رشد ۷۷۵۰۰ درصدی قیمت مسکن در تهران

رشد قیمت مسکن در نیم قرن گذشته، دسترسی دهک‌های مختلف به مسکن در ایران را کاهش داده است. به طوری که طبق داده‌های مرکز آمار ایران، در حال حاضر ۲۴.۵ میلیون نفر در کشور اجاره نشین هستند. این میزان برابر با ۳۷ درصد از شهر نشینان، و ۵۱ درصد از خانوارهای پایتخت است.

همچنین بسیاری از افرادی که دیگر قادر به خریداری مسکن در تهران نیستند، اقدام به خرید ملک در حاشیه شهر می‌کنند تا بتوانند از موقعیت‌های شغلی موجود در پایتخت استفاده کنند. در ادامه به بررسی شاخص دسترسی به مسکن می‌پردازیم.

در سال ۱۳۷۵، قیمت یک متر مربع خانه مسکونی در تهران، ۶۲۷۰۰ تومان بوده است. در واقع خرید یک خانه ۷۰ متری در تهران، به طور میانگین ۴ میلیون و ۴۸۹ هزار تومان هزینه داشته است.

در حالی که این نرخ در آذرماه سال ۱۴۰۱، به ۴۸.۷ میلیون تومان رسیده است. یعی خرید یک خانه ۷۰ متری در زمان ذکر شده،  ۳.۴ میلیارد تومان هزینه دارد. در واقع در یک بازه زمانی ۲۶ ساله، هزینه خرید مسکن در شهر تهران ۷۷۶ برابر شده است. یعنی رشدی بیش از ۷۷۵۰۰ درصد!

نمودار زیر، رشد  قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران را نشان می‌دهد. اطلاعات این نمودار بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران و بانک مرکزی استخراج شده است.

در سطح کشور نیز طبق داده‌های مرکز آمار ایران، میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در کل کشور در سال ۱۳۷۲، ۲۲۰۵۲ تومان بوده است. در واقع خرید یک خانه ۷۰ متری در آن زمان، ۱.۵۴ میلیون تومان هزینه داشته است.

میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در بهار سال ۱۴۰۰، به ۸.۱ میلیون رسیده است. یعنی در زمان ذکر شده، خرید یک خانه ۷۰ متری ۵۷۰ میلیون هزینه دارد. در یک بازه زمانی ۲۸ ساله، قیمت هر متر مربع مسکن نزدیک به ۳۷۰ برابر شده است. یعنی رشدی ۳۶۸۵۹ درصدی!

نمودار زیر، به طور میانگین رشد قیمت یک متر مربع مسکن در کشور را نشان می‌دهد. اطلاعات این نمودار بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران استخراج شده است.

یک و نیم قرن انتظار برای خانه دار شدن!

اما برای خرید یک خانه ۷۰ متری چقدر باید صبر کرد. در آذر ماه سال ۱۴۰۱، مدت زمان مورد انتظار برای خرید یک خانه ۷۰ متری برای حداقل‌بگیران، در صورتی که یک سوم دستمزدشان را پس انداز کنند، حدود ۱۵۰ سال است. این در حالیست که این عدد برای سال ۱۳۸۰، حدود ۳۷ سال بود. از آن جایی که امید به زندگی در کشور ۷۴ سال است، یعنی خرید خانه در تهران برای حداقل‌بگیران تنها یک رویاست. 

نمودار زیر، مدت زمان مورد انتظار برای خرید خانه در تهران، برای حداقل بگیران در ۲۰ سال گذشته را نشان می‌دهد.

البته باید در نظر داشت، که این محاسبات برای حداقل‌بگیران، و با فرض پس‌انداز یک سوم درآمد می‌باشد. در حال حاضر، نرخ پس‌انداز در شهر تهران بر اساس داده‌های هزینه درآمد خانوار در سال ۱۴۰۱، ۱۶ درصد، و میانگین درآمد یک خانوار ۳.۳ نفره، حدود ۱۹ میلیون تومان در ماه می‌باشد. بنابراین با فرض پس انداز نزدیک به ۳ میلیون تومان در ماه، خرید خانه برای تهرانی‌ها حدود ۹۴ سال زمان می‌برد. که این رقم نیز بیشتر از میانگین امید به زندگیست!

همچنین میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی برای کل کشور در اسفند سال ۱۳۹۹، ۷.۶ میلیون تومان گزارش شده است. یعنی در زمان ذکر شده، خرید یک خانه ۷۰ متری ۵۳۵ میلیون هزینه دارد. با فرض حداقل حقوق ۲.۵ میلیون تومانی در سال ۱۳۹۹، و پس انداز حدود ۸۰۰ هزار تومانی در ماه، میانگین کشوری زمان مورد انتظار برای خرید خانه ۵۳.۷ سال است.

