بی توجهی خریداران ایرانی به قوانین ملکی ترکیه

کاهش بی‌سابقه ارزش «لیر» ترکیه در مقابل سایر ارزهای خارجی و قرارگرفتن در لیست خاکستری اف‌ای‌تی‌اف در روزهای گذشته، این کشور را در آستانه یک بحران اقتصادی قرار داده است و به تبع آن شایعاتی درباره سرمایه‌گذاری ایرانیان در ترکیه به وجود آمده است. آیا اقامت‌های آنها باطل می‌شود؟ حساب‌هایشان بسته می‌شود؟ یا اینکه می‌توانند املاکشان را بفروشند و سرمایه‌هایشان را از بانک‌های ترکیه خارج کنند؟
کشورهای همسایه مانند امارات، ترکیه و گرجستان، به‌ دلیل نزدیکی جغرافیایی و شرایط سرمایه‌گذاری مناسب به مقصد اصلی ایرانیان تبدیل شده‌اند، ولی با توجه به تحریم‌های گسترده ایالات متحده، مشکلات زیادی برای هم‌وطنانمان در این کشورها به وجود آمده است؛ برای مثال کشور امارات در سال‌های اخیر با تبعیت از تحریم‌های آمریکا حساب‌های بانکی هم‌وطنانمان را مسدود کرد و کسانی که در آنجا اقامت داشتند برای تمدید اقامت‌های خود به مشکل برخوردند و مجبور به مهاجرت به کشور دیگری شدند. مانند همین اتفاق در کشور گرجستان هم برای ایرانیان به وجود آمد. تمام این مشکلات می‌توانست دلیلی شود تا این سرمایه‌ها جذب کشورمان شود و بخش عظیمی از مشکلات اقتصادی را حل کند اما به‌ دلیل سوءمدیریت در این بخش و عدم ثبات در اقتصاد و تضمین امنیت سرمایه فقط مسیر این سرمایه‌های سرگردان عوض شده و از کشوری به کشور دیگر منتقل می‌شوند. با توجه به افزایش حجم مبادلات ایران و ترکیه و قوانین تشویقی که دولت ترکیه برای سرمایه‌گذاران خارجی در نظر گرفته است، همچنین عدم نیاز به وجود ویزا برای سفر به این کشور، در سال‌های اخیر ترکیه به مهم‌ترین مقصد ایرانیان برای مهاجرت تبدیل شده است، به‌ طوری ‌که بنا بر آمار غیررسمی تعداد ایرانیان مقیم ترکیه بین 400 تا 500 هزار نفر تخمین زده شده است.

تنبیه یا تشویق
بعد از وضع قوانین تشویقی دولت ترکیه در سال 2018 در راستای سرمایه‌گذاری، ایرانیان زیادی سرمایه‌های خود را به این کشور انتقال دادند. به گفته مجتبی یوسفی، عضو هیئت‌رئیسه مجلس از سال 97 تا 99، هفت میلیارد دلار ازر از کشور بابت خرید ملک در ترکیه خارج شده است. به تازگی مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، هشدار داده است: مردم نباید فریب تبلیغات خرید خانه در کشور ترکیه و قبرس را بخورند؛ چراکه این کشورها به‌راحتی اقامت یا سند رسمی را به خریداران نمی‌دهند و بارها پیش آمده که این کشورها به بهانه‌های مختلف از دادن اقامت امتناع کرده‌اند و قوانین با تغییر مسئولان این کشورها تغییر کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که ایرانیان در سال 2018 میلادی 3652 واحد مسکونی، در سال 2019 میلادی 5423 واحد مسکونی، در سال 2020 میلادی 7189 واحد مسکونی و در سال 2021 در هشت ماه ابتدایی سال 4600 واحد مسکونی خریداری کرده‌اند که نسبت به دوره مشابه در سال گذشته 21 درصد افزایش داشته است و با نگاه به آمار قبل از سال 2018 این آمار در محدوده سالی 600 تا 700 واحد مسکونی بوده است. این نشان می‌دهد قوانین تشویقی دولت ترکیه برای سرمایه‌گذاران بسیار جذاب بوده است.
قبل از سال 2018 به کسانی که در این کشور ملک خریداری می‌کردند، فقط اقامت کوتاه‌مدت یک‌ساله یا دوساله داده می‌شد که اگر در طول اقامتشان مشکل قضائی برایشان به وجود نمی‌آمد و می‌توانستند آن را تمدید کنند. قوانین تشویقی که در سال 2018 تصویب شد این امتیاز را به سرمایه‌گذاران می‌داد که با خرید ملکی به ارزش حداقل 250 هزار دلار بتوانند تابعیت کشور ترکیه را هم کسب کنند؛ ازاین‌رو با نگاه به آمار خرید ملک از بعد تصویب این قانون متوجه می‌شویم که یکی از اهداف ایرانیان برای خرید ملک در ترکیه کسب پاسپورت و حق شهروندی این کشور بوده است.

