اجاره بهای ماهانه پرداخت می‌کنند. این سطح متوسط اجاره بهای پرداختی خانوار‌های تهرانی در یک ماه، براساس اطلاعات قیمتی درج شده در فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره پاییز ۱۴۰۲ شهر تهران برای یک واحد مسکونی معمولی با مساحت حدود ۶۰ مترمربع (براساس فرمول محاسبه کل اجاره بها به صورت اجاره ماهانه)، برآورد شده است.

برآورد‌ها نشان می‌دهد هم اکنون میانگین اجاره بهای ماهانه یک واحد معمولی و متوسط در مناطق میانی شهر تهران به حول و حوش مترمربعی ۲۴۰ تا ۲۵۰‌هزار تومان رسیده است. این در حالی است که نتایج یک نظرسنجی جدید نیز نشان می‌دهد حقوق و دستمزد ماهانه بیش از ۵۰‌درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، به عنوان جامعه آماری نماینده خانوار‌های تهرانی در ماه کمتر از ۱۶ میلیون تومان است. در این نظرسنجی که با عنوان «اولویت‌های اقتصادی مردم تهران» از سوی مرکز افکارسنجی سرمایه وابسته به سازمان بورس و اوراق بهادار منتشر شده است، بیشترین سهم مربوط به اولین اولویت اقتصادی خانوار‌های ساکن پایتخت، مربوط به «مسکن» است.

در حالی که پیش‌تر، در گزارش‌های مختلف از افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار‌ها خبر داده و تحلیل‌هایی در این زمینه منتشر کرده بودیم، به تازگی این مرکز افکارسنجی در یک نظرسنجی از حدود ۴۰۰ نفر از شهروندان ساکن در پایتخت، اولویت‌های اقتصادی آن‌ها را مورد پرسش قرار داده است.

در این نظرسنجی که به طور دقیق، ۳۸۴ نفر از ساکنان شهر تهران در گروه‌های درآمدی مختلف مورد پرسش قرار گرفته اند، ۲۵.۵‌درصد از شرکت‌کنندگان که می‌توان از آن‌ها به عنوان جامعه آماری نماینده شهروندان پایتخت نام برد، اولین اولویت و دغدغه اقتصادی خود را «تامین مسکن» اعلام کرده اند. این موضوع به این معناست که مسکن و هزینه تامین آن هم‌اکنون به مهم‌ترین اولویت اقتصادی طیف گسترده‌ای از ساکنان تهران تبدیل شده است. داده‌های گزارش مربوط به نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد، کمتر از ۵۱‌درصد (۵۰.۶ درصد) از شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی درآمد ماهانه زیر ۱۶ میلیون تومان دارند. ۵۸.۱‌درصد از شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی، عضو خانواده ۳ الی ۴ نفره و ۲۶.۳‌درصد خانواده یک الی ۲ نفره هستند.

داده‌های این نظرسنجی همچنین نشان می‌دهد، بعد از مسکن، «حقوق و دستمزد» و «تورم عمومی» به عنوان دومین و سومین دغدغه اقتصادی خانوار‌ها در اولویت‌های اقتصادی مردم تهران قرار گرفته اند. حقوق و دستمزد با ۱۵.۲‌درصد و تورم عمومی با ۱۳.۴‌درصد بعد از مسکن اولویت‌های اقتصادی خانوار‌ها معرفی شده اند. این موضوع نشان می‌دهد، مسکن در فهرست دغدغه‌های اقتصادی خانوار‌های ساکن تهران، بالاترین سهم را به خود اختصاص داده است. اگرچه جامعه آماری این نظرسنجی، حدود ۴۰۰ نفر از ساکنان شهر تهران است، اما می‌توان این جامعه آماری را که به لحاظ سطح درآمد، تعداد نفرات خانوار و... به صورت متنوع و فراگیر انتخاب شده اند را نماینده شهروندان تهرانی دانست. نکته قابل تامل در این گزارش آن است که ۶‌درصد از افراد شرکت کننده در این نظرسنجی اولین دغدغه یا اولویت اقتصادی خود را «خودرو» و تنها ۵.۷‌درصد از این افراد اولویت اقتصادی خود را وضعیت «قیمت ارز» اعلام کرده اند.

