چرا «مسکن» در رالی پایان فصل بازارها اول شد؟

بازار مسکن شهر تهران با ثبت گرم‌ترین ماه به لحاظ حجم معاملات و تغییرات قیمت،  خرداد امسال به پناهگاه داغ سرمایه‌گذاران تبدیل شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»،  آمارهای رسمی از ثبت خرداد به عنوان داغ‌ترین ماه معاملاتی بازار مسکن پایتخت به لحاظ تعداد معاملات خرید آپارتمان‌‌‌های مسکونی،  بعد از 49 ماه خبر داد. این در حالی است که رکورد بیشترین تورم ماهانه مسکن در این ماه از نیمه سال 99،  به ثبت رسید.

اردیبهشت ماه 97 عمده معاملات خرید مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی بود و از این رو می‌توان اعلام کرد که بازار در فاز رونق قرار داشت. این در حالی است که اگر چه تعداد معاملات خرید مسکن در خرداد ماه امسال،  بعد از گذشت 49 ماه بیشترین رکورد را به ثبت رساند اما وضعیت خرداد 1401 را نمی‌توان به معنای «رونق واقعی» تعبیر کرد. چرا که این میزان معامله خرید مسکن از سوی تقاضای مصرفی پایدار ایجاد نشده است و هجوم سرمایه‌گذاران به پناهگاه امن ملکی به دلیل بروز دست‌‌‌کم دو عامل مهم،  منجر به رشد قابل‌توجه حجم معاملات و متوسط قیمت مسکن در پایتخت شده است.  

ثبت تورم ماهانه شدید 4/ 8‌درصدی در کنار رشد شدید حجم معاملات خرید مسکن در خردادماه و رسیدن تعداد معاملات خرید مسکن در این ماه به مرز 14‌هزار فقره،  از تبدیل بازار مسکن شهر تهران به پناهگاه داغ سرمایه‌گذاران، خبر می‌‌‌دهد.

خرداد امسال، به دلیل افزایش انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌های غیراقتصادی وهمچنین رفع دغدغه مالیات‌‌‌گیری از خانه‌‌‌های خالی از سوی ملاکان به دلیل شکست اجرای این سیاست و عملی نشدن آن، بازار مسکن به پناهگاه داغ سرمایه‌گذاران تبدیل شد. این در حالی است که این دو رویداد، عملا انتظارات قبلی از بابت ادامه فازپساجهش ملکی و بازگشت قیمت‌‌‌ها به سطح متعارف را منتفی کرد.

رتبه اول بازدهی در خرداد

با ثبت گرم‌ترین ماه ملکی در خردادماه امسال، بازار مسکن در رتبه اول بازدهی(بیشترین میزان رشد قیمت) در میان سایر بازارهای دارایی قرار گرفت.

در شرایطی که گرم‌ترین ماه بازار مسکن هم به لحاظ «حجم معاملات» و هم «رشد قیمت» در سومین ماه از فصل بهار 1400 به ثبت رسید،  رویداد مهم‌تر ملکی در این ماه،  خود را در شکل «بازدهی بالاتر در مقایسه با بازارهای رقیب» نشان داد. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در حالی در ماه پایانی بهار 1400 معادل 4/ 8‌درصد افزایش یافت که در این ماه بازدهی بازار معاملات سهام(بورس)،  منفی 5/ 2‌درصد شد. به این معنا که شاخص کل بورس در خردادماه 5/ 2‌درصد سقوط کرد. بازدهی در بازار دلار در خردادماه امسال برابر 3/ 4‌درصد و در بازار سکه برابر 2/ 8‌درصد بود. این موضوع نشان‌دهنده رتبه اول بازار مسکن در ثبت بیشترین میزان بازدهی ماهانه یا بیشترین سرعت رشد قیمت طی یک‌ماه است.

