یخ شکن معاملات مسکن؛ چرا قانون ۱۴ ساله «رسمیت‌‌‌بخشی به پیشخرید خانه» کار نمی‌‌‌کند؟
یک وکیل پایه یک دادگستری گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال‌جاری به تصویب رسید و در شرایط کنونی آیین نامه‌های آن در حال تدوین است، می‌تواند چالش امنیت قرارداد‌های پیش فروش را تامین کند.
دو طرف بازار معاملات مسکن به نقطه‌ای رسیده‌اند که «پیش‌فروش و پیشخرید» را به رکود فعلی ترجیح می‌دهند؛ اما بازار مورد نیاز، با قانون مصوب ۸۹، «قفل» شده است.
قانون پیش‌فروش ساختمان، «۴ مانع واقعی» و «۳ تعهد ضروری» جلوی پیش‌فروشنده گذاشته است که هر دو دسته، این نوع معاملات را از رسمیت انداخته است. در غیاب مسیر رسمی پیشخرید، پیش‌فروش‌های غیررسمی ریسک‌های کهنه و جدید برای پیش‌خریداران ایجاد می‌کند. راه اصلاح قانون که تکلیف دولت چهاردهم است، حذف موانع و تسری تعهدات پیش‌فروشنده به همه معاملات مسکن است. پیشخرید امن بررسی شده است.
پیش فروش ملک روشی مناسب برای بخشی از سازندگان خانه و خریدارانی است که در تامین یکباره سرمایه دچار چالش هستند. این روش مرسوم در دنیا از سویی سرمایه مورد نیاز برای ساخت را با هزینه کمتری تامین کرده و از سوی دیگر مسیری را پیش روی متقاضیانی قرار می‌دهد که امکان تامین سرمایه مورد نیاز برای خرید خانه به طور یک‌مرتبه را ندارند.
با وجود این سابقه فروش یک واحد به چند متقاضی و کلاهبرداری در پیش فروش خانه طی سالیان گذشته باعث شده تا قانون‌گذار به فکر تعیین الزامات قانونی باشد که هر گونه کلاهبرداری در این بازار را غیرممکن کند. اگر چه ۱۴ سال از تصویب قانون پیش فروش ملک در کشور می‌گذرد و آیین نامه‌های اجرایی آن نیز در سال‌های قبل به تصویب رسیده و ابلاغ شده، اما این قانون به دلیل نواقص و ایرادات متعدد اجرایی نشده و همچنان هرج ومرج و بی قانونی در بازار پیش فروش خانه حاکم است.
در این شرایط قانون‌گذار در راستای قانون برنامه هفتم توسعه وزارت راه و شهرسازی را مکلف به اصلاح قانون پیش فروش خانه کرده است. سرعت بخشی به اصلاح این قانون در شرایطی که بازار پیش فروش خانه در کشور رونق بیشتری به خود گرفته، از اهمیت بیشتری برخوردار است.
قانون پیش‌فروش ساختمان در دی ماه سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید؛ این قانون در راستای ساماندهی معاملات پیش فروش خانه و جلوگیری از کلاهبرداری و ضایع شدن حقوق خریداران و همچنین رونق قانونی پیش فروش خانه به تصویب رسید.
اما طی ۱۴ سال سپری‌شده از تصویب و ابلاغ این قانون، عمل به آن چندان رواج پیدا نکرد؛ به نحوی که سکو‌های آنلاین عرضه فایل فروش مسکن در شرایط کنونی با تعدد عرضه فایل پیش فروش مواجه هستند که قانون پیش فروش را رعایت نمی‌کنند.
برخی کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که قانون پیش فروش ساختمان اگرچه حاوی نکات خوب و ضروری برای صیانت از حقوق خریداران است؛ اما در‌بردارنده الزامات غیرضروری و بدون در نظر گرفتن فرآیند ساخت مسکن در کشور نیز هست، به نحوی که این موارد مانع از آن می‌شود که سازندگان ساختمانی بتوانند به کل تبصره‌های این قانون عمل کنند.
در واقع این موانع غیرضروری عمل به این قانون را دچار ایراد کرده و در نهایت نیز باعث شده تا این قانون از سوی طرفین معامله کنار گذاشته شود. عدم‌قابلیت اجرای قانون پیش فروش مسکن در کشور باعث شده تا قانون‌گذار در قانون برنامه هفتم توسعه، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کند تا پایان سال دوم برنامه، اقدام قانونی لازم برای اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹.۱۰.۱۲ را اجرایی کند.
