شتاب رشد قیمت مسکن کم شد

بازار مسکن به‌شدت متأثر از تحولات کلان اقتصاد است و اگر مذاکرات احیای برجام به نتیجه مثبتی برسد، این بازار به‌ناچار به‌دنبال کاهش نرخ ارز و گشایش‌های اقتصادی پسابرجام باید وارد دوره کسادی و رکود شود. در این میان، از روایت مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن تهران در مردادماه اینگونه برمی‌آید که کاهش شتاب رشد قیمت مسکن در سایه 3اتفاق یعنی احتمال رفع تحریم‌ها، کاهشی شدن شیب افزایش تورم و همچنین بازگشت آرامش به بازار نهاده‌های ساختمانی، می‌تواند بار دیگر وارد دوره برزخ شده و اتفاقات نیمه نخست دهه90 بار دیگر در این بازار تکرار شود.

مرداد کم‌حاشیه برای مسکن
در تیرماه امسال، مرکز آمار ایران نخستین گزارش متفاوت خود از بازار مسکن که به‌نوعی می‌تواند جایگزین گزارش ماهانه بانک مرکزی از این بازار شود را منتشر کرد. این گزارش برخلاف همه گزارش‌های قبلی، تعارفی در اعلام میزان رشد قیمت نداشت و بیانگر افزایش 8.3درصدی قیمت براساس میانگین وزنی بود. حالا اما در شرایطی که بانک مرکزی برخلاف سنت چندساله اخیر، گزارش مسکن خود را منتشر نکرده، گزارش مرکز آمار ایران نیز معتدل‌تر از ماه قبل به انتشار رسیده و شتاب رشد قیمت در آن به 1.8درصد کاهش پیدا کرده است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. 
در مردادماه ۱۴۰۱ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۱، ۸درصد بوده است. تورم ماهانه مردادماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل(۸.۳ درصد)، ۶.۵واحد درصد کاهش داشته است. 
به‌عبارت‌دیگر، طبق اعلام مرکز آمار ایران، قیمت مسکن در شهر تهران به‌طور میانگین فقط 1.8درصد در مردادماه رشد کرده که 0.2درصد نیز کمتر از تورم مصرف‌کننده است و از این منظر می‌تواند نقطه امیدوارکننده‌ای از کشیده شدن ترمز بازار مسکن باشد. هر چند روند بازار مسکن با کاهشی شدن یک یا چندماهه رشد قیمت تغییر جهت نمی‌دهد و باید منتظر وقوع اتفاقات اثرگذار بر اقتصاد کلان کشور بود تا از این مسیر بازار مسکن نیز روی آرامش ببیند.

پرش 44درصدی قیمت نسبت به پارسال
جهش‌های بلند و حتی 100درصدی قیمت مسکن در سال‌های 1397 تا 1400، حالا به حوالی 44درصد رسیده و از این منظر شاید بتوان ادعا کرد که بازار مسکن قدری آرام‌تر شده؛ اما از آنجا که میانگین قیمت مسکن از شهریور1396 تاکنون دقیقا 10برابر شده، باید یادآور شد که تورم 44درصدی با قیمت‌های فعلی مسکن از نظر متقاضی مصرفی که دوره انتظار او برای خرید مسکن در حال 3‌رقمی شدن است، همانند جهش 100درصدی ناخوشایند و ویران‌کننده است. 
طبق گزارش مرکز آمار ایران، در مردادماه۱۴۰۱ تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 44درصد رسیده که البته ۱.۲ واحد کمتر از تیرماه است. تورم نقطه‌به‌نقطه 44درصدی یعنی اینکه یک خانوار تهران برای خرید یک آپارتمان در مردادماه امسال 44درصد بیش از مرداد پارسال هزینه کرده است.
براساس آمارها، میانگین قیمت یک آپارتمان 75متری(مطابق با الگوی مصرف) در مرداد پارسال 2میلیارد و 350میلیون تومان بوده و همین آپارتمان در مرداد امسال حدود 3میلیارد و 390میلیون تومان قیمت دارد. 
به‌عبارت‌دیگر، این خانوار در تهران برای خرید یک آپارتمان یکسان در مرداد امسال باید یک‌میلیارد و 40میلیون تومان بیشتر از مرداد سال قبل پول بپردازد. با فرض اینکه میانگین درآمد یک خانوار شهری در پایتخت برای سال‌جاری حدود 160میلیون تومان باشد، این خانواده فقط برای رشد قیمت مسکن خود در سال اخیر باید 6.5برابر کل درآمد یک‌سال خود را کنار بگذارد. در این میان، بخشی از این خانوارها می‌توانند از طریق نهضت ملی مسکن، مشکلات را دور بزنند و رؤیای خانه‌دار شدن آنها محقق شود؛ البته مشروط به اینکه همه دستگاه‌ها پای‌کار بمانند.

