«ابربحران» مسکن در ایران؛ عرضه زمین راه حل است؟

این فرمان تاریخی که منجر به شکل‌گیری اولین نهاد سازندگی در جمهوری اسلامی شد، بر عرضه زمین به مردم و مستضعفان تأکید داشت.

ایشان با تأکید بر حق مسکن برای همه مردم، روشن‌ترین راهکار را در آن زمان ارایه دادند: «مشکل زمین باید حل شود و همه بندگان محروم خدا باید از این موهبت الهی استفاده کنند. همه محرومان باید خانه داشته باشند. هیچ کس در هیچ گوشه مملکت نباید از داشتن خانه محروم باشد. بر دولت اسلامی است که برای این مساله مهم چاره‌ای بیندیشد، و بر همه مردم است که در این مورد همکاری کنند.»

با گذشت ۴۶ سال، دولت‌های مختلف رویکرد‌های متفاوتی را در قبال مسکن در پیش گرفتند. برخی دخالت حداکثری و برخی دخالت حداقلی داشتند. اما این واقعیت تلخ همچنان پابرجاست که بحران مسکن نه تنها حل نشده، بلکه به «ابربحران» تبدیل شده است. شاخص‌های اقتصادی و آمار‌های تکان‌دهنده‌ای نظیر ۲۵ برابر شدن قیمت مسکن در کلان‌شهر طی یک دهه، کاهش ده درصدی نرخ مالکیت در سه دهه گذشته، انباشت تقاضا در این بازار و... گویای این وضعیت نابسامان است. همه اینها در حالی است که کارشناسان نیز تنها راه‌حل برون رفت حوزه مسکن از این شرایط را عرضه زمین به مردم می‌دانند و معتقدند زمین با سهم ۷۰ درصدی از قیمت نهایی مسکن می‌تواند قیمت در بازار مسکن را کنترل کند.

آمار تلخ بحران مسکن در ایران

امروز، ۴۶ سال پس از صدور فرمان تاریخی امام خمینی (ره)، بحران مسکن در ایران ابعاد گسترده‌تری یافته و به یک «ابربحران» تبدیل شده است.

نگاهی دقیق‌تر به آمار‌ها و شاخص‌ها، عمق این بحران را آشکار می‌سازد:

۱- شکاف عمیق عرضه و تقاضا

بر اساس برآورد‌های رسمی، سالانه به حداقل یک میلیون واحد مسکونی جدید در کشور نیاز است، اما در سال‌های اخیر تنها ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال ساخته شده است. این شکاف، منجر به کمبود انباشته حدود ۵ میلیون واحد مسکونی در کشور شده است.

۲- تورم افسارگسیخته مسکن

تورم مسکن در بهمن ماه ۱۴۰۳ به ۴۱ درصد رسید و رکورد ۱۳ سال اخیر خود را شکست. این در حالی است که تورم عمومی در همین مدت ۳۵.۳ درصد بوده است. به عبارت دیگر، قیمت مسکن حتی سریع‌تر از سایر کالا‌ها و خدمات افزایش یافته است. در ۱۰ سال گذشته، قیمت مسکن در کلان‌شهر‌ها بیش از ۲۵ برابر شده است. این افزایش قیمت، خانه‌دار شدن را برای بسیاری از اقشار جامعه، به خصوص جوانان و خانواده‌های کم‌درآمد به یک رویای دست نیافتنی تبدیل کرده است.

۳- فاجعه اجاره‌نشینی

تورم اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ رشد ۴۰.۸ درصدی را تجربه کرده است. به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک، در برخی مناطق تهران در ابتدای سال ۱۴۰۳، اجاره‌بها تا ۱۰۰ درصد نیز افزایش داشته است. در حال حاضر، یک خانواده متوسط شهری بین ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد ماهانه خود را صرف اجاره مسکن می‌کند. این در حالی است که طبق استاندارد‌های جهانی، این میزان نباید بیش از ۳۰ درصد درآمد خانوار باشد.

۴- سقوط نرخ مالکیت

آمار‌ها نشان می‌دهد میانگین حدود ۳۱ درصد از مردم ایران مستأجر هستند، اما این آمار در شهر تهران به ۵۱ درصد می‌رسد. یعنی بیش از نیمی از ساکنان پایتخت، مستأجر هستند و خانه‌ای از خود ندارند.

در دهه ۶۰ و ۷۰، نرخ مالکیت مسکن در ایران حدود ۸۰ درصد بود که این رقم اکنون به حدود ۷۰ درصد کاهش یافته است. کاهش نرخ مالکیت به معنای افزایش آسیب‌پذیری اقشار مختلف جامعه در برابر نوسانات بازار مسکن است.

۵- کوچک‌تر شدن خانه‌ها

به دلیل افزایش قیمت مسکن، میانگین متراژ واحد‌های مسکونی در حال کاهش است. در دهه ۶۰، میانگین متراژ واحد‌های مسکونی در تهران حدود ۱۲۰ متر بود که اکنون به کمتر از ۷۵ متر رسیده است.

همچنین پدیده‌هایی مانند «خانه‌های کوچک» (Tiny Houses) و واحد‌های ۳۰ تا ۴۰ متری در حال افزایش است که نشان‌دهنده تغییر الگوی مصرف مسکن به دلیل فشار‌های اقتصادی است.

۶- بحران حاشیه‌نشینی و سکونتگاه‌های غیررسمی

بر اساس آمار‌های رسمی، حدود ۱۱ میلیون نفر در ایران در حاشیه شهر‌ها و سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند. این افراد عمدتا به دلیل عدم توانایی در تأمین مسکن مناسب در داخل شهرها، به این مناطق روی آورده‌اند. حاشیه‌نشینی علاوه بر مشکلات کالبدی، منجر به بروز مسائل اجتماعی، امنیتی و بهداشتی متعددی شده است که هزینه‌های سنگینی را بر کشور تحمیل می‌کند.

