بر اساس قانون، در شهرهایی که نقشه جامع شهری دارند، شهرداری موظف است بر اساس ضوابط نقشه مصوب، نوع کاربری یا همان نحوه استفاده از ساختمان را در پروانه ساخت ذکر کند. چنانچه خلاف آنچه در پروانه قید شده، در یک منطقه غیرتجاری شروع به فعالیت تجاری شود، شهرداری باید اقدامات قانونی لازم را انجام دهد.

با انوع ملک بیشتر اشنا شویم

به صورت کلی املاک در سه دسته اداری، تجاری و مسکونی طبقه بندی می شوند. در ادامه این مطلب هر یک از این سه مورد را با جزئیات بررسی می کنیم و سپس نحوه تغییر کاربری ملکی و نحوه انجام آن را بررسی می کنیم.

ملک با کاربری مسکونی

آن دسته از املاکی که با عنوان واحد مسکونی شناخته می‌شوند، شامل واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته شده‌اند. این واحدها از نظر ترکیب بنا، دارای اجزایی همچون اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و غیره می‌باشند. بنابراین، کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته‌ای اطلاق می‌شود که برای سکونت اعضای یک خانوار مناسب باشد. البته تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا اداری نیازمند طی مراحلی است که مشاوران موسسه حقوقی دادخواهان مجد می‌توانند در این خصوص راهنمایی‌های لازم را ارائه نمایند.

ملک با کاربری تجاری

برای تغییر کاربری ملکی مطابق با قوانین شهرداری، تمامی واحدهایی که با هدف کسب و کار و بازرگانی ساخته شده‌اند یا زیر نظر فعالیت‌های صنفی و تجاری قرار دارند، اعم از واحدهای تجاری یا صنعتی، دارای کاربری تجاری محسوب می‌شوند. به عبارت دیگر، مکانی که تاجر یا کسبه در آن به فرایندهای خرید و فروش مشغول هستند، جزء اماکن تجاری به حساب می‌آید. در قانون شهرداری، مصادیق مربوط به ملک تجاری به طور کامل مشخص شده است.

ملک با کاربری اداری

تمامی ساختمان‌های متعلق به نهادها و سازمان‌های دولتی یا مرتبط با نظام جمهوری اسلامی ایران، همچنین سایر ساختمان‌هایی که خارج از تعریف ملک مسکونی یا تجاری قرار دارند، دارای کاربری اداری محسوب می‌شوند. به عبارت دیگر، ملک اداری نوعی کاربری است که اشخاص حقیقی یا حقوقی برای انجام فعالیت‌های مرتبط با بخش دولتی یا خصوصی در آن مشغول به کار هستند.

 مراحل تغییر کاربری ملک

تغییر کاربری املاک از جمله دغدغه‌های رایج مالکان به ویژه در شهرهای بزرگ است. معمولاً تمایل به تغییر کاربری مسکونی به تجاری به دلیل ارزش بالاتر املاک تجاری وجود دارد. قبل از هرگونه ساخت و ساز یا تغییر کاربری، دریافت پروانه ساخت از شهرداری الزامی است. در صورت عدم اخذ پروانه، ساخت و ساز انجام شده غیرقانونی تلقی می‌شود. پروانه ساخت حاوی ضوابط احداث بنا بر اساس نوع مصوب کاربری است. چنانچه پس از احداث، کاربری ملک تغییر یابد، مالک متخلف شناخته می‌شود. برای تغییر قانونی کاربری، طی مراحلی ضروری است که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.

۱ـ‌ مراجعه به دفتر خدمات و نو سازی

فرایند تغییر کاربری یک ملک مراحل مشخصی دارد. ابتدا باید فرم درخواست حاوی اطلاعات هویتی ملک و مالک را تکمیل کرده و نوع تغییر کاربری مورد نظر اعم از تبدیل مسکونی به تجاری یا برعکس را مشخص نمایید. سپس مدارک مربوطه را به دفاتر نوسازی تحویل داده و روند بررسی طی مراحل الکترونیک انجام میشود. شما میتوانید پیگیریهای لازم را از طریق سایت دفاتر مربوطه داشته باشید. البته این فرایند یک روند اداری زمانبر است و توصیه میشود جهت حصول اطمینان از صحت مراحل، حتماً با تیم وکلای ملکی موسسه حقوقی دادخواهان مجد مشورت فرمایید.

