آیا بازار مسکن وارد یک دوره رکود شده است؟

از سوی دیگر، آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن از دی ماه سال گذشته منتشر نشده و نهادهای متولی انتشار آمار (بانک مرکزی و مرکز آمار ایران) هم هیچ توضیحی در این باره نداده‌اند. با این حال مشاهدات میدانی نشان می‌دهد، خریداران و فروشندگان فعالی در بازار حضور ندارند و از تعداد معاملات هم در بنگاه‌ها در سطح پایتخت کاسته شده است. آیا بازار

مسکن وارد یک دوره رکود شده است؟

بازار مسکن تحت‌تاثیر بازارهای موازی از جمله نوسان‌های ارزی و سیاست‌های پولی کشور است. مدت‌هاست ارزش ریال در مقایسه با سایر ارزها از دست رفته و قدرت پولی ایران دچار افت شدید شده است. در حالی که مقامات دولتی این روزها مدام از کاهش تورم سخن می‌گویند، آمارها نشان می‌دهد، پایه پولی در یک ساله منتهی به پایان دی ماه ۱۴۰۱ حدود ۲۲۰ هزار میلیارد تومان افزایش یافته که با احتساب مانده اوراق مالی نزد بانک مرکزی بابت اجرای سیاست پولی و خالص توافقات باز خرید (که در واقع به بانک‌ها پرداخت شده) حدود ۱۶۵ هزار میلیارد تومان از این رقم توسط سیستم بانکی ایجاد شده است.

خالص بدهی دولت و شرکت‌های دولتی به بانک‌ها نیز طی این دوره یک ساله معادل ۱۳۵ هزار میلیارد تومان افزایش یافته و این یعنی دولت، عامل مسلط در کسری منابع بانک‌ها و در نهایت، دست‌درازی بانک‌ها به سمت بانک مرکزی و رشد پایه پولی است و این معنی را می‌دهد که تورم همچنان رو به افزایش است.

به این ترتیب، بازار مسکن چشم‌انداز صعودی دارد اما سوال این است که آیا همزمان با تورم، این بازار گرفتار رکود هم می شود؟ به‌نظر می‌رسد وضعیت تولید مسکن همانند سال گذشته است و در سال جدید البته ممکن است و می‌تواند این روند تداوم داشته باشد. فعلاً اتفاق جدیدی در بازار مسکن روی نداده است. البته تولید مسکن به عنوان یک کالای ملی که زیر ساخت زیست خانواده‌ها بستگی به آن دارد، مدت هاست دچار رکود است. عدم اطمینان انبوه‌سازان جهت سرمایه‌گذاری و تولید مسکن باعث برهم خوردن توازن عرضه و تقاضا شده است. همین موضوع، رکود بی‌سابقه‌ای را چه در تولید (سمت عرضه) و چه در سمت تقاضا به وجود آورده است. از سوی دیگر، بازار مسکن در شرایط کنونی به شدت تحت تاثیر تحولات و رخدادهای بیرونی است. این بدان معناست که گاهی یک خبر و رخداد یا یک توافق یا مذاکراتی همچون توافق با آژانس یا توافق با کشورهای عربی یا مذاکره برای احیای برجام می‌تواند بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن، طلا یا ارز را تحت‌تاثیر قرار دهد. از جمله اینکه بازار ارز در یک سال گذشته شاهد نوسان و جهش‌های متعدد بوده است؛ به‌طوری که نرخ دلار در سال گذشته حتی تا کانال ۶۰ هزار تومان هم پیشروی کرد اما متاثر از همان تحولات و رخدادهای بیرونی دوباره به سطوح قبلی بازگشت. بسیاری از بازارها، رفتار خود را با رفتار ارز انطباق داده‌اند؛ به‌طوری که در مصداق می‌بینیم مابه‌ازای هر جهش ارزی، قیمت‌ها در سایر بازارها در کانال جدید قرار می‌گیرد. 

حال سوال این است که رخدادهای بازار ارز چه اثری روی بازار مسکن دارد. تحولات ارزی روی بازار مسکن به شدت تاثیرگذار است. در واقع دارایی‌های آحاد اقتصادی، خواه یا ناخواه در گرو نوسان‌های دلار آمریکاست. به همین دلیل در اکثر محلات برخوردار، این نرخ دلار است که قیمت مسکن را تعیین می کند.