نهضت کارگشا
روایت آمارهای حوزه مسکن از شرایط خانه‌دار شدن مردم به‌شدت ناامیدکننده است به‌گونه‌ای که یک خانواده متوسط شهرنشین باید 80سال برای خانه‌دار شدن از مسیر بازار صبر کند و هر سال یک‌سوم درآمد خود را برای این خرید کنار بگذارد. البته این دوره برای 3دهک پایینی جامعه 3‌رقمی می‌شود و حتی کارگران دهک چهارمی نیز باید بیش از یک‌قرن برای خانه‌دار شدن از طریق سازوکار بازار صبر کنند؛ اما نهضت ملی مسکن با اجرای قانون جهش تولید مسکن شرایطی فراهم می‌آورد که خانوارهای دهک متوسط با تسهیلگری دولت و خانوارهای 3دهک فقیر با حمایت ویژه دولت در دوره‌ای به‌مراتب کوتاه‌تر خانه‌دار شوند. 
در صورت اجرای نهضت ملی مسکن طبق نظر اعلامی دولت و مجلس، میانگین دوره انتظار خانوارها برای خانه‌دار شدن با پس‌انداز یک‌سوم درآمد به حدود 4‌تا‌5سال می‌رسد؛ چراکه از یک‌سو زمین مورد نیاز مسکن به‌صورت اجاره 99ساله تأمین شده و بخش عمده هزینه ساخت نیز از طریق تخصیص تسهیلات بلندمدت بانکی تأمین می‌شود که عملا به‌واسطه ذات تورمی اقتصاد، تسویه آنها بعد از چند سال هزینه و زحمتی ندارد.

پروژه تراز در نهضت ملی مسکن
دولت باید در 4سال برای احداث 4میلیون واحد مسکونی برنامه‌ریزی کند؛ این تکلیف قانون جهش تولید مسکن است که دولت با اجرای نهضت ملی مسکن آن را اجرایی کرده؛ اما هنوز به‌نظر می‌رسد که این نهضت روی ریل نیفتاده است. بانک مسکن دیروز، طی مراسمی از پیشرفت 99درصدی پروژه 496واحدی نهضت ملی مسکن رونمایی کرد که کارفرمای آن ستاد اجرای فرمان حضرت امام بوده و بانک مسکن مسئولیت تأمین آن را برعهده داشته است. خصیصه بارز این پروژه این بود که از زمان صدور پروانه ساخت و آغاز عملیات اجرایی آن تا امروز که پروژه آماده بهره‌برداری شده، کمتر از یک‌سال طول کشیده است. با توجه به اینکه زمان احداث برخی از پروژه‌های مسکن مهر به بیش از یک‌دهه رسیده و در نهضت ملی مسکن نیز در مناطقی احداث پروژه‌ها به‌کندی پیش می‌رود، این پروژه 496واحدی که برای فرهنگیان احداث شده، می‌تواند یک نمونه ایده‌آل برای اجرای طرح‌های مسکن دولتی باشد. این پروژه در ۳۱بلوک ۱۶واحدی به مساحت ۶هزار مترمربع احداث شده که قرارداد اولیه آن متری ۲میلیون و 700هزار تومان با پیمانکار منعقد شده و برآورد می‌شود که هزینه تمام‌شده آن با تعدیل‌های سنواتی و با احتساب هزینه آسانسور، پکیج و مشاعات به متری ۵.۵میلیون تومان برسد. محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن در مراسم دیروز در جمع خبرنگاران با اشاره به پیشرفت ۹۹درصدی این پروژه، گفت: فقط انشعابات آب، برق و تلفن این پروژه باقی‌ مانده و بعد از محوطه‌سازی، واحدها تحویل متقاضیان خواهد شد. او دلیل پیشرفت سریع پروژه را همکاری نزدیک دستگاه‌های متولی ازجمله ستاد اجرایی و بانک مسکن عنوان کرد و افزود: ۴جلسه شورای‌عالی مسکن به ریاست رئیس‌جمهور تشکیل شده و رئیس‌جمهور ۴وزارتخانه شامل راه‌وشهرسازی(برای تأمین زمین)، وزارت کشور(برای پروانه ساختمانی)، وزارت نفت(برای انشعاب گاز) و وزارت نیرو(برای انشعاب آب و برق) را پای‌کار آورده است تا نهضت ملی مسکن طبق انتظار به اتمام برسد. شایان، ضلع پنجم نهضت ملی مسکن را بانک مسکن و متقاضیان دانست که با تأمین به‌موقع آورده و تسهیلات، زمینه را برای رعایت زمان‌بندی احداث در پروژه‌ها فراهم می‌آورند.