۲ـصدور دستور نقشه جدید

در مرحله بعدی تغییر کاربری، اظهارات مالک در مورد مشخصات ملک با بازرسی کارشناس از آن تطبیق داده می‌شود. اطلاعات جمع‌آوری شده در بازرسی باید جامع و شامل وضعیت اطراف ملک، عرض معبر و سایر جزئیات باشد. پس از آن، دفاتر نوسازی نسبت به صدور نقشه طراحی جدید بر اساس موقعیت مکانی ملک، فضای شهری اطراف آن و تعداد طبقات و نوع کاربری جدید اقدام می‌کنند.

۳ـ صدور نقشه جدید و صدور پروانه کاربری جدید

پس از طی شدن مراحل اولیه و صدور دستور ترسیم نقشه جدید برای تغییر کاربری ملک، مالک باید نسبت به تهیه نقشه طراحی شده جدید اقدام نماید. نقشه جدید باید حاوی کلیه جزئیات و نکاتی باشد که در دستور ترسیم نقشه مشخص شده است. سپس این نقشه توسط مالک و مهندس طراح به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می‌گردد. کارشناسان دفاتر نوسازی پس از بررسی دقیق نقشه، نسبت به تأیید یا رد آن و صدور مجوز اقدام خواهند کرد.

۴ـ نوسازی ملک با کاربری جدید

پس از دریافت مجوزهای لازم از دفاتر نوسازی، در صورت نیاز، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدیدی مطابق با ضوابط و مقررات ناظر بر کاربری جدید احداث می‌شود. البته در برخی موارد صرفاً با دریافت مجوز تغییر کاربری، نیازی به تخریب و بازسازی ساختمان موجود نیست. در هر صورت پس از طی مراحل قانونی، ملک با کاربری جدید جایگزین ملک قبلی می‌شود.

هزینه تغییر کاربری ملک

هزینه‌های تغییر کاربری یک ملک از جمله تبدیل مسکونی به تجاری یا تخریب و بازسازی کامل آن، شامل چند بخش می‌شود و رقم دقیق و یکسانی برای آنها نمی‌توان تعیین کرد. بخشی از این هزینه‌ها مربوط به عوارض و مالیات است که بر اساس موقعیت و کاربری جدید ملک محاسبه می‌شود. عوامل دیگری همچون مساحت، موقعیت شهری، بافت ساختمانی و مکان جغرافیایی ملک نیز بر میزان هزینه‌ها تأثیرگذار است. به عنوان مثال احتمال دارد برای دو ملک در یک محله یا حتی دو ساختمان مجاور، هزینه‌های تغییر کاربری متفاوت باشد.

تغییر کاربری زمین کشاورزی

در این بخش به نکاتی که باید درباره تغییر کاربری زمین کشاورزی بدانید خواهیم پرداخت. زمین و اراضی کشاورزی بخشی جدایی‌ناپذیر از سرزمین هر کشور است و متعلق به تمامی مردم آن سرزمین می‌باشد. افراد تنها تحت شرایط ویژه‌ای می‌توانند مالک برخی قطعات زمین مسکونی یا کشاورزی شوند. با این حال، دولت همواره برای حفاظت از منابع خاکی کشور، مقرراتی را در خصوص چگونگی بهره‌برداری و مدیریت اراضی تحت مالکیت افراد وضع می‌کند. بر اساس این مقررات، دولت به مالکان اجازه انجام تغییرات دلخواه در زمین‌های تحت مالکیت خود را نمی‌دهد.

جمع بندی

تغییر کاربری ملک یکی از دغدغه‌های رایج مالکان به‌ویژه در شهرهای بزرگ است. معمولاً تمایل به تبدیل مسکونی به تجاری به دلیل ارزش بالاتر دارد. مراحل تغییر کاربری شامل دریافت پروانه ساخت از شهرداری، بازرسی ملک، صدور دستور ترسیم نقشه جدید توسط دفاتر نوسازی، تهیه و تأیید نقشه جدید و در نهایت صدور مجوز تغییر کاربری است.

گاهی نیاز به تخریب و بازسازی ملک وجود دارد. مجموعه‌ای از عوارض، مالیات و هزینه‌های دیگر برای تغییر کاربری پرداخت می‌شود که میزان آنها متغیر است. جهت طی صحیح مراحل، حتماً با مشاوران باتجربه موسسه حقوقی دادخواهان مجد مشورت کنید.

تماس باما:

تهران، نیاوران، خیابان جماران، پلاک 5، واحد2

شنبه تا چهار شنبه 9 صبح الی 5 بعد از ظهر

09126131767

02126139409

02126450491