اثرات کاهش هزینه تولید مسکن کی به بازار می رسد؟

روایت آمارهای حوزه تولید از آتیه بازار مسکن روشن است؛ چراکه برای ۳‌ماه متوالی، از کاهش قیمت مواداولیه و هزینه تمام‌شده تولیدات صنعت ساختمان حکایت دارند و این امید را تقویت می‌کنند که با تداوم وضعیت موجود، کاهش قیمت مسکن محقق شود.

اطلاعات شامخ ساختمان در مردادماه، به‌واسطه کاهش قیمت مواداولیه و افت هزینه تولید، قیمت تمام‌شده تولید مسکن در مرداد امسال ارزان‌تر از اردیبهشت‌ماه بوده؛ اما به‌واسطه ساختار سنتی و سرمایه‌ای بازار مسکن ایران، فعلاً این اتفاق فقط روی حاشیه سود سازنده و مالک مؤثر بوده و به‌خصوص به‌دلیل رکود سنگین بازار مسکن، نتوانسته است در معاملات این بازار منعکس شود.

دورنمای اصلاح قیمت مسکن

تصویری که در گزارش شامخ بخش ساختمان براساس فعالیت شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان، از ساخت‌وساز مسکن در مردادماه ترسیم شده است، نشان می‌دهد که در این ماه، شتاب رشد قیمت مواداولیه (مصالح و نهاده‌های ساختمانی) کاهش پیدا کرده است. همزمان، شیب رشد قیمت نهایی محصولات و خدمات حوزه ساختمان نیز کاهش پیدا کرده و حتی با تورم منفی مواجه شده است.

نتایج نظرسنجی از مدیران خرید در صنعت ساختمان نشان می‌دهد که صنعت ساختمان در مردادماه رو به بهبود بوده است. این برای سومین‌ماه متوالی است که در گزارش شامخ بخش مسکن، وضعیت ۲ مؤلفه قیمت مواداولیه و قیمت محصول نهایی در روند مطلوبی قرار گرفته و شیب رشد آنها کاهش پیدا کرده است.ژ

با لحاظ کردن تورم موجود در اقتصاد ایران، هرگونه افزایش قیمت کمتر از نرخ تورم می‌تواند نویدبخش تعدیل قیمت‌ها باشد و این اتفاق که در ۳ ماه اخیر در بخش مسکن تجربه شده، اگر تداوم پیدا کند روی قیمت معاملات مسکن در ماه‌های آینده تأثیر قابل‌ملاحظه خواهد داشت؛ چراکه کاهش هزینه تولید مستقیماً روی افزایش قدرت خرید سازندگان مسکن و مقیاس تولید آنها اثرگذار است و به افزایش عرضه کمک خواهد کرد. براساس اطلاعات شامخ، شاخص قیمت فروش ساختمان در مردادماه (۴۸.۹) به زیر عدد ۵۰ سقوط کرده و نه‌تنها افزایشی نسبت به تیرماه نداشته، بلکه با کاهش نیز روبه‌رو شده است.

فرصت درمان مسکن در کما

بازار مسکن در چندماه گذشته به‌شدت کساد بوده و عملاً به کما رفته است. به‌نظر می‌رسد، با توجه به گشایش‌های حاصل شده حوزه تولید مسکن و کاهش هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز، بهترین فرصت برای متولیان حوزه مسکن برای ساماندهی بازار و اصلاح مناسبات سنتی و غیراقتصادی این بازار فراهم آمده و می‌توانند با استفاده از این فرصت، ضمن شفاف‌سازی اطلاعاتی حوزه مسکن، نسبت به هدایت سرمایه به سمت تولید مسکن مورد تقاضای بازار اقدام کنند.

پافشاری دولت روی کاهش تورم، کاهش قیمت در بازارهای موازی و تثبیت نرخ دلار، ۳ ضلع آرامش نسبی اقتصاد ایران در ماه‌های اخیر است که در بازار مسکن نیز ضمن کاهش قیمت پیشنهادی فروشندگان و تخلیه بخشی از حباب قیمت، شرایط را برای تغییر حکمرانی در این بازار فراهم آورده است؛ به‌عبارت‌دیگر، کمای بازار مسکن در شرایط فعلی، بهترین فرصت برای جا انداختن ابزارهای شفاف‌ساز و تنظیم‌گر بازار نظیر اجرای پایه مالیاتی برای عایدی سرمایه و همچنین شناسایی خانه‌های خالی است؛ چراکه درصورت خروج بازار مسکن از این وضعیت، سیاستگذاران هرگز قادر نخواهند بود از این ابزارها فراتر از گفتاردرمانی استفاده کنند و این بازار بار دیگر با جهش‌های نجومی قیمت مواجه خواهد شد.

برگ برنده سیاستگذار در بازار مسکن

بازار مسکن در شرایط فعلی با وضعیت مطلوبی ازنظر افزایش عرضه واحدهای مسکونی ملکی و استیجاری مواجه است؛ چراکه رکود بازار، سمت عرضه مسکن را مجاب کرده تا قیمت پیشنهادی برای فروش واحدها را نسبت به ابتدای سال تا ۲۰ درصد کاهش دهد و همزمان به‌واسطه کسادی معاملات، عرضه واحدهای در معرض فروش به بازار اجاره نیز توجیه اقتصادی بالایی پیدا کرده است.

درعین‌حال، به‌واسطه دورنمای غیرتورمی این بازار، فعلاً معاملات کوتاه‌مدت و سفته‌بازی مسکن به صفر نزدیک شده و همین مسئله ضمن اینکه اجرای پایه مالیاتی برای عایدی سرمایه در معاملات سفته‌بازی را در ابتدای راه بدون معارض خواهد کرد، می‌تواند در ادامه راه، از ورود افراد به معاملات کوتاه‌مدت با هدف کسب سودهای اتفاقی که به تشنج بازار دامن می‌زند نیز جلوگیری کند.

دست کوتاه متقاضی مصرفی در بازار مسکن

به گواه مشاوران املاک، انباشت فایل‌های فروش مسکن در بازار افزایش پیدا کرده است؛ چراکه از یک‌سو متقاضیان سرمایه‌گذاری دورنمایی برای افزایش قابل‌توجه قیمت در میان‌مدت ندارند و برای خرید جلو نمی‌آیند و از سوی دیگر، متقاضیان مصرفی نیز هنوز نتوانسته‌اند همپای جهش‌های چند صدر درصدی قیمت مسکن در سال‌های اخیر، قدرت خرید خود را ترمیم کنند.

درنتیجه این وضعیت، فعلاً فروش مسکن در بازار راکد به‌جز از مسیر حراج و ارزان‌فروشی زیر قیمت بازار امکان‌پذیر نیست. البته که همه این اتفاقات، از کاهش تورم نهاده‌های ساختمان و افت هزینه تولید مسکن گرفته تا ریزش قیمت پیشنهادی فروشندگان و حتی حراج فروشندگان پول لازم، هیچ‌کدام برای بخش عمده متقاضیان مصرفی مسکن کارگشا نیست؛ چراکه در چند سال اخیر، فاصله آنها از رؤیای خانه‌دار شدن چند برابر افزایش پیدا کرده و این اتفاقا حتی اگر آن فاصله را یک‌پنجم یا یک‌چهارم هم کاهش دهد، بازهم قدرت خرید مسکن ندارند.

فعلاً، امید این دسته از متقاضیان باید نهضت ملی مسکن باشد که طبق آمارهای وزارت راه و شهرسازی توانسته است مقدمات احداث ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در کل کشور را با استفاده از زمین رایگان دولتی و تسهیلات بلندمدت بانکی فراهم کند.