با توجه به ابعاد گسترده بحران مسکن در ایران، کارشناسان معتقدند بازگشت به راهکار اصلی امام خمینی (ره) یعنی عرضه زمین به مردم، می‌تواند کلید حل این بحران باشد.

دلایل متعددی برای این ادعا وجود دارد:

۱- سهم بالای زمین در قیمت تمام شده مسکن

بر اساس برآوردها، زمین بین ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت تمام شده مسکن در کلان‌شهر‌ها را تشکیل می‌دهد. این بدان معناست که با کاهش یا حذف هزینه زمین، می‌توان قیمت مسکن را به‌طور چشمگیری کاهش داد. «اگر دولت بتواند زمین را به صورت رایگان یا با قیمت بسیار پایین در اختیار مردم قرار دهد، می‌توان امیدوار بود که قیمت تمام شده مسکن به میزان قابل توجهی کاهش یابد.»

۲- وجود زمین‌های کافی در کشور

بر خلاف تصور عمومی، کشور ایران با کمبود زمین مواجه نیست. بر اساس آمارها، در حال حاضر حدود ۲.۵ میلیون هکتار اراضی دولتی در کشور وجود دارد که بخش قابل توجهی از آن می‌تواند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار گیرد. علی احمدی، کارشناس شهرسازی می‌گوید: «در اطراف تمام شهر‌های بزرگ کشور، اراضی دولتی فراوانی وجود دارد که با تغییر کاربری و آماده‌سازی، می‌تواند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار گیرد. مشکل اصلی، نه کمبود زمین، بلکه نبود اراده جدی برای استفاده از این ظرفیت است.»

۳- تجربه موفق واگذاری زمین در دهه اول انقلاب

در دهه اول انقلاب، با اجرای سیاست واگذاری زمین‌های شهری به متقاضیان مسکن، نرخ مالکیت مسکن در ایران به بالای ۸۰ درصد رسید که یکی از بالاترین نرخ‌های مالکیت مسکن در جهان بود.

«در دهه ۶۰، با اجرای قانون زمین شهری و واگذاری اراضی دولتی به متقاضیان، بسیاری از خانواده‌های ایرانی صاحبخانه شدند. این تجربه موفق نشان می‌دهد که سیاست واگذاری زمین می‌تواند به افزایش نرخ مالکیت مسکن منجر شود.»

۴- مشارکت مردم در ساخت مسکن

یکی از مزایای مهم سیاست واگذاری زمین، مشارکت مردم در ساخت مسکن است. در این شیوه، دولت تنها زمین و خدمات زیربنایی را تأمین می‌کند و ساخت مسکن توسط خود مردم انجام می‌شود. «وقتی مردم خودشان در ساخت مسکن مشارکت می‌کنند، علاوه بر کاهش هزینه‌ها، کیفیت ساخت نیز افزایش می‌یابد. چرا که مردم برای خانه خودشان می‌سازند و طبیعتا بهتر از پیمانکاران و انبوه‌سازان، به کیفیت ساخت اهمیت می‌دهند.»

۵- کاهش هزینه‌های دولت

در شیوه واگذاری زمین، هزینه‌های دولت به مراتب کمتر از شیوه‌های مرسوم مانند مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن است. در این شیوه، دولت تنها زمین و خدمات زیربنایی را تأمین می‌کند و از ساخت مستقیم مسکن که هزینه‌بر است، اجتناب می‌کند. «تجربه طرح‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نشان داد که ساخت مستقیم مسکن توسط دولت، هزینه‌های هنگفتی را بر دولت تحمیل می‌کند. اما در شیوه واگذاری زمین، دولت می‌تواند با هزینه کمتر، تعداد بیشتری از خانوار‌ها را صاحب خانه کند.»

اکنون که حدود ۷ ماه از استقرار دولت چهاردهم می‌گذرد، هنوز برنامه مدونی برای حل بحران مسکن ارایه نشده است. این در حالی است که بر اساس پژوهش‌های اخیر و توصیه کارشناسان، بهترین راهکار برای حل بحران مسکن، بازگشت به همان راهکار اصلی امام خمینی (ره) یعنی عرضه زمین به مردم است. کارشناسان معتقدند که بهترین راه‌حل بحران مسکن در شرایط فعلی، بازگشت به همان راهکار اصلی امام (ره) یعنی واگذاری زمین به مردم و حمایت از ساخت مسکن توسط خود آنهاست.

با توجه به وجود زمین‌های کافی در کشور، دولت چهاردهم می‌تواند با اتخاذ این رویکرد، گامی اساسی در جهت حل بحران مسکن بردارد. در پایان باید گفت که ریشه بسیاری از مشکلات امروز در حوزه مسکن، عدم اجرای کامل فرمان تاریخی امام خمینی (ره) در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ است. فرمانی که در آن، راهکار اصلی حل مشکل مسکن، واگذاری زمین به مردم معرفی شده بود.

امروز پس از ۴۶ سال، با وجود تجربیات مختلف دولت‌ها در حوزه مسکن، به نظر می‌رسد که بازگشت به راهکار اصلی امام (ره) یعنی عرضه زمین به مردم، می‌تواند کلید حل ابربحران مسکن در کشور باشد. دولت چهاردهم که حدود ۷ ماه از استقرارش می‌گذرد، فرصت مناسبی دارد تا با الهام از فرمان تاریخی امام (ره) و با اتکا به پژوهش‌های به‌روز، راهکار عرضه زمین به مردم را در دستور کار قرار دهد و گامی بلند در جهت حل بحران مسکن بردارد.