«اجاره بها»؛ دغدغه اول

وضعیت مربوط به اقتصاد مسکن خانوار‌ها حاکی از آن است که عمده دغدغه اقتصادی شهروندان پایتخت در حوزه مسکن مربوط به بازار اجاره و موضوع اجاره بهاست. علاوه بر میانگین ۱۵ میلیون تومانی اجاره بهای پرداختی خانوار‌های مستاجر در شهر تهران برای یک مسکن کوچک متراژ معمولی در مناطق متوسط شهر و آنچه در خصوص وضعیت حقوق و درآمد خانوار‌های تهرانی در این نظرسنجی به آن اشاره شد، یک موضوع مهم دیگر در این زمینه قابل اشاره است.

نکته مهم آن است که از حدود ۵ سال اخیر یعنی از زمان شروع جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، بخش قابل‌توجهی از زوج‌های جوان و خانه اولی که پیش از شروع جهش با اتکا به تسهیلات مسکن و پس انداز‌های خود قادر به خرید مسکن بودند، استطاعت ورود به بازار مسکن را از دست داده و عملا از این بازار به حاشیه رانده شدند. عمده این خانوار‌ها به ناچار وارد بازار اجاره شدند و از ناحیه این تقاضا‌ها که پیش‌تر به بازار خرید خانه اول وارد می‌شد، فشار بر بازار اجاره افزایش یافت.

این در حالی است که علاوه بر نتایج این نظرسنجی، گزارش‌های تحلیلی ما طی دو سال اخیر  و همچنین «وضعیت هزینه‌های اقتصادی خانوارها» بر مبنای آمار‌های رسمی وزارت رفاه و مرکز آمار ایران منتشر شد، نشان داد که به شکل هشدارآمیز سهم اجاره‌بهای مسکن در سبد هزینه خانوار‌ها افزایش یافته و در تهران به بیش از ۵۰‌درصد و در کشور به مرز ۴۰‌درصد رسیده است؛ این در حالی است که سطح مطلوب هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار‌ها براساس استاندارد‌ها حداکثر ۳۰‌درصد است.

۶ راهکار کاهش فشار مسکن

در حالی که اولین سوال نظرسنجی صورت گرفته از سوی مرکز افکارسنجی سرمایه نشان داد تامین مسکن با بیش از ۲۵‌درصد آرا، مهم‌ترین دغدغه و اولویت اقتصادی خانوار‌های شهر تهران است، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، با اشاره به علت تبدیل شدن مسکن به اولویت اقتصادی خانوار‌های تهرانی، ۶ راهکار کاهش فشار مسکن بر خانوار‌ها را معرفی کرد.

علی فرنام، مدرس دانشگاه و مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس در این باره گفت: مهم‌ترین دلیلی که باعث شده است خانوار‌های تهرانی، مسکن را به عنوان اولین دغدغه اقتصادی خود معرفی کنند به افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار‌ها مربوط می‌شود که این میزان در پایتخت (براساس آمار‌های مربوط به سال ۱۴۰۱)، به بیش از ۵۰‌درصد رسیده است و در کشور به طور متوسط حول و حوش ۳۹‌درصد است.

وی، مثلث «کاهش قدرت خرید مسکن»، «رشد تقاضای غیرمصرفی به‌خصوص سفته بازی ملکی در سال‌های اخیر» و «کاهش تولید مسکن به واسطه رکود ساختمانی» را سه علت موثر افزایش فشار مضاعف به خانوار‌ها در بخش مسکن به‌خصوص در بازار اجاره اعلام کرد. فرنام توضیح داد: در دهه ۹۰ به واسطه مسدود بودن امکان رشد اقتصادی موثر و مطلوب، درآمد واقعی خانوار‌ها از تورم جا ماند. همین موضوع منجر به انباشت تقاضا در بخش مسکن و فشار مضاعف بر بازار اجاره شد. برآیند این نیرو‌ها در کنار تورم عمومی بالا به انضمام کاهش تولید مسکن به واسطه رکود ساختمانی، منجر به تشدید ضعف قدرت خرید در بخش مسکن و ورود تقاضای بیشتر به بازار اجاره شد. به طوری که خانوار‌هایی که در گذشته با اتکا به پس انداز‌های خود و همچنین تسهیلات بانکی مسکن، قادر به خرید خانه بودند، عملا استطاعت خود در بازار مسکن ملکی را از دست داده و به ناچار راهی بازار اجاره شدند.