این در حالی است که در شرایط کنونی بازار‌های آنلاین عرضه و فروش مسکن در کشور با ازدیاد فایل‌های پیش فروش مواجه هستند و تعلل سیاستگذار در اصلاح قوانین و رفع ایرادات حاکم در این معاملات می‌تواند بخشی از مردم را که خواهان پیش خرید خانه هستند دچار مشکل کند.
در واقع در شرایط کنونی اصلاح این قانون و تعیین مسیری شفاف برای پیش فروش قانونی که اجرای آن نیز، سهولت داشته باشد می‌تواند خط پایانی بر کلاهبرداری در بازار پیش فروش خانه بکشد. در شرایطی که بازار مسکن کشور با رکود سنگین در بخش ساخت و عرضه و همزمان رکود در تقاضا از سوی متقاضیان سرمایه‌ای و مصرفی مواجه است؛ حل موانع قانونی در مسیر پیش‌فروش خانه و رونق بخشی به این بازار با جذب سرمایه‌های خرد خریداران می‌تواند باعث شکستن یخ معاملات مسکن کشور شود.
در واقع ایجاد اطمینان نسبت به صحت معاملات پیش‌فروش مسکن فرصتی را ایجاد می‌کند تا بخشی از متقاضیان مصرفی خرید خانه، امکان ورود به این بازار را پیدا کرده و این روند به رونق نسبی در معاملات مسکن بینجامد.
قانون پیش‌فروش ساختمان در اجرا قانون خوشایندی نبود
علی حسن پور مافی، وکیل پایه یک دادگستری در خصوص دلایل عدم‌اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و راهکار پیشنهادی برای اصلاح یا جایگزینی این قانون گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان در اجرا قانون خوشایندی نبود و متاسفانه از ملاحظات و واقعیت‌های اجتماعی در عرصه معاملات به دور بود، در نتیجه به دلیل وضع تبصره‌ها و مواد قانونی متعدد در آن (که قابلیت اجرایی شدن نداشت) نتوانست گره‌گشا باشد. این قانون شروطی را به طرفین قرارداد تحمیل کرده بود که خلاف خواست آنها بود؛ به عنوان مثال داوری اجباری (ماده ۲ و ۲۰) یا تعیین حداقل اجباری خسارت بدون در نظر گرفتن توافق طرفین معامله (ماده ۶) از جمله این موارد بود که بر اثر انتقادات حقوقدانان، با تصویب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نسخ شد.
در عین حال قانون پیش فروش ساختمان در پیدا کردن سازوکاری که به تامین امنیت پیش‌خریداران منجر شود، موفق نبود و همین موارد باعث شد تا در شرایط کنونی مفاد آن در قرارداد‌های پیش فروش عملا کنار گذاشته شود و به مثالی عینی برای فاصله قانون با واقعیت جامعه تبدیل شود.
وی افزود: اگرچه قانون پیش فروش ساختمان در دی ماه ۱۳۸۹ به تصویب رسید، اما اجرای آن منوط به تصویب آیین نامه‌ای شد که در خرداد ۱۳۹۳ به تصویب رسید و در نهایت نیز، این آیین نامه قابلیت اجرا نداشت. به عنوان نمونه درقانون و این آیین نامه آمده است که باید برای هر واحد ساختمان شناسنامه فنی صادر شود و پیش فروش‌ها مطابق با این شناسنامه فنی انجام شود.
اما شهرداری‌ها فاقد ساختار لازم برای صدور شناسنامه فنی هر واحد بودند و همین موضوع تحقق صدور این شناسنامه و تنظیم اسناد رسمی برای پیش‌فروش را غیرممکن کرده است. اگر قانون‌گذار به دنبال تحقق بند قانونی صدور شناسنامه فنی به عنوان شناسه انحصاری معاملات پیش‌فروش و تنظیم اسناد بود، باید آمرانه‌تر اقدام می‌کرد و تکلیف دستگاه‌های عمومی را نیز در این زمینه مشخص می‌کرد. در نهایت، قانون‌گذار در ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، صدور شناسنامه فنی هر واحد را کنار گذاشت!
قانون نیاز به ساختاری پیوسته و همگون دارد تا در نهایت هدف مدنظر قانون‌گذار محقق شود. اما متاسفانه با گذشت قریب ۱۴ سال از تصویب، هیچ یک از اهداف مدنظر قانون‌گذار از تصویب این قانون محقق نشد و به‌رغم طی سالیان متمادی از تصویب و ابلاغ این قانون، تنها بخش شکایت پیش خریداران تا حدی اجرا می‌شود که البته در این بخش نیز عموما برای طرف شکایت، قرار منع تعقیب صادر می‌شود، چرا که شناسنامه فنی ساختمان صادر نشد و این قانون عقیم ماند.