تورم فصلی در بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز در بهار امسال دو رقمی شد. بازدهی یا سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران در فصل بهار 2/ 12‌درصد بوده است که رشد بالایی در یک فصل محسوب می‌‌‌شود. هر چند بازدهی سایر بازارها نیز در این فصل دو رقمی بوده است و شاخص کل در بازار معاملات سهام در بهار 1401 معادل12‌درصد رشد کرد. بازدهی ماهانه بازار دلار 21‌درصد و سکه 6/ 26‌درصد بود.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برپایه آمارهای رسمی نشان می‌‌‌دهد،  قیمت مسکن در خرداد ماه،  ماهانه 4/ 8‌درصد رشد کرد که در مقایسه با بازدهی ماهانه سکه و دلار و بورس،  یا به عبارت دیگر در رالی بازدهی بازارها رتبه اول را به دست آورد.

رونق «بد» ملکی در تهران

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌‌‌دهد، رونق ظاهری ایجاد شده در بازارمسکن خردادماه در واقع «بدترین نوع رونق مسکن» است. بدترین از این بابت که در خرداد ماه عمده معاملات خرید خانه در تهران «جنبه سرمایه‌گذاری (حبس‌سرمایه)» داشته و افزایش حجم معاملات مسکن از ناحیه خریدهای مصرفی نبوده است. رونق غیرمصرفی توام با تورم شدید ملکی در خردادماه،  در واقع در نتیجه افزایش تحرکات وهجوم سرمایه‌گذارها به بازار مسکن در حکم پناهگاه امن،  ایجاد شده است.

افزایش فاصله با پساجهش

سال گذشته،  بازار معاملات مسکن شهر تهران بعد از سه سال متوالی جهش قیمت،  با کاهش سرعت رشد قیمت، کاهش قیمت اسمی در برخی ماه‌‌‌ها و همچنین کاهش قیمت واقعی در کل سال 1401،  وارد فازپساجهش ملکی شد.

انتظارات قبلی با توجه به متغیرهای درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار ملک نیز احتمال قوی‌‌‌تر ادامه فازپساجهش ملکی در سال 1401 و حرکت بازار در جهت بازگشت قیمت‌‌‌ها به سطح متعارف را پیش‌بینی می‌کرد.

فروردین امسال نیز متوسط قیمت مسکن شهر تهران نسبت به اسفند ماه 1400معادل 5/ 2‌درصد کاهش یافت. اما از اردیبهشت ماه و همزمان با ثبت تورم ماهانه 1/ 6‌درصدی، آلارم خروج بازار مسکن از فازپساجهش به صدا درآمد. ضمن آنکه در این ماه،  بعد از گذشت ماه‌‌‌ها،  حجم معاملات خرید مسکن نیز از مرز 10‌هزار فقره عبور کرده و10‌هزار و 500 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران در اردیبهشت ماه به ثبت رسید.

بازیگردان اصلی بازار مسکن در اردیبهشت ماه که باعث شد هم متوسط قیمت مسکن و هم حجم معاملات خرید از ناحیه تقاضای سرمایه‌‌‌ای با رشد محسوس همراه شود،  افزایش ریسک‌های غیراقتصادی بود که در شکل افزایش شدید قیمت دلار در اردیبهشت ماه و اثر آن بر بازار مسکن خود را نشان داد. قیمت هر دلار آمریکا در اردیبهشت ماه امسال حدود 5/ 9‌درصد رشد کرد و نوسانات دلاری که در سال 97 بازیگردان اصلی جهش در بازار مسکن بود،  بار دیگر به عنوان عامل اصلی تحولات ملکی وارد عمل شد.

نتیجه این رخداد خود را در شکل افزایش حجم معاملات مسکن و همچنین تورم ماهانه بالا در اردیبهشت ماه نشان داد. وضعیت اردیبهشت ماه، آلارم خروج بازار از فاز پساجهش ملکی را به صدا درآورد.

«دنیای‌اقتصاد» ماه گذشته و در گزارش تحلیلی از وضعیت بازار معاملات مسکن اردیبهشت ماه هشدار داد در صورتی که این شرایط ادامه پیدا کند و سیاستگذار با اهرم‌‌‌های موثر اشتهای سرمایه‌گذاری‌‌‌های غیرمولد ملکی(خرید و فروش واحدهای آماده به قصد سود اقتصادی) را به نفع سرمایه‌گذاری‌‌‌های مولد(ساخت وساز)،  کاهش ندهد،  خروج زودهنگام از فازپساجهش ملکی با هجوم سرمایه‌گذاران غیرمولد به این بازار و افزایش چشمگیر قیمت مسکن،  رقم خواهد خورد.