باید در نظر داشت که این اعداد به صورت میانگین هستند و بررسی شهر به شهر، نتیجه واقع‌گرایانه‌تری می‌دهد. جدول زیر، سال‌های انتظار برای خرید خانه در شهرهای مختلف کشور را در سال ۱۳۹۹ نشان می‌دهد. از آن‌ جایی که داده‌های موجود در شهرهای بزرگ کشور توسط مرکز آمار تا سال ۱۳۹۹ منتشر شده بود، در این نمودار نیز مدت زمان مورد انتظار در همین سال محاسبه شده است.  ​

تهران با مدت زمان ۲۲۴ سال، رکورددار بیشترین مدت زمان انتظار برای خرید مسکن برای حداقل بگیران در سال ۱۳۹۹ است. البته لازم به ذکر است این عدد در سال ۱۴۰۱، مدت ۱۴۹ سال می‌باشد.

باید در نظر داشت افراد از ۱۸ سالگی وارد بازار کار می‌شوند. طبق داده‌های سازمان بهداشت جهانی، سن امید به زندگی در ایران ۷۴ سال است. بنابراین هر فرد تنها ۵۶ سال برای خرید خانه فرصت دارد. در واقع بر اساس این محاسبات می‌توان گفت در بسیاری از شهرهای کشور، حداقل‌بگیران امیدی برای خرید خانه ندارند.

همچنین میتوان از زاویه‌ی دیگری به این داستان نگاه کرد. متوسط درآمد یک خانوار شهری در سال ۱۳۹۹، ماهانه ۶.۲ میلیون تومان بوده است. همچنین متوسط هزینه کل یک خانوار شهری در همان سال ۵.۱۷ میلیون تومان بوده است. بنابراین می‌توان پس انداز ماهانه در آن سال را ۱.۰۴ میلیون تومان تخمین زد.

همانطور که پیش‌تر گفته شد، خرید یک خانه ۷۰ متری ۵۳۵ میلیون تومان هزینه دارد. بنابراین مردم ایران به طور متوسط نزدیک به ۴۲ سال برای خانه‌دار شدن انتظار می‌کشند. متوسط زمان مورد انتظار برای خرید خانه در سال ۱۳۹۹ برای شهرهای منتخب کشور به شرح زیر است.

​

کرمانشاه با مدت زمان ۱۶۶ سال، رکورددار بیشترین مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در سال ۱۳۹۹ است. در رتبه بعدی، تهران با مدت زمان انتظار ۱۵۹ سال قرار دارد.

مقصر کیست؟

مقصر التهاب بازار مسکن و بیش از یک قرن انتظار برای خرید خانه، به رشد نقدینگی بر می‌گردد. سیاست‌های مالی انبساط دولت‌های مختلف در طی این سال‌ها که منجر به کسری بودجه و چاپ پول شده در کنار ناترازی نظام بانکی، تورم افسار گسیخته را به ارمغان می‌آورد.

در واقع با افزایش  نقدینگی، تقاضا برای خرید کالا‌ها چه مصرفی و چه سرمایه‌ای، بالا می‌رود و سطح عمومی قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند. نهایتا این مسئله به افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود. از سوی دیگر، افزایش مدوام قیمت‌ها و بالا بودن انتظارات تورمی، به رشد بیش از پیش قیمت مسکن دامن زده است. در ادامه به بررسی رابطه بین نقدینگی، و نرخ مسکن در کشور در سال ‌های ۱۳۷۲ الی ۱۳۹۹ می‌پردازیم.

اطلاعات نمودار زیر از داده‌های مرکز آمار ایران و بانک مرکزی استخراج شده است.

​

به خوبی می‌توان مشاهده کرد در سال‌هایی که نقدینگی رشد بیشتری را تجربه کرده، قیمت مسکن نیز بیشتر افزایش یافته است. این مورد را می‌توان در سال‌های ۷۴، ۷۵، ۸۱، ۸۶، ۹۱، و سال‌های ۹۷ الی ۹۹ مشاهده کرد. رشد ناگهانی نقدینگی به بیش از ۳۰ درصد و ۴۰ درصد در سال‌های ۹۸ و ۹۹، رشد دو برابری (بیش از ۱۰۰ درصد) قیمتی مسکن را به همراه داشته است.

از سوی دیگر، در سال‌هایی که نقدینگی به میزان کمتری رشد کرده، شاهد رشد کمتر در نرخ مسکن هستیم. به عنوان مثال می‌توان به سال‌های ۷۶، ۸۳، ۸۸، ۹۳ اشاره کرد.

کمبود عرضه مسکن، افزایش نرخ ارز، احتکار مصالح ساختمانی، تبدیل شدن مسکن به کالایی سرمایه‌ای، نبود پایه‌های مالیاتی مناسب، تمام این‌ها از دیگر مقصران افزایش قیمت مسکن می‌باشند.

اما باید در نظر داشت برای کنترل قیمت مسکن، باید به سراغ مقصر اصلی افزایش قیمت‌ها، یعنی نقدینگی رفت. کنترل نقدینگی هم تنها با انضباط در سیاست‌های مالی دولت، و نظام بانکی امکان پذیر است. در واقع دولت باید با کاهش هزینه‌های خود و افزایش درآمدهای پایدار، از ایجاد کسری بودجه، و در نتیجه آن چاپ بیشتر پول و بسط نقدینگی در جامعه جلوگیری کند. از سوی دیگر، نظام بانکی نیز باید با انجام اصلاحات ساختاری ناترازی خود را کنترل کند.