حاشیه‌ها و سؤال‌های بی‌جواب
اخبار، هشدارها و شایعات درباره تهدید سرمایه ایرانیان در ترکیه تا چه حد واقعی است؟ کسانی که خرید ملک انجام می‌دهند و این خرید کمتر از مبلغ 250 هزار دلار است، نمی‌توانند حق شهروندی ترکیه را دریافت کنند و فقط اقامت موقت دریافت می‌کنند که بنا به تغییر قوانین، این اقامت‌ها می‌تواند تمدید نشود. طبق قانون 5091 تابعیت ترکیه، کسانی که ملکی به ارزش 250 هزار دلار خریداری می‌کنند می‌توانند تابعیت این کشور را دریافت کنند و با تغییر قوانین یا شرایط سیاسی، امکان لغو تابعیت آنها وجود ندارد، البته با شرط اینکه بعد از خرید ملک و گرفتن تابعیت، حق فروش ملک را به مدت سه سال نخواهید داشت. یکی دیگر از شایعاتی که در این روزها نگرانی‌هایی برای سرمایه‌گذاران ایرانی در ترکیه به وجود آورده این است که آنها نمی‌توانند ملک خود را به خارجی‌ها بفروشند و فقط باید به شهروندان ترکیه بفروشند و این باعث شده در زمان فروش متحمل ضررهای زیادی شوند. قانون 5091 تابعیت ترکیه در تاریخ 19سپتامبر سال 2018 تصویب شده است. از سوی دیگر برای دریافت حق شهروندی بین سه تا چهار ماه زمان برای کارهای اداری لازم است یعنی برای اینکه بتوانید بعد از گرفتن تابعیت ملک خود را بفروشید سه سال و چهار ماه باید از زمان خرید شما گذشته باشد و این یعنی هنوز از زمان تصویب این قانون، این سه سال و چهار ماه برای کسی پر نشده که بتواند ادعا کند قصد فروش ملک را داشته و نتوانسته انجامش دهد. با خواندن قوانین ترکیه متوجه می‌شویم که هیچ محدودیتی برای فروش ملک شما وجود ندارد.

چیزهایی که نمی‌دانیم
در این میان، آشنایی ناکامل ایرانیان با قوانین مالیاتی و ملکی ترکیه هم بر شایعات و مشکلات دامن زده است؛ برای مثال وقتی خانه‌ای به ارزش یک میلیون لیر در کشور ترکیه خریداری می‌کنید و یک‌ سال بعد ارزش ملک شما افزایش پیدا می‌کند باید بدانید که در زمان فروش باید 22 درصد مابه‌التفاوت خانه را به‌عنوان مالیات پرداخت کنید؛ یعنی اگر یک ملک یک میلیون لیری خریداری کرده‌اید و آن را 1.5 میلیون فروخته‌اید باید از سود 500 هزار لیری خود 22 درصد آن را به‌عنوان مالیات پرداخت کنید، ولی درصورتی‌که ملک را پنج سال بعد از خرید بفروشید لازم نیست مالیاتی پرداخت کنید. دیگر اینکه اگر خانه‌ای را به قصد دریافت شهروندی ترکیه خریده‌اید و موفق به کسب حق تابعیت شده‌اید، در زمان فروش اگر آن را به شخصی خارجی بفروشید، آن شخص نمی‌تواند تابعیت دریافت کند. به عبارتی طبق قوانین شما برای کسب تابعیت ترکیه، فقط باید از شهروندان ترک خانه خریداری کنید، ولی اگر آن شخص قصد دریافت تابعیت را نداشته باشد منعی برای فروش وجود ندارد.

ایرانیان ضرر کردند؟
دولت ترکیه برنامه منسجمی برای جذب سرمایه‌های خارجی در حوزه ملک تدارک دیده اما باید توجه کرد که ترکیه این برنامه را تنها برای ایرانیان در نظر نگرفته است، بلکه از تمامی کشورها حتی اروپا و آمریکا هم اقدام به خرید ملک در ترکیه کرده‌اند و در پنج سال گذشته آنها موفق شده‌اند بیش از 220 هزار واحد مسکونی را به خارجی‌ها بفروشند.
با نگاه به بازار ملک در ترکیه و پرس‌وجو از افرادی که در این چند سال ملک خریده‌اند متوجه شدیم همراه با کاهش ارزش پول در ترکیه تورم در بخش مسکن شتاب گرفته است؛ برای مثال اگر فردی یک سال پیش ملکی به ارزش 500 هزار لیر ترکیه خریداری کرده است، امروز ارزش ملکش 900 هزار لیر شده و از این بابت متضرر نشده است.