خرداد ماه امسال در ادامه تحولات بازار مسکن در اردیبهشت،  فاصله بازار با فازپساجهش ملکی افزایش یافت. به این معنا که بازار مسکن از فازپساجهش فاصله گرفته و از آن دور شد.

دو عامل موثر حرارت ملکی

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»،  بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی در خردادماه امسال با شرایط ویژه و متفاوت نسبت به آنچه سال گذشته در بازار ملک به جریان درآمده و همچنین انتظارهای قبلی موجود،  روبه‌رو شد،  که دو عامل یا دو علت مهم را در ثبت خرداد داغ ملکی می‌توان رصد،  شناسایی و معرفی کرد.

خرداد ماه امسال را می‌توان به عنوان ماه پرتنش به لحاظ نوسانات و تحولات حوزه سیاست خارجی مرتبط با ریسک‌های غیراقتصادی معرفی کرد. در واقع،  خرداد ماه ماهی بود که «به خاطر قطعنامه آژانس بین‌المللی انرژی اتمی» و «برداشت‌های عمومی منفی نسبت به آینده مذاکرات»،  انتظارات تورمی به حداکثر رسید. در چنین شرایطی سرمایه‌‌‌ها وسرمایه‌گذاران در جست و جوی یافتن یک پناهگاه امن و بدون ریسک،  بازار مسکن را به عنوان مقصد اول انتخاب کردند. این موضوع خود را در کسب رتبه اول بازار مسکن به لحاظ بیشترین بازدهی یا بیشترین میزان رشد قیمت، در میان سایر بازارهای اقتصادی(بازار دارایی‌‌‌ها)  در خرداد، نشان داد.  در نتیجه این وضعیت، از آنجا که بازارهای زودبازده همچون بازار معاملات سهام(بورس)،  بازار دلار،  سکه و... از نظر برخی از سرمایه‌‌‌داران وسرمایه‌گذاران،  برای سرمایه‌گذاری بلندمدت یا حتی میان‌‌‌مدت، قابل اطمینان نیست،  بخش زیادی از سرمایه‌گذاران،  خردادماه در واکنش به قطعنامه شورای حکام آژانس بین‌المللی انرژی اتمی،  بازار مسکن را به عنوان مقصد اول و مکان امن سرمایه‌گذاری انتخاب کردند. چرا که در این ماه در اوج نااطمینانی‌‌‌ها و نوسانات دلاری ناشی از افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، این تصور وجود داشت که ممکن است شرایط ایجاد شده موقتی باشد و بار دیگر مذاکرات از سر گرفته شود. با از سرگیری مذاکرات،  ریسک بازارهای زودنقدشونده مانند بازار دلار وسکه بالا خواهد بود اما بازار ملک عملا فاقد ریسک خواهد بود. به دنبال وجود این تصورات از سمت تقاضای سرمایه‌‌‌ای،  اغلب سرمایه‌گذاران،  به سمت بازار مسکن گسیل شدند. به عبارت دیگر،  بازار مسکن به عنوان پناهگاه امن سرمایه‌‌‌های میان‌مدت وبلندمدت مورد توجه ومقصد اول سرمایه‌گذاران قرار گرفت.

همین عامل باعث رشد محسوس حجم تقاضای سرمایه‌‌‌ای برای خرید مسکن،  افزایش تعداد معاملات و رسیدن آن به مرز 14‌هزار فقره ودر نتیجه رشد 4/ 8‌درصدی(تورم شدید) قیمت مسکن تنها به فاصله یک‌ماه در خرداد 1401 شد.

معرفی عامل دوم

 بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد،  در کنار اثر ریسک‌های غیراقتصادی ناشی از قطعنامه شورای حکام آژانس بین‌المللی انرژی اتمی،  یک عامل مهم دیگر در نقش علت دوم بروز نوسان شدید قیمت و همچنین رشد تقاضای سرمایه‌‌‌ای و غیرمولد ملکی در بازار مسکن خردادماه ایفای نقش کرده است.