مافی گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال‌جاری به تصویب رسید و در شرایط کنونی آیین نامه‌های آن در حال تدوین است، می‌تواند چالش امنیت قرارداد‌های پیش فروش را تامین کند، در عین حال قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها نیز می‌تواند به کمک آمده و در مجموع وضعیت معاملات در بازار خرید و فروش و اجاره را ساماندهی و تثبیت کند. البته تحقق این موضوع نیازمند آن است که اجرای این دو قانون، در تدوین آیین نامه و زیرساخت‌های نرم افزاری نیز به درستی پیش برود، اما پس از اجرایی شدن این دو قانون، انتظار می‌رود که شکل انتقال اموال غیرمنقول در کشور به کلی دگرگون و مدرن شود و چالش‌های فعلی در این زمینه (از جمله پیش فروش یک واحد به چند نفر) برطرف شود.
این وکیل دادگستری در خصوص پیشنهاد به افرادی که خواهان پیش خرید آپارتمان هستند گفت: توصیه می‌کنم اولا، افراد نسبت به خرید واحدی اقدام کنند که برای آن پروانه ساخت صادر شده باشد؛ ثانیا، مدارک زمین مورد بررسی قرار گیرد؛ ثالثا، افراد برای اطمینان بیشتر از صحت معامله حتما با مشاور حقوقی و وکیل دادگستری مشورت کنند.
البته رعایت این موارد لزوما مانع از آن نمی‌شود که سازنده نتواند یک ملک را به چند نفر واگذار کند. رابعا، در شرایط فعلی و تا لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، توصیه دیگر، ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری معاملات است. این کار عملا از معامله مجدد واحد در بنگاه‌های دیگر پیشگیری می‌کند.
البته دریافت کد رهگیری نیازمند تخصیص کدپستی به هر واحد است، که این فرآیند تا حدی زمان‌بر بوده و ممکن است برخی از مشاوران املاک به دلایلی به جای ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری از فرم‌های قدیمی دستی استفاده کنند که امضای قرارداد روی این فرم‌ها خطر معامله مجدد را دربر داشته و بنابراین خریداران باید از آن پرهیز کنند.
مافی در پاسخ به هزینه صحت‌سنجی یک قرارداد پیش خرید از سوی مشاوران حقوقی گفت: یک مشاور حقوقی برای همراهی با خریدار در زمان معامله و بررسی اسناد به لحاظ صحت آنها، عموما هزینه‌ای (حدود ۱۰ تا ۲۰ میلیون توما) اخذ می‌کند، این رقم در مقایسه با هزینه خرید یک واحد و ریسک و مخاطرات بعدی، بسیار اندک بوده و بنابراین انتظار می‌رود که خریداران این هزینه را پرداخت کرده تا از احتمال زیان در ادامه رهایی پیدا کنند.
حذف موانع، حفظ ضروریات
اگر چه انتقادات گسترده‌ای به قانون پیش فروش خانه مطرح می‌شود، اما این قانون دارای نقاط قوتی نیز هست؛ بنابراین انتظار می‌رود که این نقاط قوت در اصلاح این قانون حفظ شود. الزام برخورداری از پروانه ساخت در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش؛ برخورداری واحد‌ها از بیمه یا گارانتی و حتی برخورداری واحد‌ها از شناسنامه فنی به شرط تسهیل صدور آن در شهرداری‌ها جزو شروط خوب قانون پیش فروش مسکن است. این در حالی است که مواردی نظیر وضع جریمه سنگین در صورت دیرکرد خریدار در تنظیم سند و همچنین لزوم ثبت ملک به نام سازنده از موانعی است که انتظار می‌رود از سوی قانون‌گذار اصلاح شود.
از آنجاکه به شکل معمول تنظیم سند نیازمند صدور پروانه پایان کار از سوی شهرداری هاست؛ زمان صدور سند لزوما در اختیار سازنده نیست، در عین حال عمده پروژه‌های ساخت مسکن در کشور به شکل مشارکتی بوده و لزوما سازنده صاحب ملک نیست و بنابراین این بند قانونی قابلیت اجرایی شدن ندارد. در واقع برخورداری از قابلیت اجرا، اولین شرط موردنیاز برای اجرای قانون است.