یکی از مهم‌ترین متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن نرخ ارز است که از کانال‌های مختلف بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. افزایش نرخ ارز انتظارات تورمی را تحریک می‌کند و اشخاص برای فرار از کاهش مستمر ارزش پول خود وارد بازار مسکن می‌شوند که خود تقاضای بیشتری ایجاد می‌کند. همزمان صاحبان ملک هم در مورد فروش دارایی خود حساسیت بیشتری به خرج می‌دهند و با احتیاط و در نتیجه با قیمت بالاتری ملک خود را در بازار عرضه می‌کنند. در سمت ساخت‌وساز و عرضه واحدهای نوساز نیز رشد نرخ ارز از طریق افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت تمام شده مسکن را افزایش می‌دهد. اگر مصالح و تجهیزات به کار رفته وارداتی باشند که به‌طور مستقیم با افزایش قیمت ارز افزایش قیمت پیدا می‌کنند و اگر تولید داخل باشند نیز به دلیل حجم بالای صادرات و واردات این مواد، قیمت آنها از نرخ ارز تاثیر می‌گیرد. 

از سال ۱۳۸۹ به بعد قیمت مسکن عمدتاً تحت تاثیر انتظارات به‌سرعت به نوسانات نرخ ارز واکنش نشان داده است. شوک‌های ارزی سال‌های ۱۳۹۱، ۱۳۹۷ و ۱۳۹۹ تقریباً به صورت همزمان یا با تاخیر کمی در ابعاد ملایم‌تر شوک قیمت در بازار مسکن را به دنبال داشته است و شوک ارزی نیمه دوم ۱۴۰۱ نیز از این قاعده مستثنا نخواهد بود.

از سوی دیگر، بسیاری این گزاره را مطرح می‌کنند که با رونق گرفتن هر یک از بازارها، سرمایه‌ها از سایر بازارها جابه‌جا می‌شود. به‌طور مثال، بازار سهام از اواخر بهمن سال گذشته تاکنون شرایط نسبتاً رو به بهبودی را از سر می‌گذراند. به‌طوری که در تازه‌ترین تحولات شاخص کل بورس از نقطه تاریخی هم عبور کرده است و به بیش از ۲/۲ میلیون واحد رسید. حتی ارزش روزانه معاملات خرد به مرز ۲۰ هزار میلیارد تومان هم نزدیک شده است.

در چنین شرایطی، برخی تحلیلگران نسبت به دورنمای بازار مسکن خوشبین نیستند و با توجه به متوسط تورم ۴۰ تا ۵۰ درصد سال جاری، تکرار همان روند در سال گذشته را برای امسال هم پیش‌بینی می‌کنند. این در حالی است که بازار مسکن در شرایط کنونی در حوزه فروش با مشکل مواجه است. به این معنی که مردم به‌عنوان متقاضیان واقعی مصرفی در بازار مسکن اکنون قدرت خرید چندانی ندارند و برای بسیاری داشتن مسکن به رویایی دور تبدیل شده است. سازندگان و انبوه‌سازان در بخش خصوصی نیز به دلیل اینکه در وضعیت کنونی پیش‌بینی‌ناپذیری اقتصاد، شرایط مناسبی برای سرمایه‌گذاری نمی‌بینند بسیار با تردید و ترس و البته احتیاط به بازار ورود می‌کنند.

افزایش شدید نااطمینانی در اقتصاد کشور و نوسانات مداوم و عمدتاً رو به بالای قیمت در بازارها از جمله بازار ارز علاوه‌بر بالا بردن هزینه‌های ساخت و ساز، ریسک سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ با نقدشوندگی به نسبت پایین را افزایش می‌دهد. در چنین شرایطی به طور طبیعی سرمایه‌گذار به دنبال بازاری است که با هر مبلغی و به‌راحتی بتواند به آن وارد و از آن خارج شود و نقدشوندگی خود را برای تغییر استراتژی حفظ کند. از این رو، ریسک سرمایه.گذاری در بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند. با وجود روند رو به بهبود سرمایه‌گذاری حقیقی بخش خصوصی در سال ۱۳۹۹ سطح سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۲ درصد نسبت به سال قبل از آن کاهش داشته و این روند نزولی تا نیمه اول ۱۴۰۱ نیز ادامه داشته است. شاخص مدیران خرید ساختمان نیز نشان می‌دهد که از بهار سال گذشته به بعد فعالیت کسب‌وکارهای حوزه ساختمانی با کاهش نسبی همراه بوده است. افت سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز جدید به معنای کاهش عرضه مسکن در آینده است که خود یک عامل افزایشی برای قیمت مسکن خواهد بود.