این عامل مربوط به یک بلوف مالیاتی یا سیاست مالیاتی ناکارآمد می‌‌‌شود که طی سال‌‌‌های اخیر به‌خصوص در دو سال گذشته بارها از سوی متولی مسکن اعلام شده بود. این بلوف مالیاتی به دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی مربوط می‌‌‌شود. در حالی که دست کم از حدود دو سال قبل،  سیاست انحرافی دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی،  به طور مداوم از سوی مسوولان بخش مسکن و مسوولان اقتصادی دولت اعلام شده است اما در نتیجه عدم‌موفقیت‌‌‌آمیز بودن دریافت این مالیات،  عملا نگرانی ملاکان وسرمایه‌گذاران،  از دریافت این نوع مالیات در بهار امسال برطرف شد. در حالی که سال گذشته،  نوعی نگرانی در سرمایه‌گذاران از بابت احتمال قریب‌‌‌الوقوع اجرای این سیاست مالیاتی منجر به احتیاط آنها برای ورود به بازار مسکن شده بود. اما شواهد نشان می‌‌‌دهد با گذشت دو سال از مانور دولت برای اخذ این مالیات و در حالی که عملا این سیاست به در بسته برخورد کرده واجرایی نشده است،  ملاکان نیز دیگر نگرانی‌‌‌ای از بابت قرار گرفتن در فهرست مالکان خانه‌‌‌های خالی ندارند. از همین رو همزمان با تشدید ریسک‌های غیراقتصادی، بازار مسکن را به عنوان پناهگاه امن سرمایه‌گذاری انتخاب کردند.

 بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون حس و حال ملاکان وسرمایه‌گذاران این است که این مالیات-مالیات خانه‌‌‌های خالی- قابل گرفتن نیست و در نتیجه «ریسک صفر» سرمایه‌گذاری ملکی به «ترافیک ورود به پناهگاه مسکن» دامن زد. این ترافیک سرمایه‌گذاری در خردادماه خود را در شکل افزایش محسوس حجم معاملات مسکن،  نه از سمت تقاضای مصرفی پایدار بلکه از جانب تقاضای سرمایه‌‌‌ای نگران از بابت ریسک‌های سرمایه‌گذاری در سایر بازارها و امیدوار به سرمایه‌گذاری بدون ریسک وپربازده در بازار مسکن نشان داد.  در واقع با توجه به بالا ارزیابی کردن ریسک سرمایه‌گذاری در بازار ارز و دلار و احتمال ریزش قیمت‌‌‌ها در این دو بازار در صورت از سرگیری مجدد مذاکرات و تغییر وضعیت،  این دو بازار در خردادماه برای سرمایه‌گذاران کمتر از بازار ملک جذاب بودند؛ ضمن آنکه در این ماه در بازار سرمایه نیز ورود سرمایه جدید به میزان زیادی رصد نشد.

هشدار مضاعف برای سیاستگذار

شرایطی که در بازار مسکن خرداد ماه امسال تجربه شد و به دنبال تغییرات و تحولات ایجاد شده،  منجر به ثبت تورم شدید 4/ 8‌درصدی وهمچنین کسب رتبه اول بیشترین رشد قیمت در میان سایر بازارها شد نشان‌دهنده افزایش فاصله و دورتر شدن بازار مسکن از فازپساجهش ملکی است. دوره‌‌‌ای که انتظار می‌‌‌رفت در سال‌جاری نیز ادامه داشته باشد.  این آلارم که از اردیبهشت ماه 1401 در بازار مسکن روشن شده است هم‌‌‌اکنون و بعد از ثبت تحولات خردادماه بازار ملک،  هشدار مضاعفی را برای سیاستگذار بخش مسکن وهمچنین مسوولان،  به همراه دارد. بازار معاملات مسکن در حالی هم‌‌‌اکنون به پنجمین سال وضعیت غیرمتعارف به لحاظ قیمت ومعاملات ورود کرده که لازم است جراحی‌‌‌های اساسی هم از بیرون وهم از درون بازارملک انجام شود. در حوزه غیراقتصادی لازم است تمام شرایط برای به حداقل رساندن و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی فراهم شود و از درون بازار مسکن لازم است سیاستگذار با اجرای سیاست درست مالیاتی یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی،  اشتهای سرمایه‌گذاری غیرمولد ملکی را محدود کرده و به حداقل برساند.