اف‌ای‌تی‌اف و تأثیر روی سرمایه‌گذاران ایرانی
از دلایلی که در دو سال اخیر ایرانیان در صدر لیست خریداران ملک در ترکیه بودند تحریم‌های بی‌سابقه ایالات متحده، کاهش ارزش پول ملی و بی‌ثباتی اقتصادی در کشور ماست؛ ازاین‌رو با توجه به کاهش ارزش پول کشور ترکیه در ماه‌های اخیر و بی‌ثباتی اقتصادی به‌وجودآمده و قرارگرفتن ترکیه در لیست خاکستری اف‌ای‌تی‌اف نگرانی‌های بیشتری برای سرمایه‌داران ایرانی به وجود آمده است.
ترکیه در سال ١٩٩١ و کمی پس از تشکیل گروه ویژه اقدام مالی، به عضویت این نهاد درآمد. در سال 2006 نظام پول‌شویی و تأمین مالی تروریسم ترکیه ارزیابی شد و در آن زمان ترکیه در 11 توصیه از 49 توصیه رتبه عدم اجرا را دریافت کرد و در لیست خاکستری قرار گرفت. در سال 2010 این کشور تعهد سطح بالای سیاسی داد که ایرادها را رفع کند و در سال 2013 این کشور قانون مبازره با تروریسم را تصویب کرد و در سال 2014 توانست از لیست خاکستری خارج شود. مجددا در گزارش سال 2019، گروه ویژه اقدام مالی تأکید کرد که نگرانی‌هایی جدی از نتیجه ارزیابی کارآمدی اجرای توصیه‌ها دارد. در این ماه ترکیه مجدد در لیست خاکستری اف‌ای‌تی‌اف قرار گرفت، هرچند مشخص شد مقامات ترکیه در اکتبر 2021 تعهد سیاسی سطح بالا دادند تا ایرادهای شناسایی‌شده را رفع کنند و کارآمدی خود را ارتقا دهند. قرارگرفتن ترکیه در لیست خاکستری اف‌ای‌تی‌اف یکی از دلایل مهم سقوط ارزش لیر است. این در حالی است که اکتبر سال 2007 هر یک یورو 1.67 لیر و در ژانویه 2008 هر یک یورو 1.14 لیر معامله می‌شد و امروز هر یک یورو 11.24 لیر معامله می‌شود و این باعث شده است خروج سرمایه از ترکیه شتاب بگیرد. نکته مهم این است که گروه اقدام مالی متوجه شده سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مستغلات ترکیه به‌شدت افزایش یافته، اما در سال‌های اخیر ترکیه به هیچ مورد مشکوکی برنخورده است. ازهمین‌رو گروه اقدام مالی از ترکیه خواسته مقررات‌ درنظرگرفته برای بخش مستغلات را رعایت کند. این مقررات شامل شناسایی مشتریان، نگهداری سوابق و گزارش موارد مشکوک است. رعایت این مقررات برای ایرانیان که یکی از مشتریان اصلی بازار ملک ترکیه هستند خبر خوبی نیست، زیرا با توجه به تحریم‌ها و وضعیت ایران در گروه ویژه اقدام مالی فروش ملک در این کشور ممکن است با سخت‌گیری بیشتر انجام شود و حتی امکان این وجود دارد که درصورتی‌که ترکیه از لیست خاکستری خارج شود، حساب‌های ایرانیان بسته شود یا حتی در هنگام فروش خانه و انتقال وجه با مشکل بزرگی روبه‌رو شوند. دلیل آن این است که ایران در لیست سیاه اف‌ای‌تی‌اف قرار دارد و عملا انتقال وجه به‌ دلیل تحریم‌ها از طریق سیستم بانکی و شفاف ممکن نیست و ترکیه برای خروج از این بحران مجبور است تن به این شفافیت بدهد.
حال باید دید ترکیه کماکان رویکرد قبلی را پیش گرفته و طی برنامه چندساله و طولانی تلاش خواهد کرد که از این لیست خارج شود یا با توجه به آثار احتمالی این موضوع ازجمله بر جذب سرمایه، اقدامات عاجل را انجام خواهد داد.

منبع: شرق

70