این موضوع فشار سنگین بر بخش استیجار را رقم زد. این در حالی است که از سوی دیگر هم هیچ اقدام و برنامه ریزی درست وکارآمدی در حوزه مسکن کم درآمد‌ها به منظور دسترسی آن‌ها به مسکن استطاعت پذیر صورت نگرفت و هر طرح وبرنامه‌ای در بخش مسکن اجرا شد در نهایت به طیف کم درآمد اصابت نکرد.

مدیر گروه عمران وشهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین بی توجهی به مباحث آمایش سرزمین را از دیگر عوامل فشار مضاعف در حوزه مسکن به‌خصوص بازار استیجار برشمرد و گفت: لازم است رانت فضایی توسعه برای مناطقی که اولویت توسعه هستند ایجاد شود؛ مناطقی که به‌رغم سیاست‌های آمایش سرزمین و به‌رغم آنکه به دلیل ویژگی‌های خاص از بابت امکان جذب جمعیت باید در اولویت توسعه قرار بگیرند، اما هم اکنون به کانون‌های مهاجرفرست و دفع جمعیت تبدیل شده اند. در حالی که با توزیع مناسب خدمات و ایجاد زمینه‌های اشتغال در این مناطق می‌توان به تمرکززدایی از کلان‌شهر‌هایی مانند تهران که هم اکنون با معضل تامین مسکن و فشار اجاره نشینی مواجه هستند، کمک کرد. چرا که تمرکز جمعیتی در تهران وکلان‌شهر‌ها خود تشدید کننده فشار بر خانوار‌ها در بخش مسکن است.

وی در نهایت راهکار‌های کاهش فشار هزینه‌ای در بخش مسکن را در ۶ مورد اصلی بیان کرد. به گفته وی در وهله اول لازم است «قدرت خرید مسکن» افزایش یافته و ترمیم شود. مهم‌ترین مسیر برای دستیابی به این هدف نیز از سوی وی، رشد درآمد واقعی خانوار‌ها از مسیر رشد اقتصادی مطلوب و مستمر عنوان شد.

فرنام دومین راهکار را «کنترل سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن» عنوان کرد و گفت: در این زمینه لازم است سیاست‌های مالیاتی در بخش مسکن مورد بازنگری جدی قرار گرفته و سیاست‌های موثر در این زمینه اجرایی شود.

وی افزود: در وهله سوم لازم است برنامه ریزی موثر وعملیاتی برای ساخت وعرضه «مسکن استیجاری» به منظور حمایت از گروه‌های کم درآمد از مسیر راه اندازی بازار اجاره داری حرفه‌ای انجام شود. «برنامه ریزی عملیاتی برای تامین مسکن گروه‌های کم درآمد» از مسیر اعمال سیاست‌های موثر حمایتی مانند بانک پذیر کردن و ایجاد امکان و قابلیت دریافت تسهیلات برای نوسازی وبهسازی مسکن‌های فرسوده و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی از دیگر راهکار‌های کاهش فشار در بخش مسکن از سوی وی عنوان شد.

فرنام افزود: همچنین اقداماتی مانند «برنامه ریزی همه‌جانبه وچند بعدی در حوزه مسکن»، «بازنگری طرح جامع مسکن و طراحی و اجرای طرح‌های تامین مسکن براساس ویژگی‌های اجتماعی، اقتصادی، آمایشی، شهرسازی و...» در مناطق و کانون‌های نیازمند به تامین مسکن، ضرورت دارد. وی تاکید کرد: برنامه‌های تامین مسکن باید پاسخ‌هایی متناسب و متناظر با این ویژگی‌ها و مخاطبان این طرح‌ها را تامین کنند و به هیچ وجه نسخه‌های تک راهبردی و ساده سازی شده در نهایت نمی‌تواند پاسخی مناسب برای مشکلات و معضل‌های ایجاد شده در نتیجه تشدید بحران مسکن در شهر‌ها و مناطق مختلف کشور ارائه دهد.